Недосбора платежей.
Недосдачи площадей,
Доходный подход к оценке недвижимости
• Условия применения МДДП:
- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• -объект находится в стадии строительства;
• -объект находится в стадии освоении рынка;
• -оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.
Условия применения МКД:
• Метод применяется для оценки недвижимости с одинаковым или стабильно изменяющимся доходом, также для экспресс оценки крупных объектов недвижимости, имеющих большое количество договоров аренды с различными условиями
Виды дохода от недвижимости
• ПВД – потенциальный валовой доход
• ДВД – действительный валовой доход
• ПрД – прочие доходы
• ЧОД – чистый операционный доход
ПВД – потенциальный валовой доход
Доход, который может принести недвижимость при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года
• Потери от
• Потери от
|
|
ДВД – действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, скорректированный на величину возможных потерь.
• ПрД – прочие доходы
- обеспечиваются не от сдачи площадей в аренду,
- не корректируются на коэффициент потерь,
- в расчет принимаются чистые прочие доходы.
Пример.
- Предоставление гаража или автостоянки,
- Оплата ТV,
- Торговые автоматы,
- Камера хранения,
- Прокат мебели и оборудования,
- Ремонтные работы, транспортные услуги.
Операционные расходы, учитываемые в финансовой отчетности | |||||
Постоянные расходы | Переменные расходы | Резерв затрат капитального характера | Амортизационные отчисления | Расходы на финансирование | Налог на прибыль |
Операционные расходы, учитываемые для целей оценки |
Постоянные расходы не зависят от величины коэффициента загрузки объекта:
• налог на имущество,
• плата за землю,
• страховые взносы,
• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) и налоги на нее и т.д.
Переменные расходы, зависящие от степени загрузки объекта:
• коммунальные платежи,
• содержание территории и уборка мусора,
• охрана объекта недвижимости,
• реклама, консультации и юридическое обслуживание и т.д.
Резерв затрат капитального характера – гипотетическое формирование денежного фонда на замещение предметов с более коротким сроком службы
• ЧОД – чистый операционный доход
это действительный валовой доход, скорректированный на операционные расходы и прочие доходы
Потенциальный валовой доход (ПВД) | ПВД = S ·АПл |
Потери | Потери от недосдачи площадей |
Потери от недосбора платежей | |
Действительный валовой доход (ДВД) | ДВД = ПВД *(1 - Кп) = ПВД *(1 - Кн/сд)*(1 - Кн/сб) |
Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР) | Постоянные операционные расходы |
Переменные операционные расходы | |
Резерв затрат капитального характера | |
Чистые прочие доходы (ПрД) | Доходы, несвязанные со сдачей площадей в аренду |
Чистый операционный доход (ЧОД) | ЧОД =ПВД *(1 - кП) – ОР + ПрД |
|
|