Метод срока жизни

Метод разбиения на виды износа

Виды износа и его определение

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа.

2. Метод срока жизни.

3. Рыночный метод.

Определение износа этим методом производится пу­тем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.

Неустранимый - когда затраты на исправление де­фекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

Устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем не­посредственного обследования элементов здания. Значе­ния величин износа будут определяться опытом и зна­ниями оценщика. В ряде случаев для этой работы мо­гут быть привлечены специалисты.

В советское время износ элементов зданий опреде­лялся в соответствии с нормативными документами, которые могут быть также использованы оценщиком.

В первую очередь, это ВСН-53-86 (р) «Правила оцен­ки износа зданий» Госгражданстроя.

Функциональный износ означает то, что что-то в оце­ниваемом объекте не соответствует духу времени. Причи­ной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект может быть устранимым и неустранимым.

Если дефект устраним, то он определяется как раз­ница между затратами на установку какой-либо систе­мы на оцениваемом объекте и затратами на её установ­ку на новом объекте.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами яв­ляются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстанов­ка и др.

Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированности расположения.

При анализе местоположения оценщик должен учи­тывать политику правительства, экономические факто­ры, занятость, транспорт, наличие системы образова­ния, наличие зон отдыха и т. п. Такие объекты, как ма­газины, казино, рестораны, больницы и бензоколонки, если они находятся слишком близко, могут снижать стоимость недвижимости.

Внешний износ может также вызываться конкурен­цией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов.

Внешний износ - только неустранимый, так как ве­личина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.

В теории оценки для определения срока жизни вве­дены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти по­нятия проиллюстрированы на рисунке.

Срок экономической жизни - это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вно­сить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни - это срок, в течение ко­торого здание реально существует, то есть в нем воз­можны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и эконо­мических факторов, влияющих на его стоимость.

	Улучшения перестают давать вклад в стоимость

Дата оценки

Ввод объекта Снос объекта

Фактический оставшийся

возраст срок

экономической

жизни

эффективный

возраст

срок экономической жизни

срок физической жизни

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

Оценщик должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

И_З /ПВС = ЭВ /СЭЖ

где И_З - износ, ПВС - полная восстановительная стоимость, ЭВ - эффективный возраст, СЭЖ - срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.