2014-02-24
431
Ставки капитализации
| Обозначение ставки | Наименование ставки | Отражаемый интерес |
| R0 | Общая | Стоимость недвижимости = NOI / R 0 |
| Re | Для собственного капитала | Стоимость собственного капитала = = Доход на собственный капитал / Rе |
| Rl | Для заемных средств | Стоимость заемных средств = = Доход на заемные средства / Rl |
| Rm | Для земли | Стоимость земли = = Доход, приходящийся на землю / Rm |
| Rb | Для улучшения | Стоимость улучшения = = Доход, приходящийся на улучшение / Rb |
Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного проекта в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:
У0 — норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;
Ye — норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;
Ут — норма прибыли, учитывающая доход, который приходится па заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.
|
|
|
Норма отдачи, пли просто отдача, рассматриваемая как ставка дисконтирования, учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей. Хотя ставка капитализации и ставка дисконтирования — самостоятельные параметры, при определенных условиях между ними существует функциональная связь, которая будет рассмотрена ниже.
Основа для прогнозирования доходов от недвижимости — анализ арендных соглашений. Оценщику или аналитику недвижимости нужно собрать всю доступную ретроспективную и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендных платежей.
Ниже приведены основные условия, по которым могут различаться арендные соглашения, хотя на практике спектр этих условий может быть значительно шире. Необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка недвижимости конкретного назначения, и сделать поправки к значениям контрактных арендных ставок для объектов-аналогов для приведения их к рыночным условиям.
Контрактная арендная ставка — величина арендных платежей, указанная и арендном соглашении. Рыночная арендная ставка — наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомленный и не обязанный сдавать свое имущество в аренду арендодатель согласился бы сдать, а осведомленный и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.
