Стоимость строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам и видам работ
Общий физический износ объекта оценки, тыс. руб.
Устранимый физический износ (отложенный ремонт) 0
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов 1356855,80
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов 95 950,60
Итого 1 452 805,40
В результате визуального осмотра, а также на основании рыночных данных признаков функционального и внешнего износов обнаружено не было, т. е. они равны 0.
Таблица 13.17
Наименование элемента | Стоимость, тыс. руб. |
Ленточные крупноблочные фундаменты | 952972,71 |
Стены из несущих панелей | 2 608 763,24 |
Кирпичные перегородки | 964 884,78 |
Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит | 5241 350,62 |
Железобетонные лестницы | 293 038,94 |
Совмещенная крыша из сборных железобетонных слоистых панелей | 1 639 113,23 |
Кровля рулонная | 266 832,27 |
Полы из керамических плиток | 150093,45 |
Полы из рулонных материалов | 1 994 096,06 |
Окраска водными составами | 1 00 062,63 |
Масляная окраска | 428 837,70 |
Оклейка обоями | 185829,48 |
Облицовка керамическими плитками | 171 534,87 |
Штукатурка | 543 195,02 |
Система горячего водоснабжения | 628961.86 |
Система, центрального отопления | 1 048270,11 |
Система холодного водоснабжения | 914 853.97 |
Система канализации | 762 378,00 |
Система электрооборудования | 1 515226,54 |
Система радиофикации | 104826,76 |
Система телефонизации | 157240,19 |
Лифты | 905 324,60 |
Система вентиляции | 1 000 622,00 |
Прочие | 421 690,87 |
Итого | 23 000 000,00 |
Таблица 13.18
|
|
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов1
Конструкции, системы, работы | Остаточная стоимость, тыс. руб. | Фактический срок эксплуатации, лет | Нормативный срок эксплуатации, лет | Коэффициент иэноса2 | Износ (гр.2 х гр.5) |
Кирпичные перегородки | 964 884.78 | 1,5 | 0,025 | 24122,12 | |
Кровля рулонная | 266832,27 | 1,5 | 0,150 | 40 024,84 | |
Полы из керамических плиток | 150093,45 | 1,5 | 0,050 | 7 504,67 | |
Полы из рулонных материалов | 1 994 096.06 | 1,5 | 0,150 | 299114,41 | |
Окраска водными составами | 100062,63 | 1,5 | 0,750 | 75 046,97 | |
Масляная окраска | 428 837,70 | 1.5 | 0,750 | 321 628,27 | |
Оклейка обоями | 185 829,48 | 1,5 | 0,750 | 139372,11 | |
Облицовка керамическими плитками | 171 534,87 | 1,5 | 0,050 | 8 576,74 | |
Штукатурка | 543 195,02 | 1,5 | 0,050 | 27 159Г5 | |
Система горячего водоснабжения | 628961,86 | 1.5 | 0,075 | 47172,14 | |
Система центрального отопления | 1048 270.11 | 1,5 | 0,075 | 78 620,26 | |
Система холодного водоснабжения | 914853.97 | 1,5 | 0,075 | 68614,05 | |
Система канализации | 762 378,00 | 1,5 | 0,050 | 38 118,90 | |
Система электрооборудования | 1 515226,54 | 1.5 | 0,050 | 75761,33 | |
Система радиофикации | 104826.76 | 1,5 | 0,050 | 5241,34 | |
Система телефонизации | 157240.19 | 1,5 | 0,050 | 7 862,01 | |
Лифты | 905 324,60 | 1,5 | 0,075 | 67 899,35 | |
Система вентиляции | 1000622,00 | 1,5 | 0,025 | 25015,55 | |
Итого | 11843070,31 | 1 356854,80 |
Таблица 13 19
|
|
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов
№ п/п | Показатель | Значение показателя |
Стоимость нового строительства, тыс. руб. | 23 000 000,00 | |
Устранимый физический износ (отложенный ремонт), тыс. руб. | ||
Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. | 11 843070,31 | |
Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. (стр. 1 - стр. 2 - стр. 3) | 11 156930,69 | |
Фактический возраст здания, лет | 1,5 | |
Нормативный срок эксплуатации, лет | ||
Коэффициент к определению износа (стр. 5: стр. 6) | 0,0086 | |
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. (стр.4 х стр. 7) | 95 950,60 |
Результаты оценки, тыс. руб.
Восстановительная стоимость 23 000 000,00
Предпринимательская прибыль 6 900 000,00
Износ -1 452 804,40
Окончательная стоимость оценки — 28 500 000 тыс. руб.
(5 100 000 долл.).
Определение стоимости прав аренды земельного участка. Земельный рынок Москвы характеризуется особенной правовой средой. Если здания и сооружения могут находиться в собственности, земля в Москве предоставляется покатолько в аренду. Срок аренды составляет, как правило, 49 лет. В контрактах можно оговаривать возможность продления аренды на последующие 49 лет или право преимущественного приобретения в случае продажи арендуемого участка. Право заключения договора аренды является платным. Участки земли сдаются в аренду на конкурсной основе. Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо, в том числе и иностранное. Последние должны лишь платить впоследствии большую арендную плату. Согласно распоряжению мэра Москвы "О плате за право заключения договора аренды земли в г. Москве" с арендаторов земельных участков взимается плата, установленная правительством Москвы по итогам конкурсов, т. е. в размере рыночной арендной платы. Арендатор, заключая договор аренды, не вполне свободен в выборе будущего использования участка земли. На продажу участок выставляется с градостроительным заданием, разрабатываемым Москомархитектуры. В задании определяются функциональноеиспользование участка, расположение и габаритные размеры строения, которое будет на нем возведено. Более того, в случае использования земельного участка не по целевому назначению договор аренды расторгается без истребования согласия землепользователя. Правительство Москвы для эффективного использования городских земель и скорейшего освоения неиспользованных земельных участков (постановление № 640 от 5.09.95 г.) проводит достаточно жесткую политику по отношению к "нерадивым" арендаторам, вплоть до изъятия земельных участков без какой-либо компенсации. Ограниченность в выборе целевого назначения — один из недостатков земельных конкурсов, проводимых в Москве. Вся земля в столице в соответствии с генпланом города уже предназначена для определенных целей, и несмотря на то что генплан сегодня во многом не соответствует потребностям города, он продолжает выполняться.
В истории земельных аукционов были прецеденты безуспешных попыток продажи участков с "навязанным" целевым назначением, когда изменения целевого назначения было достаточно для того, чтобы быстро нашелся покупатель. Покупатель права на заключение договора аренды получает возможность пользования земельным участком и может совершать с ним операции, как с любым товаром: закладывать, сдавать в аренду, передавать по наследству и даже продать свои права на участок. Для оценки рыночной стоимости права аренды участка были использованы данные по проведенным конкурсам продажи прав аренды земельных участков, сопоставимых с оцениваемым. При проведении данной работы оценщиками были отобраны 19 участков, по которым имелась информация по совершенным сделкам. Из данных участков были отобраны 4 участка, сопоставимых с оцениваемым.
|
|
По итогам анализа полученных результатов специалисты пришли к выводу, что рыночная стоимость права аренды оцениваемого участка лежит в пределах 7 000 000 — 7 900 000 тыс. руб. Таким образом, принимаем стоимость права аренды оцениваемого участка в размере 7 450 000 тыс. руб. (1 320 500 долл.).