Ипотечное кредитование в АПК

С введением частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения важным фактором роста кредитования рассматриваемой сферы становится ипотека. Ипотека является эффективным механизмом реализации права собственности на недвижимость, в том числе и землю. Главная ее функция в рассматриваемой сфере – привлечение внешних инвестиционных ресурсов для вложения их в развитие сельскохозяйственного производства. Ипотечное кредитование – это долгосрочная ссуда под залог недвижимости, в отличие от кредитов, при выдаче которых предусматривается субсидирование государством процентных ставок. Последние, как правило, носят краткосрочный характер. Ипотека является основным финансовым инструментом по привлечению на длительный срок финансовых ресурсов в аграрный сектор экономики во многих развитых странах. В мировой практике используется два варианта решения вопроса о будущем земельного участка в случае невозврата ипотечного кредита. Первый – переход в полную собственность банку или другому кредитному учреждению заложенной земли, что чревато ее выводом из сельскохозяйственного оборота. Второй – продажа заложенного участка на публичных торгах, аукционах или по конкурсу без изменения вида разрешенного использования.

Поскольку для Казахстана кредитование под залог земли – явление новое, необходимо учесть имеющиеся по этому вопросу недостатки и преимущества мирового опыта. В частности, необходимо законодательно запретить вывод земель сельскохозяйственного назначения из аграрной сферы в случаях невозврата кредитов; необходимо обеспечить гарантии возврата инвестируемых ресурсов кредиторам; необходимо разработать систему оценки залоговой стоимости земельных участков, отражающей интересы обеих заинтересованных сторон (в мировой практике используются кадастровая, нормативная, рыночная стоимость земли); необходимо предоставить преимущественное право получения выставленного на публичные торги в случае невозврата кредита земельного участка в собственность участниками долевой или совместной собственности, арендаторам, собственникам соседних участков, с которыми продаваемый участок образует единый массив; необходимо перед осуществлением процедуры залога предварительно установить границы участка и определить его залоговую стоимость.

Формирование ипотечного кредитования в стране должно сопровождаться созданием инфраструктуры по обслуживанию такого вида кредитных операций. Во-первых, необходимо открыть специализированные ипотечные банки или компании с разветвленной региональной сетью. Во-вторых, нужны страховые компании для снижения риска кредитора. В-третьих, нужны информационные институты, аккумулирующие данные мониторинга земельных участков и финансового состояния заемщика. В-четвертых, для решения имущественных земельных конфликтов необходимы специализированные по разрешению земельных споров судебные учреждения.

Надо сказать, что зерновые расписки и ипотека земли являются важными инструментами гарантии возврата выдаваемых сельхозпроизводителям кредитов.