Лекция 2. Государственный кадастровый учет земельных участков

Лекция 1. Содержание земельного кадастра.

Современный общегосударственный земельный кадастр России — это единая информационная система описания на бумаж­ных и электронных носителях всех земельных участков и прочно связанного с ними недвижимого имущества в границах государства для его административно-территориальных образований по правам собственности, владения и пользования, месторасположению, физическим и техническим характеристикам и параметрам, оценочной стоимости, ограничениям использования, которая сопровождается кадастровыми картами и индивидуальными кадастровыми номерами (кодами) земельных участков.

В содержание земельного кадастра, в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», включено получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета. Все прочие действия (ведение основного и текущего учета земель, составление баланса земель, бонитировка почв и экономическая оценка земель, государственное управление земельными ресурсами и др.) включены в земельную информационную систему.

Государственный земельный кадастр РФ содержит систему следующих необходимых документированных сведений:

месторасположение и границы земельных участков и территориальных зон;

целевое назначение и правовое положение земель;

качественная характеристика и ценность земель;

прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости;

земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

земли и границы субъектов РФ;

земли и границы РФ.

Указанные сведения содержатся в документах ГЗК в объеме, необходимом для государственного управления земельными ре­сурсами.

Единая система технологических документов ГЗК представляет собой комплекс документов, обеспечивающих его ведение.

По своему содержанию указанные документы подразделяют на три основные классификационные группы.

1. Документы общего назначения.

2. Документы, определяющие состав сведений ГЗК.

3. Технологические документы, устанавливающие правила ве­дения государственного земельного кадастра.

Указанные документы в свою очередь подразделяют на документы обязательного применения (правила, инструкции и пр.) и рекомендательные (например, методические указания, рекомендации и др.). В соответствии с уровнями ведения ГЗК документы по назначению подразделяют на:

единые для всех уровней ведения ГЗК;

по ведению ГЗК на уровне кадастрового района;

на уровне кадастрового округа;

на федеральном уровне.

Таким образом, система ГЗК основана на выделении и описании первичных единиц кадастрового учета — земельных участков и территориальных зон.

Под территориальной зоной понимают часть территории, на которой действует особый правовой режим использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным и водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, об охране окружающей природной среды и иным законодательством РФ и субъектов.

К территориальным зонам, учитываемым при ведении государственного земельного кадастра и подлежащим классификации в каталогах территориальных зон, относят:

административно - территориальные образования;

зоны категорий земель;

территориальные зоны в городах и сельских поселениях;

зоны ограничения использования территорий для градостроительной деятельности;

зоны, выделяемые по качественному состоянию земель;

территориально-экономические оценочные зоны.

Под земельным участком понимают часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым считают земельный участок, который без изменения своего целевого назначения, без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, градостроительных норм может быть разделен на части. После раздела каждая из частей образует самостоятельный земельный участок. При наличии установленных ограничений, а также в иных, определенных федеральными законами случаях, земельные участки могут быть признаны неделимыми.

Из вышеприведенного определения земельного участка вытекает, что земельные участки не могут перекрываться. Но внутри участка могут присутствовать земли посторонних пользователей. Поэтому возникают внутренние границы земельного участка. Посторонних пользователей может быть несколько. Внешняя граница земельного участка не может иметь разрыва. Это означает, что два земельных участка, которые расположены через дорогу, нельзя идентифицировать как один. Эти участки должны иметь различные кадастровые номера.

Поэтому необходимо указывать доли или площади частей земельного участка, которые в соответствии с различным функциональным использованием имеют разные правовые и экономические режимы. В поселениях это возможно, например, в следующих случаях:

ü временное занятие части проезжей части или тротуара на период выполнения строительных (ремонтных) работ;

ü значительные по размерам промышленные, торговые или иные комплексы, в которых можно выделить земли различного функционального использования;

ü земельные участки, используемые в разных целях (например, магазин и автозаправка).

Таким образом, по каждому земельному участку надо собрать и сгруппировать следующую информацию:

Наименование информации Содержание информации

Общие сведения Основные постоянные сведения о земельном участке

Сведения о правах Хронологический перечень сведений о вещных правах на

земельный участок со ссылкой на регистрационные

номера записей о зарегистрированных правах в

Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, ведущийся учреждениями юстиции

Сведения об обременениях Хронологический перечень сведений обновленных

обременениях на земельный участок со ссылкой

на регистрационные номера записей в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество

и сделок с ним, ведущийся учреждениями юстиции

Сведения о базовых платежах и оценке Хронологический перечень сведений о

базовых характеристиках на земельный участок и об

оценочных земельного участка

Сведения о наличии объектов Краткие сведения о наличии на земельном участке

недвижимости естественных и искусственных

объектов недвижимости

Специальные сведения Сведения о количественных, качественных и других

специальных показателях земельного участка

План границ земельного участка Чертеж границ земельного участка

Описание границ Описание границ земельного участка.

земельного участка

Как единая информационная система земельный кадастр включает три структурных блока действий для каждого земельного участка отдельно: формирование кадастрового дела, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

Формирование кадастрового дела — процесс описания конкретного земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества и создания непосредственно дела, включающего требуемые документы и материалы. Необходимость описания наряду с земельным участком иного недвижимого имущества определена Гражданским кодексом РФ, предусматривающим, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие конкретно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие месторасположение объектов недвижимости (зданий, сооружений и др.) на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считают несогласованными сторонами, а соответствующий договор не заключенным.

Кадастровое дело земельного участка состоит из двух групп документов и материалов. Первая группа включает документы, определяющие правовой статус земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества, а вторая — документы и материалы, описывающие физические, технические и экономические характеристики земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества.

Термин «правовой статус земельного участка» включает три неразрывно связанных элемента: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, сооружения, квартиры, другое недвижимое имущество) и вид права (собственность, пользование, аренда и т. п.).

Инициаторами формирования кадастровых дел на земельные участки выступают государственные органы или субъекты прав (граждане, юридические лица), обладающие определенными правами на конкретный земельный участок, которые подтверждаются соответствующими правоустанавливающими документами (государственный акт, свидетельство, договор, решение суда), и желающие в соответствии с действующим законодательством получить государственное свидетельство (правоудостоверяющий документ) о закреплении его прав на этот земельный участок и получение на эти права государственной гарантии и, следовательно, их защиты.

Важный фактор при формировании кадастрового дела — установление единых требований к перечню и формам предоставления необходимых документов и материалов. В частности, документами, удостоверяющими субъект права, выступают: для граждан паспорт или документ, заменяющий его; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации и устав и в случае необходимости — документы о правопреемственности субъекта права.

В перечень прав на земельные участки и прочно связанное с ними недвижимое имущество входят: право собственности, право владения, право пользования, аренда, залог, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты, ограничения и обременения.

Документы и материалы, описывающие собственно земельный участок и прочно связанное с ним недвижимое имущество, можно также разделить:

ü на документы и материалы, содержащие сведения о месторасположении и пространственно-площадных характеристиках [адрес, размеры (площадь, описание границ на местности, координаты поворотных точек), размеры и планировка объектов недвижимого имущества на территории земельного участка, согласования границ со смежными землепользователями и материалы их закрепления на местности, сведения о наличии и границах функциональных зон и зон особого режима использования на земельном участке и прилегающих к нему участках, ведомость площадей, эк­спликация зданий и сооружений];

ü документы и материалы, содержащие технические характеристики объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке (наименование и целевое назначение объекта, год постройки, этажность, материал фундамента, стен, полов, перекрытий и крыши, планировка и площадные характеристики объекта, наличие и типы коммуникаций, благоустроенность и другие показатели);

ü документы и материалы, содержащие сведения об экономических характеристиках земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества (результаты оценки, сведения о налогах, платежах, льготах и др.).

Таким образом, кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.

Все документы и материалы, входящие в кадастровое дело земельного участка, группируют по отдельным разделам, которые называют регистрами (регистр правового статуса, топогеодезический регистр, регистр недвижимого имущества, экономический регистр, регистр обременении, ограничений и сервитутов).

Государственный кадастровый учет земельных участков — составная часть земельного кадастра и является вторым структурным блоком современного государственного земельного кадастра, который осуществляют посредством внесения необходимой и достаточной (предварительно формализованной) информации в государственную кадастровую книгу.

Содержание учета земель изменилось с принятием федерального закона «О государственном земельном кадастре». Если раньше учет земель представлял собой установление количества и качества земель путем определения площадей видов и подвидов земельных угодий, категорий земель на уровнях землевладение, землепользование — административный район (город) — субъект РФ — Федерация, то теперь учет земельных участков представляет собой процесс регистрации земельных участков и территориальных зон с внесением записей в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). Поэтому существуют отдельно государственный кадастровый учет земельных участков как регистрационное действие в рамках государственного земельного кадастра и отдельно учет

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимос­ти по каждому из более чем 100 млн земельных участков в России испытывают как государственные и муниципальные органы при управлении земельными ресурсами, осуществлении политики приватизации и налогообложения, так и частные субъекты земельного права при совершении различного рода земельных сделок.

Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре зе­мель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и дать его количественную и экономическую оценки. При государственном кадастровом учете земель­ных участков каждому земельному участку присваивают кадастровый номер.

Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) — документ, входящий в состав основных документов ГЗК, в котором проводят государственный кадастровый учет земельных участков. ЕГРЗ состоит из государственного реестра земель федерального уровня, государственных реестров земель субъектов Российской Федерации, а также государственных реестров земель кадастровых районов.

Процедура государственного земельного кадастрового учета земельного участка включает: проверку полноты и правильности формирования кадастрового дела земельного участка; присвоение ему уникального кадастрового номера, нанесение границ земельного участка на дежурный кадастровый план, занесение сведений о земельном участке в государственную кадастровую книгу; заполнение специальной регистрационной карты земельного участка, которую передают в службу государственной регистрации прав на земельный участок (вместе с кадастровым делом) для регистрации прав.

Система многоцелевого государственного земельного кадастра для многих категорий земельного фонда в России создается впервые, поэтому потребуется первичное описание всех земельных участков и прочно связанного с ними недвижимого имущества. В этой связи необходимо провести следующий комплекс работ: инвентаризацию, землеустроительные и геодезические действия, оценку земельно-имущественного комплекса. Инвентаризация включает полное техническое описание объектов недвижимого имущества, характеристики которого не обновлялись в течение нормативно определенного срока. Землеустроительные работы включают действия, необходимые для физического и юридичес­кого закрепления границ земельного участка с установлением на местности межевых знаков (межевание, геодезические съемки, проектные работы и др.).

Среди учитываемых характеристик объекта государственного земельного кадастра основными являются сведения правового характера, формирование и оформление которых происходит в про­цессе регистрации объектов земельных прав, т. е. земельных участков и территориальных зон.

Особенность земельной регистрации — придание официального государственного статуса всему кадастровому процессу, а также полученным в ходе его проведения сведениям о земельном участке. Земельная регистрация является первичной по отношению к юридической регистрации имущественных прав.

В современных условиях в процессе регистрации земли как объекта недвижимости и прав на нее постепенно развивается и усиливается правовая сторона, включается специальная земельная регистрация в государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в целом, формируется новая структура органов юсти­ции, ведающих регистрацией прав — регистрационных палат.

Объявление земли имуществом и распространение на все действия с землей имущественных отношений, регулируемых Гражданским кодексом РФ, предполагает при земельной регистрации регистрацию всего имущества, неразрывно связанного с землей (леса, многолетние насаждения, сооружения, строения и их обособленные части), принадлежащих субъекту, носителю земельных прав. Относительно новое в земельной регистрации — регистрация объектов ограничительных (обременительных) правоотношений, их месторасположения, границ, принадлежности, срока действия.

С 1994 по 1998 г. (в ряде субъектов Федерации по 2000 г.) на земельные комитеты была возложена, наряду с функцией земельной регистрации, обязанность регистрировать права на земельные участки. Они выдавали и правоудостоверяющие документы государственные акты и свидетельства.

Эти документы и в настоящее время имеют юридическую силу и замена их на свидетельство о праве собственности при отсутствии совершения сделки с земельным участком не может быть совершена принудительно.

Государственная регистрация земельных участков и прав на них следует за межеванием земель, т. е. после установления в натуре (на местности) точного положения границ участков с устранением недостатков землепользовании, закрепления поворотных точек межевыми знаками, выполнения натурных измерений геодезическими приборами, оформления и утверждения межевого (кадастрового) дела районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Требования к выполнению данных работ обычно устанавливают ведомственными инструкциями, и они являются составной частью межевания земель.