А. Роль и место правительства в процессе застройки.
Подход и планирование процесса застройки в государственном секторе
1. Правительство выполняет функцию регулировщика общественного порядка – социальной организации государства. Оно участвует в процессе разработки плана производственно-экономического развития и экономической политики по созданию, содержанию в исправности и сохранности недвижимости. Участвует правительство на нескольких уровнях: центральное правительство, республиканское, областное, муниципалитеты.
2. Власти всех уровней являются крупными пользователями недвижимости. Они покупают и продают недвижимость, сдают в наем и ведут строительство объектов для своих нужд, прибегая к дополнительному финансированию проектов.
8. Управление и эксплуатация
|
1.1 застройщики
1.2 инвесторы
1.3 строители-подрядчики
1.4 муниципалитеты
1.5 сервейеры
2.1 застройщики
2.2 инвесторы
2.3 строители-подрядчики
2.4 муниципалитеты
2.5 риэлтеры, сервейеры
2.6 заказчики
3.1 застройщики
3.2 инвесторы
3.3 строители-подрядчики
3.4 муниципалитеты
3.5 риэлтеры, сервейеры
3.6 консультанты
3.7 заказчики
4.1 застройщики
4.2 инвесторы
4.3 финансисты (кредиторы)
5.1 строители-подрядчики
5.2 муниципалитеты
5.3 заказчики
6.1 риэлтеры, сервейеры
6.2 застройщики
6.3 инвесторы
6.4 заказчики
7.1 застройщики
7.2 риэлтеры, сервейеры
7.3 инвесторы
7.4 консультанты
8.1 инвесторы
8.2 сервейеры
8.3 управляющие
организации
|
Рисунок 3.4 – Процесс застройки и его основные участники
1. Правительством формируются цели стратегического плана воспроизводства жилищного и нежилищного фонда городов, областей. Разрабатываются задачи и программы регулирования пространственно-экономического развития.
Для правовых отношений в области недвижимости служит кадастр. В нем регистрируются (частично) публично-правовые ограничения на использование недвижимости (законы «О памятниках», «Об охране природы», «О преимущественном праве муниципалитета» и др.). В таблице 3.1 на примере Санкт-Петербурга приведены основные административные структуры города и их функции по воспроизводству жилищного фонда.
Таблица 3.1 – Основные административные структуры и их функции в сфере воспроизводства жилищного фонда на примере Санкт-Петербурга
Комитет по жилищной политике
| КОМИТЕТ по градостроительству
и архитектуре
| КОМИТЕТ по строительству
| КОМИТЕТ по содержанию жилищного фонда
|
– разработка и осуществление мероприятий по проведению единой жилищной политики в городе
– организация учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределение социального жилья
– содействие формированию товариществ собственников жилья
– предоставление гражданам субсидий на строительство
– организация ипотечного кредитования
– контроль за соблюдением жилищного законодательства
– выявление пустующей жилой площади
| – организация разработки и согласования градостроительной документации
– выполнение функций заказчика по разработке градостроительной документации
– подготовка и выдача разрешений на строительство (снос), реконструкцию зданий
– ведение градостроительного кадастра
– подготовка предложений по выбору земельных участков для всех видов градостроительной деятельности
– организация разработки проектов городской черты и границ города
– подготовка и выдача задания для проектирования строительства и реконструкции объектов
| – участие в разработке проектов, адресных программ строительства и реконструкции и объектов, финансируемых из бюджета города
– выполнение функций заказчика от имени города на строительство и реконструкцию объектов
– организация конкурсов на размещение государственных строительных заказов
– подготовка технической документации к инвестиционным проектам
– контроль за соблюдением федерального и муниципального законодательства в сфере капитального ремонта и реконструкции
– разработка предложений и осуществление мероприятий по развитию строительной документации
| – общее руководство и координация деятельности государственных предприятий, осуществляющих обслуживание и ремонт жилищного фонда
– разработка программ развития и содержания жилищного фонда, обеспечение их выполнения
– контроль за техническим содержанием жилищного фонда в городе независимо от форм собственности
– выявление пустующей жилой площади
– разработка мероприятий по предупреждению аварийных ситуаций и ликвидации их последствий на объектах жилого фонда, координация работы аварийных служб
|
2. Формирование государством экономической политики и налогового климата, обеспечивающих благоприятное воздействие на инвестиционную деятельность в области недвижимости. Наиболее непосредственное влияние на пространственно-экономическую деятельность оказывает регионально-экономическая политика по размещению коммерческой недвижимости (офисные здания, промышленные зоны, торговые и складские помещения, гостиничные комплексы и т.п.).
Другие направления экономической политики, влияющие на развитие коммерческой недвижимости:
· политика развития промышленности;
· программа стимулирования инноваций и развития технологий;
· доминирующая роль правительства на рынке как крупного потребителя недвижимости.
Недвижимость облагается всевозможными налогами:
· на строительные и эксплуатационные предприятия распространяется более высокая ставка НДС;
· продажа и покупка недвижимости подвержены обложению налога на трансакции;
· при управлении и эксплуатации недвижимости введены муниципальные налоги на недвижимость, оплата прав пользования канализацией и сборами на очистку загрязнений и др. (рис. 3.5).