Внебюджетное инвестирование жилищной сферы в России

Выбор источников финансирования и планирование инвестиций в воспроизводство жилищного фонда

Среднесрочное и долгосрочное планирование эксплуатации.

Среднесрочное планирование (от 1 до 5 лет) рассматривается как гарантия осуществления ремонтной политики в краткосрочной и в долгосрочной перспективе. При этом необходимо знать характеристики конструкций и способы их использования. Эти характеристики определяют остаточный срок службы материалов и степень ремонта, т.е. качество жилья, финансирование и ликвидность. Отсюда понятны меры, необходимые с позиций политики и управления собственностью.

Данные плана позволяют принимать решения по выбору организации для проведения ремонтных работ либо проводить их собственными силами, а также анализировать потребность в персонале по годам планового периода.

Долгосрочное планирование, в зависимости от продолжительности прошлой эксплуатации и ожидаемого срока службы строительных элементов, составляется на период 6-10 лет,11-15 лет,16-20 лет и 21-25 лет. Здесь также необходим практический опыт и знания о поведении материалов и конструкций, что устанавливается обследованием и визуальным осмотром.

Результаты такого обследования позволяют определить сроки проведения серьезного ремонта (например, капитального) и размер потребляемых инвестиций.

До 1992 года в России действовала плановая система воспроизводства жилья. Она включала:

− административное планирование потребности в жилье;

− централизованное планирование жилищного строительства;

− директивное управление строительством;

− административное распределение жилья.

Источниками финансирования нового строительства жилья являлись:

− государственные бюджеты различных уровней (государственный
жилищный фонд). Этот источник преобладал;

− средства предприятий (ведомственный жилищный фонд);

− собственные средства физических лиц (жилищные и жилищно-строительные кооперативы).

В перестроечный период (сокращение средств из федерального и местных бюджетов, высокая инфляция, общая экономическая нестабильность) потребовалась разработка экономической базы развития долгосрочного жилищного кредитования и создания условий формирования внебюджетных средств для финансирования жилищного строительства.

В настоящее время источники финансирования таковы:

− бюджетные средства (около 20%);

− внебюджетные средства (более 80%).

Внебюджетные источники:

− собственные средства застройщиков (предприятий и организаций различных форм собственности);

− собственные средства покупателей строящегося жилья;

− средства финансовых и кредитных учреждений;

− международные и финансовые ресурсы.

Из названных источников формируется следующее разнообразие привлечения ресурсов.

А. Внутренние жилищные займы;

А.1. Жилищные сертификаты А.2. Государственные жилищные (облигационные) займы

Б. Собственные средства предприятий и населения;

Б.1. Банковское кредитование застройщиков и населения (и ипотека) Б.2. Долевое участие в строительстве Б.3. То же в виде накопительной системы строй- сбережений и системы «жилищная инициатива» Б.4. Индивидуальное жилищное строительство

В. «Жилищные» лотереи;

Г. Вексельное обеспечение

Д. Международные инвестиционные и финансовые ресурсы.

Охарактеризуем их.

А.1. Жилищные сертификаты.

Введены Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. Их привлекательность определяется следующими условиями:

· номинальная стоимость жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте;

· … «в качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, …, имеющие права заказчика на строительство жилья». Далее: «объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств». Названные условия снижают риски держателей сертификатов, а аккумулированные денежные средства направляются в сферу жилья.