Общее обследование застройки и отдельных зданий

Организация работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и их конструкционных элементов

Проведение работ по комплексной реконструкции городских кварталов не может быть начато без инженерных изысканий на реконструируемой территории. Проведение исследований по выявлению природных явлений, вызывающих разрушение застройки городов, ложится на плечи градостроителей, техническое состояние зданий оценивают инженеры, а моральный износ зданий определяют архитекторы. Очень важным вопросом при назначении реконструкции отдельного объекта (здания, сооружения) является определение его историко-архитектурной ценности.

В настоящее время в любом крупном городе существуют комитеты по охране памятников истории и архитектуры. Они постоянно проводят исследования по состоянию архитектурного наследия. Практически все памятники в городах уже описаны, на них составлены исторические справки и определены сроки очередных этапов капитального ремонта или обширной реставрационной работы. Последний вид работ очень важен, так как иногда даже простому наблюдателю видно, что в процессе эксплуатации памятника архитектуры за долгие годы в его внешний облик были внесены серьезные изменения, напрямую изуродовавшие его первоначальный облик. Хотя мы знаем, что для того чтобы памятник сохранился на долгие века и радовал глаза, он должен жить полноценной жизнью, то есть постоянно должен находиться в рабочем состоянии. Естественно, что сохранение первоначальной его функции происходит очень редко и только на территориях музеев-заповедников. В городе ситуация резко меняется. Здесь подчас на первый план выходят задачи сохранения лишь внешнего облика здания, всей исторической среды, ее строя, пластики, силуэта, которые передают ощущение первозданной обстановки, в которой жили предки. Внутреннее содержание объекта, если квартал не является памятником градостроительства, почти никого не интересует, тем более, если в домах проживают люди. Очень часто они проживают в коммунальных квартирах без санитарного и инженерного оборудования.

Все сведения о том, как сохранено здание, как оно выглядело в первоначальном виде, бережно хранятся в фондах музеев, архивах и, конечно, в комитетах по охране памятников архитектуры. Но нередко возникают ситуации, когда бывший памятник, полуразрушенный в период войны, был перестроен без надзора историков и архитекторов-реставраторов и внешне потерял свою привлекательность. А на самом деле это был уникальный исторический памятник, связанный с величайшим событием в жизни российского государства или в истории основания города. Конечно, этот памятник надо восстанавливать в первозданном виде. Вот здесь и начинается кропотливая работа по выявлению контекста, в котором ранее находился памятник. Иногда приходится возрождать объект, утерянный в военное время, на том месте, где он стоял, а может, был снесен, как храм Христа Спасителя в Москве. При этом очень важно восстановить окружение объекта, чтобы он не воспринимался как чужеродный объект в современном окружении. Надо выявить, проанализировать точки восприятия объекта, чтобы раскрыть оптимальные секторы обзора памятника, хотя в этом случае это всего лишь будет «новодел», а не истинный памятник.

При реконструкции кварталов очень важно выявить возможность частичной разборки исторического здания, сохранив лишь его фасад и пластику деталей. На данное проектное решение от местного органа охраны памятников необходимо получить разрешение. Таких примеров реконструкции в историческом городе очень много. При проведении разборки объема старого здания надо очень бережно охранять фасад от случайных поломок, ударов, непредвиденных деформаций и разрушений. Нужен специальный проект по укреплению фасада до стадии его соединения с новым объектом. Очень часто в целях устранения деформаций фасада или всей коробки здания производят выжигание деревянных конструкций перекрытий и перегородок под наблюдением пожарников.

В целом, если рассмотреть всю историческую застройку, то ее можно ранжировать на следующие виды:

- памятники федерального, территориального и местного значения, охраняемые государством;

- здания исторической или архитектурной ценности, предложенные к охране местным органом по их охране;

- постройки, представляющие интерес как этнографические образцы старой застройки;

- элементы градостроительной среды, фасады зданий, расположенных на ее территории, придающие кварталу историческое состояние.

Перед началом проектирования реконструкции составляют картограммы историко-архитектурной ценности застройки, где указываются объекты рядовой застройки, малоценные здания и особо выделяются памятники архитектуры. При этом указывается этажность застройки, физический и моральный износ зданий, их функциональное назначение, материал строений. Составляется пояснительная записка, в которой даются сравнительные данные, указанные в справке бюро технической инвентаризации, и реальное состояние квартала изображаемое на специальной картограмме. Данный вид обследования в основном решает задачи определения состояния системы благоустройства на реконструируемом участке застройки. От проведенных исследований зависит правильность дальнейших проектных предложений. Если исследования проведены не в полном объеме, это может привести к невосполнимым потерям. Существует очень строгая и последовательная методика проведения обследований. Она включает в себя следующие этапы: отбор архивных материалов, натурные изыскания и камеральную обработку полученных материалов. Отправным документом для обследования является ситуационный план существующей застройки, технические паспорта зданий, расположенных на участке со всеми планами и разрезами, где указана эволюция их преобразования за весь период эксплуатации. Важным документом является генеральный план участка города с характеристикой всех этапов его застройки, сноса, реконструкции и новых построек с указанием дат этих преобразований на участке. При обследовании участка необходимо собрать следующие сведения:

- социально-экономические (демография населения, миграция населения, профессиональный состав населения, показатели жилищной обеспеченности семей, показатели уровня благоустроенности территории);

- градостроительные (ретроспектива эволюции планировки квартала, зонирование и баланс территории, состояние озеленения, транспортные сети, сведения о новом строительстве);

- гигиена среды (инсоляционный режим, шумовой
режим);

- нженерные сети (системы наружных и подземных инженерных коммуникаций, наличие и состояние подземных пространств);

- система бытового обслуживания (наличие и вместимость детских садов и школ, промтоварные магазины, службы бытового обслуживания, продовольственные магазины и предприятия общественного питания, жилищно-эксплуатационные службы).

После сбора данных проводится анализ полученной информации и делается социально-экономическое обоснование реконструкции квартала или участка, составляется заключение о зонировании и использовании территории, делаются предложения по модернизации системы обслуживания квартала, транспортных сетей и использованию подземных пространств, обосновываются выводы по улучшению санитарно-гигиенических показателей состояния среды участка.

При обследовании участка составляются точные данные о границах домовладений, находящихся на реконструируемой территории (государственной, акционерной или частной собственности, принадлежащей кондоминиумам, товариществам или фирмам). На генплане обозначают жилые дома, общественные здания, производственные или религиозные постройки. Проводится натурное обследование транспортных и пешеходных потоков на участке и прилегающей территории. На генплане указывают направление и интенсивность потоков, движущихся в течение суток к остановкам транспорта, школам, магазинам. Делается заключение о состоянии этих сетей с указанием кольцевых, сквозных проездов по территории, пересечении транспортных путей интенсивным потоком жителей квартала, удаленности остановок общественного транспорта. Здесь же ранжируют пешеходные пути на главные и второстепенные, отмечают положительные и отрицательные стороны сложившейся сети и пути ее улучшения.

Функциональное зонирование территории изучают по натурным обследованиям, уточняя границы участков жилой и общественной застройки, транспортных сетей, тротуаров, озеленения, мест отдыха и хозяйственных площадок. Составляется баланс данной территории и проводится анализ путем сравнения существующих показателей с нормативами. Делаются предложения по улучшению баланса территории.

Обследуемая система социально-бытового обслуживания сопоставляется с нормативными данными. В случае недостаточно развитой системы делаются предложения по увеличению элементов этой сети и повышению пропускной способности общественных зданий. Если реконструируемая территория меняет свою функцию от жилой на полностью общественную, то делается вывод о ликвидации отдельных элементов сети, таких как детские сады, школы и внешкольные здания.

Особое внимание при обследовании участка уделяют состоянию гигиены среды. Инсоляционный и шумовой режим очень важен для комфорта проживания. Иногда исследуют загазованность территории при размещении рядом с кварталом напряженных транспортных артерий, которые и создают основной шум. Естественно, что дальнейшее наличие в такой ситуации жилой застройки не целесообразно, а в создающихся осуществленных зданиях надо ставить шумозащищенные окна и устраивать централизованные системы по очистке воздуха. Инсоляционный режим оценивают по схеме ориентации основных помещений квартир и их затенения в течение суток в разные периоды года. Графоаналитический метод дает очень точные данные о продолжительности инсоляции каждого помещения. При этом из расчетов исключают час после восхода и час перед заходом солнца. Учитывается и анализируется как избыточная, так и недостаточная инсоляция помещений. Делаются рекомендации по нормализации инсоляционного режима с учетом сноса затеняющих сооружений или, в случае невозможности их сноса, переориентации назначения помещений или здания в целом. Очень важно сделать предложения и по инсоляции участков территории, где будут высажены зеленые насаждения.

Этап аналитического исследования - анализа полученной информации - называют этапом камеральной обработки данных обследования. На этом этапе делаются предварительные рекомендации о возможной реконструкции территории исторического квартала застройки. Рекомендации могут носить различный характер: оптимальный, возможный, желательный, недопустимый.

Существует несколько методик проведения камеральных исследований, но, по сути, они похожи друг на друга, так как являются процессом комплексной оценки состояния территории. При этом анализ делается специалистом по реконструкции территорий — градостроителем с большим стажем работы, который может сразу сопоставить сумму факторов, полученных разными людьми, проводившими обследование по разным факторам в отдельности. Сделанные в результате камеральных исследований выводы сильно зависят от опыта и интуиции специалиста, проводящего заключительный этап общего обследования. И хотя эти заключения носят предварительный характер, но их ценность как момент первого видения задач реконструкции очень важен для дальнейшего детального разбора на уровне государственной комиссии. Ведь от ее решения зависит выделение средств на проведение реконструкции здания, сооружения, квартала.

Однако на практике может быть применена методика оценки каждого фактора состояния территории отдельным экспертом-специалистом в узком направлении градостроительства. При этом каждый специалист делает одно заключение, не учитывая других факторов и их взаимосвязь между собой. Он как бы делает идеальную модель реконструкции с учетом только одного направления исследования. Затем опытный специалист как бы накладывает схемы картограмм одну на другую и находит оптимальный вариант, удовлетворяющий сначала два фактора, и далее смотрит следующий фактор с учетом уже сделанных вариантов. В результате получается компромиссное решение. Однако преимущество отдают сначала факторам общегородского значения, диктуемым развитием генплана города, а затем уже — специфическим условиям развития участка.

Городской уровень ограничивает вопросы развития каркаса города, транспортных узлов, магистралей, развития зон отдыха или сохранения охранных зон, пробивку новых магистралей. Внутриквартальные задачи тоже очень важны, но их значение несопоставимо с целостным развитием города. Для квартала в основном решаются проблемы сохранения памятников архитектуры, сноса малоценной застройки, реконструкции морально изношенных зданий, строительства новых зданий, не нарушающих ансамбль сложившейся исторической застройки. Эти факторы определяют проведение детального обследования каждого объекта с целью оценки его технического состояния. Результаты проведенного анализа отражаются на картограмме возможных реконструктивных мероприятий.