Общее описание подходов к оценке

При определении рыночной стоимости имущества возможно использование трех методологических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.

Каждый из подходов позволяет учесть различную инвестиционную мотивацию типичного покупателя объекта оценки – использование объекта оценки в качестве блага, товара или источника доходов. Пунктом 20 ФСО №1 установлено, что Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Далее приведено краткое описание подходов к оценке.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Применительно к Объекту оценки алгоритм применения затратного подхода к оценке включает следующие основные этапы:

· определение рыночной стоимости прав на земельный участок;

определение затрат на воспроизводство (затрат на замещение) улучшений;
оценка величины накопленного износа как функции от величины физического износа, функционального и внешнего устареваний;

· расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):

где:	С -	рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	С_Н-	затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;
	И_Н-	величина накопленного износа, %;
	С_ЗУ-	рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО №1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;
согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В общем виде, расчет выполняется по следующей формуле:

где:	С -	рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	-	скорректированная цена i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	-	вес i-го аналога, доли ед.;
		цена предложения (сделки) i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	k₁, … k_i-	относительные корректировки цены объектов-аналогов, доли ед. (%);
	k¹, … k^m-	абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден. ед.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО №1).

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В общем виде, расчет выполняется по следующей формуле:

где:	С -	рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	-	денежный поток в период времени j, ден. ед.;
	-	ставка дисконтирования, доли ед./период времени;
	-	период времени с даты оценки до даты возникновения j-го денежного потока, период времени;
	-	стоимость перепродажи объекта оценки в конце прогнозного периода (реверсия), ден.ед.;
	-	коэффициент капитализации, доли ед.