Рынок недвижимости: содержание основных понятий. Законодательная и нормативная база развития рынка недвижимости

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (см. вопрос № 140). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

♦в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

♦в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

♦в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

- локальный характер (сокращение числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (требуется много времени, чтобы найти покупателя, осуществить сделку, зарегистрировать право);

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость: офисы, склады), рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, девелоперы (проектные организации) рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, оценщики.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Также действуют: Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», Жилищный кодекс.