Относительный сравнительный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше; немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже.
Пример. Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 8.
Т а б л и ц а 8
Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания
Элементы сравнения | Объект оценки | Сравнимые объекты | ||||
1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | ||
Цена продажи, руб. | 290 000 | 210 000 | 240 000 | 210 000 | 250 000 | |
Общая площадь, м2 | ||||||
Отношение арендной площади к общей | 0,88 | 0,94 | 0,93 | 0,92 | 0,88 | 0,88 |
Коэффициент использования | 0,90 | 0,87 | 0,85 | 0,90 | 0,95 | 0,90 |
Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб. | ||||||
Местоположение | Среднее | Лучше | Хуже | Среднее | Лучше | Хуже |
Затраты на эксплуатацию | Рыноч-ный уровень | Рыноч-ный уровень | Рыноч-ный уровень | Выше | Рыноч-ный уровень | Рыноч-ный уровень |
Размер арендной площади | ||||||
Цена за 1 м2 арендной площади, руб. | 77,12 | 67,74 | 76,00 | 80,77 | 73,10 |
Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.
|
|
В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м2 арендной площади (см. табл. 9).
Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта – 77,12 руб.
Т а б л и ц а 9
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади
1-го объекта сравнения
Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
Отношение арендной площади к общей | Вниз |
Коэффициент использования | Вверх |
Местоположение | Вниз |
Общая корректировка | Вниз |
Корректировки на местоположение и на производительность значительно перекрывают небольшую корректировку на коэффициент использования. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 77,12 руб.
|
|
Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта – 67,74 руб.
Т а б л и ц а 10
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади
2-го объекта сравнения
Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
Отношение арендной площади к общей | Вниз |
Коэффициент использования | Вверх |
Средняя рента за 1 м2 арендной площади | Вверх |
Местоположение | Вверх |
Общая корректировка | Вверх |
Из табл. 10 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.
Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта – 76,00 руб.
Т а б л и ц а 11
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади
3-го объекта сравнения
Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
Отношение арендной площади к общей | Вниз |
Местоположение | Не требуется |
Затраты на эксплуатацию | Вверх |
Общая корректировка | Вниз |
Так как более высокая производительность здания дает больший вклад, чем незначительно повышенные расходы, общая корректировка получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб.
Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта – 80,77 руб.
Т а б л и ц а 12
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади
4 - го объекта сравнения
Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
Коэффициент использования | Вниз |
Местоположение | Вниз |
Общая корректировка | Вниз |
Все корректировки указывают на необходимость снижения показателей, следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 80,77 руб.
Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта – 73,10 руб.
Т а б л и ц а 13
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади
5 - го объекта сравнения
Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
Местоположение | Вверх |
Общая корректировка | Вверх |
Из табл. 11 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,10 руб.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (см. табл. 14).
Т а б л и ц а 14
Анализ полученных данных
Номер объекта | Корректировка | Цена продажи, руб. |
4-й | Вниз | 80,77 |
1-й | Вниз | 77,12 |
3-й | Вниз | 76,00 |
5-й | Вверх | 73,10 |
2-й | Вверх | 67,74 |
Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,10 руб. до 76,00 руб. за 1 м2 арендной площади.
Так как для 5-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м2 арендной площади объекта оценки можно принять равной 74,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит 74,00 × 3000 = 222 000 руб.
Варианты для курсового проектирования в приложении В.