Раскройте понятие земли как недвижимого имущества

Имущество, как его определяет гражданское законодательство, является материальный объект гражданских прав. Таким образом, из всего многообразия материальных объектов имуществом являются те их них, которые находятся в собственностиюридических и физ-их лиц или их сообществ.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130) имущество может быть движимым и недвижимым. К недвижимому имуществу в первую очередь относятся ЗУ, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмеримого ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения. Таким образом ЗУ является недвижимым имуществом.

ЗУ как недвижимое имущество имеет ряд характеристик:

- Физические – площадь, местоположение, наличие строений, качество почв. Эти хар-ки ЗУ наиболее полно отражаются при постановке ЗУ на ГКУ.

- Экономические – стоимость, (кадастровая, рыночная), инвистиционная привлекательность, эффективность использования. Наиболее полно раскрывются, реализуются при вращении ЗУ или товара на рынке недвижимости.

- правовые – вид права, на на котором используется ЗУ, ограничения, обременения при использовании. Эти хар-ки прописываются при регистрации прав на ЗУ.

При оценке земли могут использоваться три основных способа:

– сравнительный способ, учитывающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки-применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.;

– доходный подход, применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока эксплуатации. Подход основывается на принципе ожидания – разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.;

– затратный подход, основывающийся на учете затрат по созданию объекта оценки- Подход определяет совокупную оценку стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания за некоторый период времени. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа.