При получении платежей за коммунальные услуги

Зачастую как посредническую деятельность контролирующие органы рассматривают деятельность управляющей организации многоквартирного дома при оплате коммунальных услуг собственниками жилых помещений. О том, как в данном случае определяются доходы управляющей организации, которая применяет УСН, мы и поговорим.

Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилых помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления своим домом. Один из них - заключение договора с управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления жилым домом управляющая организация действует по заданию собственников жилых помещений и обязуется в том числе предоставлять им и иным жильцам дома коммунальные услуги (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

В свою очередь, собственники жилых помещений перечисляют управляющей организации плату за коммунальные услуги. Она включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (п. п. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ).

Как правило, управляющая организация сама данные услуги не оказывает, а приобретает их у ресурсоснабжающей организации за счет платежей, полученных от собственников жилых помещений.

Если договор между собственниками жилых помещений и управляющей организацией носит посреднический характер, доходом управляющей организации будет только посредническое вознаграждение (об этом см., например, Письма Минфина России от 26.04.2013 N 03-11-06/2/14773, от 25.04.2013 N 03-03-06/1/14560, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/178, от 20.12.2011 N 03-11-06/2/180, от 22.02.2011 N 03-11-06/2/30, от 17.01.2011 N 03-11-06/2/01, от 17.01.2011 N 03-11-06/2/02, от 13.12.2010 N 03-11-06/2/188, от 20.10.2010 N 03-11-06/2/160, от 10.02.2010 N 03-11-06/2/16, от 05.02.2010 N 03-11-06/2/15, ФНС России от 13.07.2010 N ШС-37-3/6577@). Аналогичное мнение высказывают и суды (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2010 N А27-3418/2010, ФАС Уральского округа от 11.03.2010 N Ф09-1431/10-С3). О посреднической природе договора свидетельствует, в частности, условие о том, что управляющей организации поручается заключать в интересах собственников жилья договоры с производителями (поставщиками) коммунальных услуг.

Но возможны иные ситуации: посреднический договор с собственниками жилых помещений не заключался или он был оформлен после заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Либо управляющая организация, которая работает на "упрощенке", сама оказывает коммунальные услуги. В этих случаях поступающую плату за коммунальные услуги управляющая организация учитывает в составе своих доходов. Они являются ее выручкой от реализации услуг (п. 1 ст. 346.15, ст. 249 НК РФ). Об этом говорится и в Письмах Минфина России от 27.01.2012 N 03-11-06/2/9, от 20.12.2011 N 03-11-06/2/180, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/178, от 22.02.2011 N 03-11-06/2/30, от 17.01.2011 N 03-11-06/2/01, от 17.01.2011 N 03-11-06/2/02, от 13.12.2010 N 03-11-06/2/188, от 20.10.2010 N 03-11-06/2/160, от 10.02.2010 N 03-11-06/2/16, от 05.02.2010 N 03-11-06/2/15.

При этом управляющие организации (включая ТСЖ), которые применяют "упрощенку" с объектом "доходы минус расходы", отразив доход в виде поступлений на оплату коммунальных услуг, затем смогут уменьшить налоговую базу при УСН на суммы, перечисленные поставщикам коммунальных услуг. Соответствующие разъяснения дал Минфин России (Письма от 26.12.2011 N 03-11-06/2/184, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/175, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/176, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/177, от 29.06.2011 N 03-01-11/3-189 (п. п. 1, 4)).

Отметим, что в судебной практике обозначена также следующая позиция. Деятельность управляющей организации по предоставлению жилищно-коммунальных услуг населению с привлечением ресурсоснабжающих организаций отвечает признакам реализации услуг. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ при рассмотрении порядка обложения НДС жилищно-коммунальных услуг управляющей организации (Постановление от 01.04.2008 N 12611/07). Если следовать такой позиции, то платежи за коммунальные услуги, поступающие управляющей организации, должны включаться в ее доходы.

Однако полагаем, что разъяснения Минфина России по данной ситуации, основанные на функциях управляющей организации, помогут более четко определить порядок учета доходов и расходов при расчете "упрощенного" налога.

Обратите внимание!

Управлять многоквартирным домом может и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Собственники жилых помещений в таком доме, являясь членами кооператива, вносят ему платежи различного целевого назначения, в том числе по оплате коммунальных услуг (п. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Однако Минфин России не признает их целевыми поступлениями, которые не облагаются "упрощенным" налогом на основании пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, п. 2 ст. 251 НК РФ. В Письме от 10.06.2009 N 03-11-06/2/98 финансовое ведомство указывает, что поступающая ЖСК оплата коммунальных услуг образует его доход от реализации работ (услуг). Аналогичные разъяснения Минфин России дал в отношении ТСЖ (Письма от 08.12.2010 N 03-03-07/41, от 25.11.2010 N 03-11-06/2/180, от 30.09.2010 N 03-11-06/2/153, от 27.04.2010 N 03-05-05-02/28).

Вместе с тем чиновники считают возможной посредническую деятельность ЖСК при оплате коммунальных услуг. Если согласно уставу на кооператив возложены обязанности по предоставлению коммунальных услуг и он от своего имени, но за счет своих членов заключает договоры с производителями (поставщиками) таких услуг, то в силу пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ в составе доходов ЖСК учитывается только посредническое вознаграждение (абз. 13 Письма Минфина России от 10.06.2009 N 03-11-06/2/98).

Аналогичные разъяснения Минфин России дал в отношении ТСЖ (Письма от 08.12.2010 N 03-03-07/41, от 25.11.2010 N 03-11-06/2/180, от 27.04.2010 N 03-05-05-02/28 (п. 1)).