Расчёт стоимости сравнительным подходом

При сравнительном подходе с применением корректировок стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Ci - стоимость i-ого аналога,

k_j=1÷m - корректировки к стоимости аналога,

Vi - весовой коэффициент к стоимости аналога. Сумма всех весовых коэффициентов равна 1,0.

Приняв определённую последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимых объектов. Суть действий при этом сводится к выявлению степени схожести оцениваемого объекта со сравниваемым объектом, то есть фактически путём уменьшения или увеличения цены объекта сравнения на величину корректировки она приводится к искомой. Поправка будет положительной, если сопоставимая продажа будет хуже оцениваемой недвижимости, и наоборот отрицательной, если сопоставимая продажа лучше оцениваемой недвижимости.

Результаты обычно представляют в виде таблицы. Представленная последовательность корректировок, с одной стороны, достаточно хорошо зарекомендовала себя на практике, а с другой стороны, имеет убедительную внутреннюю логику.

Наиболее часто корректировка выполняется:

• процентным соотношением,

• денежным эквивалентом.

Величины процентных корректировок, как правило, сформированы рынком, и определены оценщиком на основании наблюдений, исследований рынка за последние периоды.

1. Последовательные корректировки (данные корректировки относятся к
условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на
дату оценки; при выполнении данных корректировок должна быть соблюдена
приведённая последовательность, т. е. каждая последующая корректировка должна
выполняться на базе результата предыдущей):

• условия продажи,

• динамика сделок на рынке (дата продажи, условия рынка).

Скорректированная на условия рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки.

2. Независимые корректировки (последовательность их выполнения
произвольна).

Сравнительный подход предполагает достаточное количество сравнимых продаж. Но российский рынок развит недостаточно: сделок купли-продажи заключается сравнительно немного и информацию по свершившимся сделкам получить может быть затруднительно, т. к. плохо развита информационная инфраструктура рынка. Поэтому при определении стоимости объектов-аналогов используются не цены сделок купли-продажи, а цены предложений.

В таблице представлены стоимости предложения аналогов, а также расчёты стоимости по сравнительному подходу. Величины корректировок при этом рассчитываются аналогично корректировкам для восстановительной стоимости в затратном подходе.

Табл. 5