Складские площади

Рост интенсивности розничной торговли, увеличение объема грузовых перевозок, проходящих через столицу, приводит к повышению спроса на складские помещения - менее популярный сегмент коммерческой недвижимости, отличающийся не столь высоким уровнем доходности и более длительным сроком окупаемости (5-8 лет). Между тем, общий объем складских помещений, функционирующих в настоящее время в Москве, составляет 3.5 млн. кв. м, а уровень спроса оценивается еще в 3 млн. Возможно, по мере насыщения других сегментов рынка коммерческой недвижимости и снижения доходности в них строительство складских помещений будет привлекать больше внимания Инвесторов и девелоперов.

Классификация складских помещений:

Склад класса А

1. Одно- или двухэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.

2. Высокие потолки от 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

3. Ровный пол с антипылевым покрытием.

4. Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Тепловые завесы на воротах.

7. Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом регулируемым по высоте.

8. Центральное кондиционирование или принудительная вентиляция.

9. Система охранной сигнализации и видеонаблюдение.

10. Офисные площади при складе (расположенные в самом здании склада, как правило, на втором этаже, отличаются высококачественной отделкой, хорошо оборудованы).

11. Оптико-волоконные телефонные линии.

12. Достаточная территория для стоянки и маневрирования большегрузных автопоездов.

13. Большая прилегающая благоустроенная территория, озелененная, с наличием достаточного количества парковочных мест для всех видов а/м (большегрузных фур, малотоннажного транспорта, легковых автомобилей).

14. Расположение в черте МКАД или в радиусе 7-8 км от МКАД на основных магистралях; расположение должно быть удобным для подъезда грузового многотоннажного транспорта.

Склад класса В

1. Одно- или многоэтажное капитальное здание.

2. Высота потолков - от 4,5 до 8 метров.

3. Пол: асфальт или бетон без покрытия.

4. Пожарная сигнализации и гидрантная система пожаротушения.

5. Пандус для разгрузки автотранспорта.

6. Офисные помещения при складе.

7. Телефонные линии МГТС.

8. Охрана по периметру территории.

Склад класса C

1. Капитальное производственное помещение или утепленные ангары.

2. Высота потолков разная от 3,5 до 18 метров.

3. Пол: асфальт или бетонная плитка.

4. Ворота на нулевой отметке, автомашина заходит в внутрь помещения.

Склад класса D

1. Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: класс А - качественные склады, и все остальное - такие склады оснащены по минимуму: погрузочно-разгрузочная техника, система пожаротушения и холодильники. Большинство складов обычного типа находится на территории крупных предприятий.

Что касается стоимости аренды складской площади, то самыми дорогими являются помещения, находящиеся ближе к центру - в радиусе 5-20 км от него.

Увеличение финансовых потоков от продажи российскими участниками рынка энергоносителей на мировом рынке, привело к увеличению товарного импорта в нашу страну. Этот процесс, в свою очередь привел к увеличению деловой активности на рынке складских услуг.

На территории Москвы коммерческие склады постепенно вытесняются из центра города в его периферийные районы, граничащие с МКАД. Однако процесс этот идет достаточно медленно, поскольку он связан со значительными финансовыми потоками и всегда находятся предприниматели, которые научились использовать "слабости чиновников".

Рост объемов ежегодной торговли предопределил высокую потребность участников этого рынка в складских помещениях. Рынок складской недвижимости возник в Московском регионе (Москва и Московская область), Санкт-Петербурге (включая и территорию Ленинградской области), а сейчас он формируется в Сибири (Новосибирск, Екатеринбург), а также в ряде других крупных городов нашей страны (Нижний Новгород). Крупные иностранные Инвесторы и девелоперы, несмотря на оптимистические прогнозы участников рынка складской недвижимости, так и не пришли в 2004 году на рынок Московского региона. Это стало одним из наиболее важных итогов прошедшего года.

Основных теоретических причин подобного развития событий на рынке складской недвижимости в прошлом году может быть две: либо их приход «сдерживается» российскими профильными компаниями с помощью «административного ресурса», имеющегося у части отечественных игроков рынка, либо сами иностранные компании считают, что пока еще рано выходить на рынок Московского региона.

С большой степенью вероятности, для различных компаний верно и то и другое, но первой причины «значительно больше». Напомним, что в сентябре 2005 года Россия будет вступать в ВТО (информации об условиях вступления России в ВТО практически нет в информационном пространстве рынка, хотя интенсивные переговоры по этому вопросу ведутся), а к этому времени складская инфраструктура торговых сетей должна быть готова удовлетворить возрастающие потребности крупных торговых операторов.

По итогам 2004 года наиболее крупный проект, реализованный иностранной компанией, является складской комплекс общей площадью 50 тыс. кв. метров в г. Чехов Московской области, который был осуществлен девелопером для дальнейшего ведения бизнеса по предоставлению складских услуг (французская девелоперская фирма РМ). Пока именно этому игроку рынка Московского региона удалось реализовать наиболее масштабный проект среди фирм-нерезидентов.

Ряду других зарубежных компаний не удалось в 2004 году построить запланированные объекты (общей площадью около 200 тыс. кв. метров в ближнем Подмосковье). Достаточно велика вероятность завершения этих проектов в 2005-2006 годах.

Количество международных складских операторов на российском рынке пока невелико, поэтому новые складские и логистические комплексы строятся пока отечественными компаниями по наиболее популярным сейчас направлениям: Южному (Варшавское и Каширское шоссе, Домодедовская трасса), Юго-Восточному (Рязанское и Новорязанское шоссе), Северному (Ленинградское, Дмитровское и Алтуфьевское шоссе) направлениям (в меньшей степени по Киевскому и Новорижскому шоссе).

Отечественные компании часто выкупают большие земельные участки с целью их подготовки и выгодной перепродажи в будущем.

Стоимость земельных участков после проведения подготовительных работ по коммуникациям, внешним сетям, изменению зонирования, получения разрешений, организации инфраструктуры и пр. возрастает, по крайней мере, до $250-350 тыс. за 1 га (без учета НДС).

Больше всего складских и оборудованных под склады помещений располагаются в промышлен ных зонах Москвы и индустриальных пригородах еще советского времени: Люберцы, Видное, Лыткарино, Долгопрудный, Химки, Мытищи.

Проекты российских девелоперов составляют около 70 рынка, наиболее активными являются НЛК, "Кулон", "Белая дача". Крупнейшим объектом от российского девелопера в 2004 году стал склад "НЛК-Химки" на 80 тыс. кв. метров. НЛК также планирует в 2005-2006 гг. построить логистический парк на 300 тыс. кв. м в Крекшине (между Киевским и Минским шоссе).

Девелоперская компания "Кулон" возвела в 2004 году два склада по 13 тыс. кв. м и в следующем году планирует построить в целом 180 тыс. кв. м. складских помещений. Возрастает интерес девелоперов к строительству именно производственно-складских комплексов. Компания «Кулон» строит производственно-складской комплекс «Истра», есть проекты на Ярославском шоссе (50 тыс. кв.м.) и 10 га в районе Каширского шоссе - Индустриальный Парк Домодедово.

Рост Инвестиционной привлекательности рынка складских помещений для международных девелоперов определяется влиянием различных факторов. К их числу обычно относят уровень развития российской экономики, показатели Инвестиционного климата в России,-стабильности роста торгово-розничного сектора и производства, расширения дистрибьюторских и крупных торговых сетей.

Стоимость и сроки возведения складских комплексов значительно меньше, чем торговых (2-3года) и офисных (более 3 лет). Средняя стоимость строительства складского комплекса класса «А» $350-450 за 1 кв. метр, срок окупаемости 3-5 лет, доходность - 20-22 на самые лучшие предложения по стандартным критериям. Реализация проекта строительства складов класса «А» «под заказчика» занимает примерно 6-8 месяцев.

По оценкам различных экспертов, норма прибыли колеблется от 12-15 до 18-20. Общий объем Инвестиций в складскую недвижимость в 2004 г. оценивается в $250 млн,

На открытый рынок в 2004 году поступило лишь 30 тыс. кв. м (размер одного среднего склада), хотя активный спрос на склады достигал 500 тыс. кв.м.

Объем качественных зданий, введенных в 2004 году на открытом и закрытом рынках (вместе взятых) составил порядка 350 тыс. кв. метров. По усредненным оценкам профильных участников рынка, спрос на качественные складские помещения в Московском регионе в ноябре-декабре 2004 года составил не менее 480 тыс. кв. метров, и формировался международными и российскими компаниями:

- производителями и импортерами товаров народного потребления и продуктов питания;

- сетевыми ритейлерами;

- логистическими компаниями, обслуживающими своих клиентов, и принадлежащих вышеперечисленным категориям.

Структура спроса по требуемым площадям представлена следующим образом:

- 7 %- до 2 тыс.кв. метров,

- 13 %- от 2 до 5 тыс.кв. метров,

- 18 %- от 5 до 10 тыс. кв. метров,

- 62 %- от 10 тыс. кв. метров.

Интересны и следующие данные по структуре спроса по секторам рынка;

- 29 %- логистические операторы,

- 24 %- розничные сети,

- 16 %- товары народного потребления,

- 5 %- производство,

- 18 %- другое,

- 5 %- товары химической промышленности,

- 3 %- продукты питания.

Общая площадь современных коммерческих (продажа, аренда и ответственное хранение) складских площадей (Классы «А» и «В+») на конец 2004 года составляла порядка 800 тыс. кв. метров.