Распределение существующих складских площадей по классам

Таблица №4.1.1.

Класс склада	% от общего объема рынка	Ориентировочная площадь(тыс.кв.м)
Класс А и В+	12-13%	750-800
Класс В	25-26%	1500-1600
Другое	61-62%	3700-3800

Договоры аренды помещений в складских комплексах класса «А» можно заключать только с перспективой заезда в них через 6-7 месяцев. Арендные ставки на готовые помещения класса «В» и «В+» на декабрь 2004 года достигали $160-170 за 1 кв. метр в год.

В низших классах средние ставки составляли от $60 до $130 за 1 кв. метр в год (без учета НДС и коммунальных платежей).

Необходимо отметить, что уровень арендных ставок конца 2004 года в Московском регионе существенно превышал ставки аренды складских помещений в большинстве стран Европы ($80-100 за 1 кв.м. в год), только Великобритания имеет аналогично высокие ставки (до $180 за 1 кв.м. в год).

Вместе со стоимостью аренды самих складов в 2004 году росли и цены на услуги ответственного хранения, и составляли $0,35-0,5 за паллето-место в сутки.

Наибольшим спросом по-прежнему пользовались объекты большой площади. При этом спрос на складские помещения существенно превышал предложение.

По состоянию на конец 2004 года общее предложение складов в Московском регионе составляло не менее 6,2 млн. кв. метров, из них 1,5- 2,0 млн. кв. метров - склады категории «А» и «В».

Число свободных складских помещений класса «А» составляло 0 %, в классе «В» - 7 %, в классе «С» и «D» - 35 %.

На середину января 2005 стоимость продажи складских комплексов составляет 450-900 долларов за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от местоположения склада.

В нашем случае оценщик собрал и обработал текущую рыночную информацию по объектам, предложенных к продаже и аренде по промышленной недвижимости в Москве и области (см. таблицы ниже).

Таблица №4.1.2.

Продажа производственно-складских зданий

Элементы сравнения
Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5	Объект №6	Объект №7	Объект №8	Объект №9	Объект №10	Объект №11
Функциональное назначение	Производственно-складские здания	Производственно-складские здания	Производственно-складские здания	Производственно-складское здание	Производственно-складские здания	Склад-ские здания	Склад-ские здания	Склад-ские здания	Производственно-складское здание	Склад-ские здания	Административно-производственно-складское здание
Координаты географического расположения		Тушинская	Москва, ВДНХ	г.Химки	Московская обл., Чеховский район, Симферопольское ш.	м. Алтуфьево, Дмитровское шоссе	г. Тверь, Производстенно-складские здания (бывший машиностроительный завод)	Рижское шоссе	Московское шоссе	г. Сходня, Производстенно-складские здания	Авиамоторная
Местоположение (удаленность от МКАД для объектов вне Москвы)	Бирюлево западное	ул. Свободы	Пр-т Мира	ул. Союзная, 2 км от МКАД	30 км. От МКАД	5 км. От МКАД На пересечении МКАД и Дмитровского шоссе	162 км. От МКАД	65 км от МКАД, Рижское шоссе	162 км. От МКАД	10 км. От МКАД	11 м.п. от ст. метро Авиамоторная
Состояние помещений	Хорошее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее
Для Москвы – 0 / Вне Москвы – удаленность от МКАД, км
Цена продажи, долл США с учетом НДС	990 000	210 000	4 000 000	1 500 000	1 500 000	1 500 000	2 000 000	2 000 000	4 500 000	1 340 000	5 400 000
Общая площадь помещений, м2	1 500,00	400,00	3 400,00	3 125,10	1 700,00	1 700,00	13 000,00	6 442,00	18 000,00	1 767,00	10 700,00
Стоимость 1 кв. м. общей площади с учетом НДС			1 176
Информация	тел. 518-66-80	тел. 259-51-51	200-11-00 (Недвижимость для бизнеса, №1-2)	№51 Из рук в руки	916-94-00 (Недвижимость для бизнеса, №1-2)	363-04-53 RWAY	775-75-55 RWAY	775-75-55 RWAY	775-75-55 RWAY	775-75-55 RWAY	тел. 775-75-55 МИЭЛЬ ПАРК ТАУЭРС.

Таким образом, на основании рыночных данных, оценщиком получено медианное значение цены продажи 1 кв.м. производственно-складских зданий и помещений на уровне 525 долл. США за 1 кв.м. недвижимости с учетом НДС.

На основании вышеприведенной информации, можно определить какова зависимость цены продажи от удаленности от МКАД, для этого построим линейный тренд методом аппроксимации:

Согласно полученной линейной зависимости (см. диаграмму) можно определить корректировку стоимости по удаленности от МКАД:

Таблица №4.1.3.

% корректировки		-0,46%	-0,92%	-1,38%	-2,30%	-6,43%	-6,89%	-9,18%
Y (Стоимость, долл. США)	731,76	728,4002	725,0404	721,6806	714,961	684,7228	681,363	664,564
X (удаленность от МКАД км)

Таблица №4.1.4.

Аренда производственно-складских зданий

Элементы сравнения
Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №5	Объект №6	Объект №7	Объект №8	Объект №9	Объект №10	Объект №11	Объект №12
Функцио-нальное назначение	Произ-водственно-склад-ские здания	Производственные площади	Складские помещения	Производстенно-складские здания	Складские здания (отапливаемый)	Производстенно-складские здания	Производстенно-складские площади	Производстенные здания	Производстенно-складские здания	Склад	Производственно-складские здания
Станция метро	Текстильщики	Автозаводская	Моск. Обл.	Моск. Обл.	Моск. Обл.	м. Волгоградский проспект	м. Щелковская	м. Нагорная	Моск. Обл.	м. Тульская	Марксистская
Местоположение	Ст.м. "Текстильщики"	Ст.м. "Автозаводская"	Дмитровское шоссе, 5 км. МКАД	г.Подольск, 10 км. От МКАД по Варшавскому шоссе (7 теплых зданий)	3 км. От МКАД г. Долгопрудный	Остаповская улица, д.3	ул. Вербная, д.9	ул. Электролитный пр.	Солнечногорский район, 12 км. От МКАД (пос. Лунево)	10 тр.	ул. Смирновская
Переданные правомочия	Сдано в аренду	Прямая аренда	Прямая аренда	Прямая аренда	Прямая аренда	Прямая аренда	Прямая аренда	Прямая аренда	Прямая аренда	Прямая аренда	Прямая аренда
Общая площадь помещений, м2	1 150,00	2500+3000+1800	450,00	8 000,00	1800 с возможностью увеличения	от 100 до 1300	от 100 до 700	1 000,00	от 1500 до 4000	1 050,00	1 400,00
Для Москвы -0 / Вне Москвы – удаленность от МКАД, км
Стоимость аренды 1 м2 долл. США в год с учетом НДС
Охрана	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Подъезд, парковка	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Состояние помещений	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее	Рабочее
Коммунальн. платежи	не включены	не включены	не включены	не включены	не включены	не включены	не включены	не включены	не включены	не включены	не включены
Источник информации	тел. 232-9090	тел. 200-11-00	тел. 200-11-00	тел.136-87-27 (Из рук в руки)	тел.740-61-90 (Из рук в руки)	тел.760-68-56 (Из рук в руки)	тел.760-68-13(Из рук в руки)	тел.786-85-01 (Из рук в руки)	тел. 8-903-248-59-36	775-75-55 "МИЭЛЬ ПАРК ТАУЭРС"	тел. 787-22-02

Таким образом, на основании собранной рыночной информации цены предложения к аренде, оценщиком получено медианное значение арендной ставки производственно-складских помещений на уровне 100 долл. США за кв.м. в год с учетом НДС, но без учета операционных затрат.

На основании вышеприведенной информации, можно определить какова зависимость цены аренды от удаленности от МКАД, для этого построим линейный тренд методом аппроксимации:

Согласно полученной линейной зависимости (см. диаграмму) можно определить корректировку стоимости по удаленности от МКАД:

Таблица №4.1.5.

% корректировки	0,00%	-4,63%	-23,15%	-27,77%	-34,72%	-39,35%	-43,98%	-57,86%
Y (Стоимость, долл. США)	104,28	99,4528	80,144	75,3168	68,076	63,2488	58,4216	43,94
X (удал. От МКАД км)

В обзоре использована информация, опубликованная на сайтах компаний Noble Gibbons (www.noblegibbons.ru), Stiles & Riabokobylko (www.snr-realty.ru), ABN Realty (https://www.abn-realty.ru/), МОК-Информ (https://www.valnet.ru), Из рук в руки (www.Izrukvruki.ru)