Методология расчета полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта оценки

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 куб. м. объекта, аналогичного оцениваемому, из уровня цен 01.01.2005г. в цены на дату оценки.

В качестве источников информации используются данные по административным зданиям из копии паспорта БТИ, усредненные стоимостные показатели справочника «Промышленные здания» («КО-ИНВЕСТ» 2004г.), а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства по г. Москве, приведенные в сборнике КО – ИНВЕСТ № 50 за 2005 г.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания или сооружения (ПВС) по состоянию на дату оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства 1 куб. м. зданий или сооружений, аналогичных оцениваемому (той же группы капитальности, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий, а так же относящихся к той же отрасли промышленности).

Стоимость строительства 1 куб. м. на дату оценки определяется путем пересчета сметной стоимости строительства 1 куб. м. аналога из условий базового 01.01.2004г в условия, действующие на дату оценки, с использованием соответствующих коэффициентов. В стоимость укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3км. при отсутствии коммунального транспорта; расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и другое.

С_пвс = С₂₀₀₅ х V_стр. х К_S х К₂₀₀₅ х К

где С_пвс – полная восстановительная стоимость здания на дату оценки, в руб.;

С₂₀₀₅ – полная восстановительная стоимость 1м³ здания по сборнику «Промышленные здания» 2004, на 01.01.2004 г., руб., в качестве аналога принимается аналог № 4.8.00.016, отвечающий следующим критериям: группа капитальности – первая, многоэтажное, строительный объем 85 700 куб.м.. Стоимость 1 куб.м. объекта – аналога в целом составляет 1568,88 руб.

V_стр. - строительный объем оцениваемого здания м³. Определен по документам БТИ и составляет 86409 куб.м.

К_п – коэффициент пересчета на декабрь 2004 года по сравнению с январем 2005 по справочнику «Индексы цен в строительстве» «КО-ИНВЕСТ» №50, 2005г. стр.31. Для оцениваемого объекта: 1,149

К₂₂₀₀₅ - коэффициент изменения индекса цен на дату оценки (удорожания на начало февраля 2005 г по сборнику «Индексы цен в строительстве» «КО-ИНВЕСТ» №50) 1,01.

К - прибыль Инвестора-застройщика. Согласно статье к.т.н. Яскевича Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости», опубликованной на сайте [www.realtor.ru], норма прибыли девелопера для нежилых площадей офисного назначения, в среднем по г. Москве составляет 35%.

Таким образом, полная восстановительная стоимость составит округленно:

С_пвс = 1568,88 х 86409 х 1,149 х 1,01 х 1,35 = 212 385 000 руб.