Абсолютной собственности на землю не дает ни одна из мировых систем землевладения. "...Никто не имеет полной и абсолютной собственности на землю. Люди владеют не землей, а владеют пакетом прав по отношению к земле, каждый имеет пакет прав, которые еще имеют название объектов недвижимости..." подчеркивает У. Долб из Гарвардского университета. Такими правами могут быть права пользования и управление, право на продукцию, которая вырабатывается на земле, право приобрести и передать землю, право использовать объекты на ней любым способом. Такой подход очень гибкий и дает возможность создавать новые комбинации прав, обмениваться ними.
Для рассмотрения опыта зарубежных стран необходимо также уточнить значения таких терминов, как "фискальный" ("налоговый"), "юридический" и "многоцелевой кадастр", "земельная регистрационная система", которые применяются в практике управления недвижимостью. Наиболее распространенное определение кадастровой системы в общем понимании, данное FIG (Международная федерация геодезистов) - "Кадастр - это официальный реестр недвижимости, который базируется на основе земельного участка (парцела)."
|
|
Под земельным участком понимается некоторая часть поверхности земли, отделенная от других границами, внутри которых действует официально признанный пакет прав, обязательств и ограничений. Причем, это понятие включает как естественные, так и искусственные объекты или сооружения, размещенные внутри этих границ.
Фискальный кадастр (fiscalcadastre) - это кадастр, направленный на обслуживание целей налогообложения недвижимости.
Юридический кадастр (jurdicalcadastre) - это кадастр, направленный на регистрацию и защиту прав собственности относительно недвижимости.
Многоцелевой кадастр (multipurposecadastre) - кадастр, который используется для управления земельными ресурсами (как средством производства и пространственным базисом).
Эксперт ООН Г. Ларссон (G.Lаrssоn) в книге "LandRegistrationCadastralSystems" системы, которые назывались земельным кадастром в бывшем СССР, определяет как "экономически или экологически ориентированные земельные информационные системы, основу которых составляет не информация об участках, налогах и собственниках, а данные об окружающей среде и сельскохозяйственных ресурсах. Классификационные единицы базируются на естественных или технических факторах таких как типы грунтов, землепользование, экология, и т.п.".
Системы регистрации. Наиболее распространенными в мире системами регистрации являются системы, которые базируются на "регистрации документов" (deedsregistration) и системы, где основой является "регистрация прав или титулов" (titleregistration).
|
|
В системах, которые базируются на "регистрации документов", в реестр вносится запись о передаче (договор передачи) прав на недвижимость как любого частного соглашения (например, нотариусом). При этом государство не несет никакой ответственности за настоящие соглашения. Такая система характерная для аграрных стран и можно считать, что в некоторой мере аналог такой системы, в очень сокращенном и несистематизированном виде, действует в Украине в вопросах, связанных с квартирами и зданиями.
В системах, где основой является "регистрация прав или титулов" (titleregistration), регистрируется факт самого соглашения, оформленный соответствующим образом, права и ограничения, которые составляли предмет соглашения, а также недвижимость отображается на специальных крупномасштабных картах. Все действия происходят в соответствии с установленной законодательством процедурой, где государство гарантирует корректность соглашений и несет ответственность в случаях возникновения нарушений прав собственников. Эта довольно сложная система, в которой задействованный ряд организаций с четким распределением функций. При этом органы, которые регистрируют права собственности (титулы), не имеют абсолютно никаких распорядительных функций в отношении к недвижимости.
В абсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей:
картографической - планы м-ба 1:500-1:5000, на которых отображена информация про границы собственности, административные границы, математическую основу планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса и т.п.).
документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности и т.д..
Информация в системе группируется на основе земельного участка (парцела) или имени собственника ли их комбинации.