Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости

Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

- Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

- Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

- Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя) о полезности объекта.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают: полезность, замещение и ожидание.

Полезность заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использована для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения основан на том, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, рыночном.

Принцип ожидания базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Важное значение имеет период времени, когда будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль - завтра. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.