Рынок земельных участков

Развитие активно функционирующего рынка земли представляет собой один из стержневых элементов всех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурной перестройки экономики. Перечислим основные меры по реализации государственной политики в сфере городской земли и недвижимости:

- разграничение прав собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями; создание государственной кадастровой системы учета единых объектов недвижимости

- совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (уменьшение до уровня достаточности набора сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав); установление прав и обязанностей владельцев недвижимости по ее использованию и строительному изменению на основе введения системы правового зонирования

- введение единого налога на недвижимость; реализация принципа единого правового статуса объекта недвижимости (регистрация прав собственности одновременно на земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости)

- переход преимущественно к конкурентным процедурам (аукционам, конкурсам) при предоставлении прав собственности или долгосрочной аренды застройщикам на земельные участки; развитие системы кредитования строительства, реконструкции объектов недвижимости и их приобретения под залог (ипотеку) объектов недвижимости

Приватизация земли собственниками предприятий имеет как макроэкономические эффекты - на уровне города, региона в целом, так и микроэкономические - на уровне самого предприятия. Что касается макроэкономических последствий перехода земли из государственной, муниципальной собственности в собственность предприятий, то, прежде всего, они заключаются в том, что города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с прогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов. Известно, что во всем мире между городами идет жесткое соперничество за привлечение инвесторов. Создание привлекательного инвестиционного имиджа города - это кропотливый, длительный процесс, и любому инвестиционному решению всегда предшествуют вопросы: каковы гарантии на вложенный капитал и каковы права на соответствующий земельный участок?

За счет выкупа земли город может получать крупные разовые платежи, необходимые для финансирования приоритетных городских инвестиционных и иных программ, а недостаточно рационально используемая в настоящее время земля найдет более эффективных собственников. Кроме того, с развитием рынка земли более эффективно начинает использоваться территория города, собственники предприятий получают стимул к переносу производства из центра, создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой местного бюджета.

А так же, земельные участки в отсутствие частой собственности на землю и норм правового зонирования практически не перераспределяются, что приводит к стагнации в развитии городов и дальнейшему усугублению негативных тенденций. Между тем в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования (соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает 50: 1 и более).

В то же время, благодаря высокой стоимости земли в центральной части города и большой разнице в стоимости земли в центре и на периферии, стоимость передислокации промышленного предприятия составит 10-20 процентов от стоимости занимаемого земельного участка. Причем если предприятие, занимавшее земельный участок, станет его собственником и, соответственно, субъектом земельного рынка, то передислокация станет выгодной и ему. Она, таким образом, начинает форсироваться самими рыночными земельными отношениями. Попытки же решать эту проблему административными методами оказываются практически безрезультатными.

Если обратиться к микроэкономическим эффектам выкупа земли, то есть выгодам от него для предприятий, то из них можно выделить следующие:

- получение полноты прав на единый объект недвижимости, гарантированность прав владения и распоряжения недвижимым имуществом, снижение рисков и неопределенности

- защита от непредсказуемого повышения арендной платы, произвола органов власти при составлении условий договора аренды, в том числе установления коротких сроков аренды земельного участка

- увеличение стоимости основных фондов, повышение курсовой стоимости акций, получение дохода от выпуска и реализации дополнительных акций при увеличении уставного капитала за счет включения в него стоимости земли

- расширение инвестиционных возможностей, повышение инвестиционной привлекательности предприятия

- возможность залога земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, привлечения ипотечного кредита

- получение дохода от продажи и излишков земли или сдачи земельного участка (его части) в аренду