Понятие недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога

По общему правилу недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними связано. Однако российское законодательство относит к недвижимому имуществу и приравненные к нему движимые вещи (например, воздушные и морские суда). Приравнивание некоторых вполне движимых вещей к недвижимым связано не с их родовыми или видовыми признаками, а с распространением на них специального правового режима, установленного для реально недвижимых объектов.

В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, в том числе и ее залог. Залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данного в ГК РФ.

Слово «ипотека» в обиход ввел афинский реформатор Солон, который в ходе своих реформ предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Столб на участке ставился в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное, принесенное[1].

Современное же представление об ипотеке, естественно, изменило свой смысл, поскольку под ипотекой определяется залог различных видов недвижимости, непосредственно связанных с землей. Несмотря на это основная идея ипотеки и в древние времена и в современный период остается одинаковой: обеспечение требований кредитора за счет заложенного имущества.

Как разновидность залога, ипотека является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер ипотеки проявляется в том, что залогом может быть только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, купли-продажи, кредитного договора и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться. Если по договору займа, обеспеченному ипотекой, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику[2].

В сущности залога недвижимости (ипотеки) необходимо выделить юридический и экономический аспекты:

1. Юридический аспект: ипотека является ограничением прав собственности на объекты недвижимого имущества, заключающемся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного имущества.

2. Экономический аспект: ипотека является дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов (например, купли-продажи, приватизации) экономически нецелесообразно.

Закон об ипотеке, по существу, выделяет 2 вида ипотеки (законодательство РФ на данный момент не дает конкретного определения данным видам):

1. Ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающего на основании федерального закона.

2. Ипотека по договору – это залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами[3].

Различия между указанными видами ипотеки заключается в том, что:

· - ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации прав собственности на имущество;

- ипотека по договору возникает с момента заключения этого договора.

· - ипотека в силу закона всегда возникает: при передаче недвижимого имущества по договору ренты; по договору пожизненного содержания с иждивение; при покупке недвижимого имущества в кредит; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

- ипотека по договору возникает в иных случаях, не предусмотренных законом.

Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку ипотека является отдельным видом залога, соответственно существует и ряд особенностей, которыми она отличается от других видов залога. Анализ изученного материала способствовал выделению следующих отличий ипотеки:

1. Ипотека, отличается от других видов залога, в первую очередь, предметом залога. При ипотеке (залоге недвижимости) закладывается только недвижимое имущество[4].

2. При залоге недвижимого имущества необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре.

3. При ипотеке возможен залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю стройматериалов и оборудования, которые заготовлены для строительства здания, сооружения, жилого дома (ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»). Данные действия невозможны, к примеру, при залоге движимых вещей.

4. При ипотеке возможны случаи залога недвижимости, находящейся в совместной собственности. В такой ситуации ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственником совместного имущества.

5. Залог недвижимости предусматривает страховку заложенных объектов. Согласно п. 2 ст. 31 ФЗ РФ «Об ипотеке», «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства[5]». Данное положение очень важно для залогодержателя, поскольку это гарантирует ему сохранность заложенного объекта недвижимости. С другой стороны данное обязательство залогодателя лишает его возможности обмана при ипотеке.