Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается
Rm = ДО / К (5.19)
где Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
К – сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Re | = | Годовой ДП до выплаты налогов | (5.20) |
Величина собственного капитала |
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзве-шенное значение:
R = М •Rm + (1 – M) •Re (5.21)
где М – коэффициент ипотечной задолженности.
Пример. Доля собственного капитала – 30%; ставка процента по кредиту – 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал – 5%, тогда общая ставка капитализации равна:
|
|
а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, – 0,127500;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.21:
R= 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).
Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:
· в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;
· не рассчитывается цена реверсии;
· коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:
§ методом рыночной выжимки;
§ методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
§ методом связанных инвестиций.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что
· применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.