Оценка стоимости земельного участка

1. Особенности оценки земельного участка.

2. Методические основы оценки стоимости земельных участков.

Как фактор и условия производства земля имеет ряд особенностей, которые влияют на специфику ее денежной оценки. Прежде всего она не является результатом прошлого труда, пространственно ограничена, имеет постоянное месторасположение, не замещается другими средствами производства, имеет физическую долговечность и при правильном использовании не изнашивается, обеспечивает стабильную прибыльность и меньший коммерческий риск против альтернативных вариантов капитальных вложений.

В Украине приняты законодательные акты и нормативные документы, которые связаны с реформированием земельных отношений в Украине, к основным из которых относят Земельный кодекс 2001 года.

Земельный участок – это часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы, характеризуется определенным месторасположением, природными свойствами, различными физическими параметрами, правовым и хозяйственным статусом и другими характеристиками, которые обеспечивают ее использование в экономических отношениях.

В определенных сферах бизнеса земельный участок является основным средством производства: сельское хозяйство, добывающая промышленность, туристический, культурно-оздоровительный бизнес и т.д.

Различают нормативную (типовой документ для определения нормативной стоимости «Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (окрім земель населених пунктів” 1997 р.) и рыночную стоимость земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, с рыночной стоимостью, которая формируется под влиянием спроса и предложения (рис. 4.1).

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой (рыночная стоимость права долгосрочной аренды).

Рис. 4.1. Методические особенности и цели оценки земельного участка

2 вопрос темы

Существует более 20 методов оценки рыночной стоимости земельных участков, которые являются разновидностями основополагающих подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Недостаток рынка промышленной недвижимости затрудняет однозначную рекомендацию по использованию тех или других методических подходов по оценке земельных участков предприятий.

Можно выделить следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков:

- метод техники остатка для земли;

- метод капитализации земельной ренты;

- метод сравнения продаж;

- метод средневзвешенного коэффициента капитализации;

- метод определения ренты (монопольная рента и др.)

И др.

Метод техники остатка для земли базируется на концепции классической экономической теории, первоначально разработанной для земли сельскохозяйственного назначения, которая рассматривает весь доход, который касается земельного участка как остаточный.

Процедура практической реализации данного метода предусматривает:

1) определение текущей стоимости зданий и сооружений (С_зд.с), а также среднегодового дохода от земельно-имущественного комплекса в целом (Д);

2) определение части чистого дохода, которая приходится на здания и сооружения (Д_зд.с), умножением их текущей стоимости на коэффициент их капитализации:

Д_зд.с = С_зд.с´ R_зд.с.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблиц шести функций сложного процента («Взнос на амортизацию денежной единицы», см. таблицы – F₆) или рассчитать по формуле:

R_зд.с = R_возм + R_зем,

где R_возм – коэффициент (возврата) возмещения капитала (см. таблицы - F₃);

R_зем – коэффициент капитализации для земли.

Коэффициент возврата капитала показывает, какую часть от стоимости зданий, сооружений надо возмещать в конце каждого периода (года), чтобы через определенное количество периодов эксплуатации объекта накопить сумму средств, равную его полной стоимости. Капитализация в данном случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

Риски инвестиций в землю, как правило, ниже, чем в бизнес, поэтому коэффициент капитализации дохода от земли (R_зем) в современной оценочной практике берется на уровне 0,14-0,18 (см. таблицы для F₆).

3) определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, - из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

Д_з = Д – Д_зд.с.

4) Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

Сз = Дз / R_зем.

Возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может свидетельствовать о том, что здание является избыточно улучшенным для данного участка.

Метод капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Прямая капитализация базируется на том, что денежный поток от использования земельного участка будет неизменным. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализации

R = Д_ан / Ц_ан,

где Д_ан - чистый операционный доход аналога;

Ц_ан - продажная цена аналога.

Определяется вероятная стоимость объекта оценки (С_об):

С_об = Д / R

где Д – чистый операционный или рентный доход;

Непрямая капитализация базируется на том, сто денежный поток от использования земельного участка ограничен и на протяжении определенного периода будет изменяться. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи по формуле:

где Д_i – ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i -й год;

Р – текущая стоимость реверсии (продажи в послепрогнозном периоде;

n – период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Значительность данного метода возрастает при условии наличия и развития активного земельного арендного рынка, когда вакантные участки часто сдаются в аренду, что обеспечивает сравнение земельной ренты и коэффициента капитализации для земли. Достаточно эффективен для оценки земельных участков коммерческого назначения сравнительно небольших размеров.

Метод сравнения продаж подобных земельных участков. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и т.д.), как правило, за последние 3-6 месяцев.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с проданными объектами аналогами проводится в разрезе двух таких основных компонентой:

- по единицам сравнения (цены за 1м², 0,01 га участка, за 1м² или 1м³ расположенного на участке строения, за 1 м его фронтальной границы и т.д.)

- по элементам сравнения (дата продажи, условия продажи, юридический статус, место расположения, физические характеристики).

Отличия земельного участка-аналога и оцениваемого земельного участка в признаках, которые определяют их стоимость, необходимо учитывать путем надбавок, скидок или другим способом. Для этого используется таблица корректировок, которая учитывает отклонения в цене по элементам сравнений, которые влияют на стоимость.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. В данном методе используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов.

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации - коэффициент (R_ср), используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений по формуле:

R_ср = R_здД_зд +R_земД_зем,

где - Д_зд, Д_зем – процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости.

В случае, если ожидается прирост или снижение стоимости объекта, общий коэффициент капитализации должен быть подвергнут корректировке.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.

С_им = Д / R_ср.

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:

С_зем = С_им ´ Д_зем.

Монопольная рента. Расчет стоимости земельного участка (С_зем) по этому методу проводится по формуле:

,

где О_т – затраты на освоение и благоустройство территории, грн/км² ; Р_н – нормативная рентабельность (как правило, не боле 6 %); К_н – нормативный коэффициент капитализации (как правило, не превышает 3%); К_ф – коэффициент функционального использования земельного участка; К_м – коэффициент месторасположения земельного участка; S_зем – площадь земельного участка, км².