Сравнительный подход

Этот подход представлен двумя методами:

1) Метод сравнения продаж

2) Метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на составлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основной принцип данного метода – принцип замещения. Данный метод является объективным лишь в случаях наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации о недавно прошедших сделках. Для анализа сделок, произвёдённых с объектами сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка для которого эти объекты типичны. При сегментировании рынка можно выбрать следующие параметры аналогов:

1) По назначению использования объекта

2) Качеству объекта

3) Передаваемым юридическим правом и ограничениям

4) Инвестиционным мотивациям

5) Путям финансирования.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относятся оцениваемый объект. Следует обратить внимание на следующий момент: 1) Характерный для данного сегмента срок экспозиции 2) Независимость субъектов сделки 3) Инвестиционная мотивация.

Метод сравнения продаж включает этапы:

1) Выбор объектов недвижимости аналогов

2) Оценка поправок по элементам и расчёт скорректированной стоимости

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с аналогами производится по двум компонентам: единицам сравнения, элементам сравнения. Единицы сравнения: цена за один Га – для больших массивов земли, участков; цена за 1 м2 деловых центров городов, офисов; цена за один лот – стандартный по форме и размеру участке в районах жилой или дачной застройки; цена за единицу, приносящую доход – посадочное место в театрах, ресторанах или место парковки автомобиля на платной стоянке

Элементы сравнения: переданные имущественные права при условиях финансирования сделки, условиям продажи, времени продажи. Необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости в течении времени для внесения поправок.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта аналога, при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать что:

1) Поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики.

2) Не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования объекта продаж.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается “минусовая поправка”. Если же уступает, то поправка “плюсовая”. В зависимости от отношения к цене единица сравнения поправки делится на процентные и денежные. Денежные делятся на относительные и абсолютные. Процентные вносятся путём умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учётом процентной поправки определяется следующим образом:

Процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цен продажи его единицы сравнения, следовательно, величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести поправки на местоположение, время продаж. Денежные поправки:

Относительная денежная поправка изменяет цену отдельной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учётом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

Относительную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к стоимости аналога в целом, изменяет на определённую величину цену объекта, и её величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительное улучшение. Стоимость оцениваемого объекта с учётом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

V=(Cед * Кед) + Пад

Пад – величина абсолютной денежной поправки.

Способы расчёта и внесения поправок.

Существуют следующие методы:

1) Метод связанный с анализом парных продаж

2) Метод прямого анализа характеристик

3) Экспертный метод расчёта.

1. Парной называется продажа двух объектов идентичных почти во всём, за исключением одной характеристики – её и требуется оценивать. В основе метода лежит последующее логическое рассуждение, если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должный быть сопоставимыми с объектом и его аналогами, при этом необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Пример: Оценивается отдельно стоящие двухэтажные отдельные кирпичные здания под офис, расположенные в округе “Юг” для анализа сравнительных продаж определён аналог: двухэтажное отдельно стоящее кирпичное здание в округе север. Аналог был продан за 1250000 $. В базе данных имеется следующая пара сопоставимых объектов (данные в таблице)

№ объекта	Местоположение объекта, округ	Физические характеристики и назначение объектов	Цена, $
	Юг	Одноэтажное блочное здание под офис
	Север	То же самое
	Север	Двухэтажное кирпичное здание под магазин
	Юг	То же самое

Для определения степени оцениваемого объекта необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов №1 и №2. Объекты №3 и №4 не могут быть использованы, т.к. по назначению они не относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект. Поправка на место положение рассчитывается по формуле.

Пм=Ц1/Ц2=400000/950000=0,42

Поправка представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога, для получения вероятной степени оцениваемого объекта.

V=Цан*Пм=1250000*0,42=525000 =$

Пример: Расчёт абсолютной денежной поправки методом сравнения парных продаж. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется здание аналог, но без веранды, проданная по цене 100000 $, кроме того, имеются данные по следующим объектам аналогам.

№ Объекта	Наличие веранды	Физические характеристики и назначение объекта	Цена, $
	есть	3-х этажное блочное здание
	нет	То же самое

Из анализа объектов №1 и №2, предполагаем, что разница в их цене обусловлена наличием и отсутствием веранды, при условном допущении равенства прочих физических характеристик.

Пв=Ц1-Ц2=125000-118000=7000

Вероятная степень объекта определяется:

V=Цан + Пв= 100000+7000=107000

Пример: Расчёт относительно денежной поправки методом анализа парных продаж. Требуется оценить двухэтажное здание S=400 м2, нуждающемся в косметическом ремонте. В качестве аналога выбрано двухэтажное офисное здание S=350 м2, в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога 250000, в базе данных есть следующие данные по парным продажам.

№ Объекта	Состояние объекта	Физические характеристики и назначение объекта	Цена, $
	Требуется ремонт	1 эт, офисное здание, кирпичное, S = 150 м2
	Ремонт проведён	1 эт, офисное, кирпичное здание, S = 200 м2

При расчёте поправки на косметический ремонт, необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведёнными и требуемыми косметических ремонтов.

Пр=Ц1/S1 – Ц2/S2 = 80000/150 м – 160000/200 м = 533,33 – 800= -266,67 $

Вероятная степень оцениваемого объекта:

V=(Цан/Sан + Пр) * S = (250000/350 м2 + (-266,67)) * 400 м2 = 179046 $

В приведённых примерах рассматривалась лишь одна парная продажа, на практике для более точного определения поправки следует найти по пути усреднения результатов, полученных в рассмотрении нескольких парных продаж. Сначала вносят процентные поправки, потом денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении процентных поправок, последовательность должна быть соблюдена, т.к. последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену, сопоставимой продажи.

Алгоритм внесения поправок.

Переданы имущественные права => Поправка + или - % => Откорект. цена =>

=> Условия финансирование => --- // --- => Откорект. Цена =>

ð Условия продажи => --- // --- => Откорект. Цена =>

ð Время продажи => --- // --- => Откорект. Цена =>

ð Местоположение => --- // --- => Откорект. Цена =>

ð Физические характеристики => --- // --- => Стоимость недв. =>

Коэффициенты благоустройства жилого помещения.

№ п/п “К”	Параметры	Исходные характеристики	Характеристики, увеличивающие стоимость	Цифровой показатель	Характеристики, снижающие стоимость	Цифровые показатели
	Изолированность комнат	Все комнаты изолированы	-		1 комната, проходная. Более одной комнаты, проходные	0,9 0,8
	Площадь кухни	До 8 м2	Более 8 м2	1,2	Менее 8 м2	0,8
	Высота потолков	2,7 м	Больше 2,7 м.	1,2	Менее 2,7 м.	0,8
	Этаж (в 3-х и более этажных домах)	Любой (кроме 1-го и последнего)	-		Первый и последний этаж.	0,8
	Наличие вспомогательных помещений	Кладовая или встроенный шкаф.	Наличие антресолей, холл более 2 м2.	1,1	Отсутствие исходных данных.	0,9
	Санузел	Раздельный	2 и более.	1,1	Совмещённый.	0,8
	Балкон	1 балкон или лоджия	2 балкона или 2 лоджии	1,2	Отсутствие исходных данных.	0,8
	Расположение квартиры	Кроме позиций по графе 6 данные строки	-		Над организациями торговли, общепита, бытовых услуг и аркой.	0,5

Примечания: Коэффициент благоустройства жилого помещения вычисляется путём умножения цифровых показателей, определяющих стоимостную рыночную характеристику жилых помещений по формуле.

Кп=К1 * К2 * К3 * ………. * К8

2. Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Например: Этим методом рассчитывается поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменения покупательной способности валюты, которой осуществлялись платежи за поставимые объекты недвижимости. Т.к. цены на недвижимость указываются в $, то для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Для того, чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, нужно определить, за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта, т.е. в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки с учётом индексов инфляции.

Пв = Ygсс / Ygo

Пв – поправка на время продажи

Ygсс – Индекс покупательной способности долларов на дату совершения

сделки с аналогом.

Ygo – Индекс покупательной способности доллара на дату оценки объектов

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана по формуле.

V = ((Cан1 * Пв1) + (Сан2 * Пв2) + (Санн * Пвн)) / n

Сан1 – Стоимость 1 аналога (цена продажи)

Сан н – Стоимость н аналога (цена продажи)

Пв – Поправка на время продажи

N – число аналогов.

Аналогично рассчитывается процентная поправка на износ. Расчёт производится по формуле.

Пн = (100 – Н0) / (100 – Нан)

Пн – поправка на износ.

Н0 – износ объекта

Нан – Износ аналога.

Сама стоимость объекта с учётом поправки на износ рассчитывается.

V = Сан * Пн.

V – Вероятная стоимость оцениваемого объекта

Сан – Цена продажи аналога

Пн – Поправка на износ.

Метод валового рентного мультипликатора.

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу. Метод выполняется в три этапа:

1) Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2) Определяется отношение валового дохода к продажной цене (исходя из недавних рыночных сделок)

3) Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.

V = Др * ВРМ = Др * Сан/ПВДан

V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта.

Др – рентный доход оцениваемого объекта.

ВРМ – Валовый рентный мультипликатор.

Сан – Цена продажи аналога.

ПВДан – Потенциальный валовый доход от аналога.

Пример: Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД = 15000$. Имеются данные о недавно проданных аналогах.

Аналог	Цена продажи Сан	* *	ПВД	=	ВРМ
А
В					5,43
С					4,8

ВРМ (Усреднённый по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) / 3 = 5

V = ПВД * ВРМ = 15000 * 5 = 75000 (Др = ПВД)

Валовый рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, т.к. в основу расчёта ВРМ положено фактически арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.