Договор продажи недвижимости: понятие, общая характеристика

По дог-ру продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покуп-ля недвижимое имущ-во, а покуп-ль обязуется принять это имущ-во по передаточному акту и уплатить за него опред-ную сторонами денежную сумму.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Правила применяются к продаже предприятий если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

ЮРИД. ХАРАКТЕРИСТИКА

- консенсуальным

- возмездным

- двусторонним

- взаимный

СТОРОНЫ

- продавец - собственник недв-ти, действующий непосредственно или через своего представителя (относится и к обладателям соответствующих вещных прав на недвижимость).

- покуп-ль.

Участниками договора могут выступать любые субъекты права на стороне как продавца, так и покупателя.

Особенности: если продавец – гос или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хоз ведения или оперативного управления, то имеет ограниченные права по распоряжению имуществом и не в праве продавать без согласия собственника. Учреждение может отчуждать только недвижимое имущество, к-е приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности.

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют спец правила предусмотренные законодательством о приватизации.

Предмет - недвижимое имущ-во. Является отличительным признаком, к-й позволил выделить этот вид дог-ра К-П. Недвижимые вещи - все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение к-х без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, обособленные водные объекты, леса, здания, предприятия, подлежащие гос регистрации морские суда и т.д.). в т.ч. суда

Существенное условие – цена и предмет

В договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также его обременения и ограничения в использовании. При отсутствии этих данных условие о имуществе считается не согласованным сторонами, а договор - не заключенным.

Форма – письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение - недействительность.

Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. Не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту.

Регистрации подлежит переход прав на имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Производится учреждениями юстиции в Едином гос реестре в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимость. Носит открытый характер: орган обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юр лицу - документы, подтверждающие регистрацию юр лица и полномочия его представителя.

Исполнение договора сторонами до регистрации (имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности:

- по требованию другой стороны,

- по требованию судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве,

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Цена - существенное условие, при отсутствии дог-р считается незаключенным. При продаже имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре может быть указана только цена на единицу площади, при этом общая цена имущества определяется исходя из его фактического размера.

Обязанность продавца — передача недвижимости покупателю.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, т.к. являются обычными для любого дог-ра К-П, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту

На обоих возлагается обязанность зарегистрировать переход права собственности.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая ей занята и необходима для ее использования.

- В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

- Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила статьи 475: Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Сроки, в течение которых наступают последствия, могут быть указаны в договоре или законе, если не установлены – применяются разумные.

Договора продажи жилого помещения

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением ПОСЛЕ его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор продажи жилых помещений отличается от других договоров продажи недвижимости тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению – для проживания граждан. Целевой характер использования не может быть изменен в договоре продажи по усмотрению сторон.

Конституции, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье.

К таким лицам относятся:

- члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК),

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675 и 677 ГК),

- граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть прямо на это указано.

Ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника: продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Договор продажи предприятия.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Предприятие как объект прав - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

В состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:

- земельные участки,

- здания, сооружения,

- оборудование,

- инвентарь,

- сырье,

- продукцию,

- деловая репутация,

- права требования,

- долги,

- а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

ЮРИДИЧСЕКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

- Консенсуальный,

- возмездный,

- взаимный.

- предпринимательский

Объект - предприятие как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо.

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает продавца от них перед кредиторами. За неисполнение продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения группы норм:

- продажа государственных и муниципальных предприятий, осуществляемая в процессе приватизации;

- продажи предприятия в связи с банкротством должника;

- реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных предприятий государству.

Стороны:

- продавец – ЮЛ и ИП, имеющее право собственности на имущественный комплекс,

- покупатель – ЮЛ и ИП, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Существенные условия договора - предмет и цена

ФОРМА:

1) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с обязательным приложением к нему документов

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

2) до подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами документы:

- акт инвентаризации,

- бухгалтерский баланс,

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия,

- перечень всех долгов, включаемых в его состав, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Договор подлежит гос регистрации непосредственно после передачи и считается заключенным с ее момента.

Состав предприятия состоит из материальных и нематериальных элементов. Состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина.

Имущество, права и обязанности, указанные в документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не установлено соглашением сторон.

Срок договора продажи законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Обязанности продавца: передать товар покупателю в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав 3х лиц, передача предприятия покупателю по передаточному акту, гос регистрация перехода права собственности.

Обязанности покупателя: оплата полученного предприятия; совершение действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия (не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта и гос регистрации права собственности).

Для защиты прав кредиторов предусмотрена процедура: кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Уведомление должно быть индивидуализированным, т.е. недопустимо использовать в качестве уведомления публикацию в СМИ. стороны по договору продажи предприятия должны позаботиться о наличии надлежащих доказательств выполнения своей обязанности (извещение об уведомлении).

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:

1) прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

2) признания договора продажи недействительным полностью или в соответствующей части.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия может предъявить иск об удовлетворении требований в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

ПЕРЕДАЧА ПРЕДПРИЯТИЯ

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются:

- данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже,

- сведения о выявленных недостатках переданного имущества

- перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.