Поняття та особливості цивільно-правового обігу земельних ділянок

У недалекому минулому з принципу виключної державної власності на землю слідував принцип її невідчужуваності. Земля була повністю вилучена з цивільного обороту і не могла бути предметом цивільно-правових договорів. Не допускалися будь-які операції з землею навіть у тих випадках, коли земля належала споруд та спорудження переходила з рук в руки. Договір з спорудами не приводив до автоматичної зміни власника землі. Зараз держава втратила статус єдиного і виключного власника землі в межах її території. Орієнтація економіки країни на ринкові відносини привів до радикальних змін у сфері права власності на землю. Сьогодні власники землі самі вирішують питання розпорядження нею, а саме: господарство на ній же, надавати її в оренду, заставу, вступати із земельною ділянкою в нові господарські формування або продати.

Розвиток ринкових відносин у земельній сфері пов'язаний з введенням приватної власності на землю в цілому і з твердженням різних форм земельної власності, забезпеченням рівного доступу на земельний ринок всім зацікавленим суб'єктам, можливості реально здійснювати операції з землею. Без приватної власності на землю економіка не може бути ринкової, оскільки земля - ​​це один з основних видів виробничих ресурсів. В умовах ринку відбувається постійних рух земельної власності. Одні власники збільшують свої наділи, інші реалізують право на отримання доходу від їх продажу. Відбувається перерозподіл на користь ефективного господарювання суб'єктів. І така зміна власників здійснюється через систему ринкового механізму купівлі-продажу.

Введення земельних ділянок в товарний оборот як результат реформування відносин власності на землю дає можливість поступово і послідовно формувати ринок землі. Можливість цього передбачена законодавством. Так, згідно зі ст. 24 Закону "Про плату за землю" грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових договорів, передбачених законодавством України. Можливість відчуження земельних ділянок безпосередньо передбачена ЦК і ЗК. Згідно Прикінцевих положень ЗК передбачено прийняття спеціального закону про ринок землі.

"Ринок землі" і "обіг землі" - це різні за змістом поняття. У літературі земельний ринок визначається як частина земельного обігу, при якому установка, зміна та припинення прав на земельну ділянку здійснюється в результаті юридично оформленого договору і побічно забезпечується грошовим або натуральним платежем. Згідно гол. 20 ЗК він охоплює такі види цивільних договорів, як купівля-продаж, міна, дарування земельних ділянок, надання їх в оренду, заставу для отримання кредиту тощо. Існує думка, що в цивільно-правових договорів відноситься і компенсація при викупі земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності. Це твердження є спірним, оскільки важко визнати договором з точки зору волевиявлення сторін при викупі земельної ділянки для суспільних потреб, а тим більше її примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності.

Ринок землі є інструментом і одночасно гарантією реалізації основних конституційних прав громадян та юридичних осіб: права мати землю у приватній власності, права вільно (якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб) здійснювати володіння, користування і розпорядження землею. Це важливий інструмент земельної реформи та невід'ємна умова і засіб здійснення економічної реформи в цілому.

Земельний ринок можна класифікувати за різними підставами. Так за категоріями земель розрізняють ринки сільськогосподарських земель, земель громадської та житлової забудови, земель лісового фонду, водного фонду тощо, за розміром ділянок - ринки великих масивів земель і невеликих земельних ділянок; за територіальним охопленням - місцевий і міський, регіональний та національний, міжнародний ринки, за формою власності - ринки приватних земельних ділянок громадян та юридичних осіб, державних і комунальних земель, за типом ринку - організований (аукціон, конкурс) і неорганізований (купівлі-продажу серед індивідуальних продавців і покупців) ринки; по виду договору - купівлі-продажу земельних ділянок, первинний або вторинний ринок.

Земельна оборот може бути ринковим і позаринкові (адміністративним). За позаринкові обігу здійснюється розподіл і перерозподіл земель шляхом адміністративної процедури. При цьому об'єктом виступають земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, перш за все ті, які не підлягають приватизації. Ринковий обіг характеризується вільним розпорядженням землею, без заподіяння шкоди навколишньому середовищу і без порушення прав і законних інтересів інших осіб.

Таким чином, входячи в земельний ринковий оборот, земельні ділянки всіх категорій земель України, є об'єктами права приватної власності, стають предметом цивільно-правових договорів. Земельне законодавство передбачає наявність державного регулювання земельного обороту, що проявляється у створенні спеціального правового механізму його функціонування. Це означає, що держава встановлює в рамках закону параметри свободи поведінки учасників зазначеного звернення в процесі руху земельних ділянок від одних суб'єктів до інших. Основними цілями державного регулювання земельного ринкового обороту є забезпечення раціонального перерозподілу земель між різними суб'єктами і галузями економіки і соціальної сфери відповідно до суспільних інтересів, охорона прав і законних інтересів учасників цього звернення від необгрунтованого державного втручання в ринкові земельні відносини, а також запобігання негативних соціально - економічних та екологічних наслідків здійснення операцій із земельними ділянками.

У літературі до таких наслідків частіше відносять створення великих латифундій; концентрацію великої кількості закладених земельних ділянок у володінні банків; спекуляцію земельними ділянками; зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення; продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення за заниженими цінами.

Зазначені негативні наслідки можуть наступати за відсутності чіткого державного контролю за операціями з нерухомістю. Світовий досвід функціонування земельного ринку свідчить про можливість запобігти настанню цих наслідків або мінімізувати шляхом застосування спеціальних методів і способів державного втручання. Важливе значення для земельного ринку в такій ситуації має поземельна книга, наявність якої передбачена ст. 202 ЗК і яка пройшла апробацію в деяких областях України.

За загальним правилом будь-який договір майнового характеру здійснюється за нормами цивільного права. У ЦК зазначено, що регулювання відносин, пов'язаних з договорами із земельними ділянками, у тому числі договорами купівлі-продажу, відноситься до сфери цивільних правовідносин. Але порядок, умови, зміст таких договорів безпосередньо зафіксовані в гол. 20 ЗК, яка відображає їх специфіку.

Всі земельно-правові договори похідні від інституту земельної власності. Тому їх можна кваліфікувати як угоди, наслідком вчинення яких є зміна власника земельної ділянки (купівля-продаж, міна тощо), і угоди, не викликають такої зміні2. Таким чином, у зв'язку з тим, що земля за своїм походженням не може належати до товару в загальноприйнятому розумінні3, на відміну від іншого майна, законодавство встановлює певні обмеження, пов'язані з розпорядженням земельними ділянками. При цьому законодавець виконує функцію контролю за використанням землі як природного ресурсу. Однак кількість обмежень має бути мінімальною.

До спеціальних правилам земельно-правових договорів можна віднести наступні:

1) обмеження за договорами за видами земель, які можуть бути його об'єктом. Наприклад, ст 83, 84 ЗК встановлюють перелік земель комунальної та державної власності, які не можуть передаватися у приватну власність;

2) обмеження по колу суб'єктів, які можуть укладати конкретні договори. Коло таких суб'єктів встановлено законом. Це стосується, наприклад, іноземних громадян та осіб без громадянства, які не можуть набувати право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, або покупців земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, для яких встановлюються спеціальні вимоги для покупки ділянок (ст. 130 ЗК);

3) укладання договорів з особливих, передбаченими законодавством формою та змістом (ст. 132 ЗК). Наслідком невиконання цих вимог стає визнання такого договору недійсним;

4) здійснення договору під контролем держави. Це отримує вираз, наприклад, в нотаріальному посвідченні та державної реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки або обов'язковості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності на конкурентних засадах (гл. 21 СК);

5) встановлення після укладення земельно-правового договору для осіб, які отримали земельні ділянки, крім договірних зобов'язань спеціальних вимог щодо раціонального та ефективного використання землі за цільовим призначенням з дотриманням екологічних вимог.