Отличительные черты договора социального найма от договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма.

ГК установлено, что собственнику имущества принадлежит право владения пользования и распоряжения имуществом [ст. 209 ГК]. Применительно к жилым помещениям в ст. 288 ГК конкретизировано, что собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением, при этом предусмотрено, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания, но и для сдачи их собственником другим лицам на основании договора.

Основной формой такого ГП договора является договор коммерческого найма жилого помещения и ему посвящена 35 глава ГК.

По договору коммерческого найма одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нём. Для заключения договора коммерческого найма не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно сторонам достигнуть соглашения по всем существенным пунктам договора.

Объектом договора может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания [ст. 673 п. 1 ГК]. Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодатель может выступать любой субъект ГП, являющийся собственником жилого помещения, а нанимателем ожжет быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может передаться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Социальный найм:

1) обязательной стороной договора социального найма выступает государство, мун. образование или управомоченное им лицо,

2) бессрочный характер пользования жилым помещением по договору социально найма,

3) предоставление жилого помещения по договору социального найма в пределах социальной нормы жилой площади,

4) предоставление жилого помещения по договору социального найма только лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий,

5) жилое помещение, предоставляемое договором, входит в государственный или муниципальный жилищный фонд,

6) договор социального найма является публичным,

7) существует возможность для нанимателей получения льгот и субсидий по оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг,

8) договор социального найма в первую очередь регулируется ЖК с прямыми отсылками к ГК, в специально предусмотренных случаях.

Коммерческий найм:

1) наймодателем выступает любое физическое и юридическое лицо,

2) срочный характер пользования жилым помещением по договору коммерческого найма:

- краткосрочный (до 1 года),

- долгосрочный (до 5 лет),

3) предоставляются жилые помещения любой площади,

4) жилые помещения предоставляются любым лицам, пожелавшим заключить договор коммерческого найма,

5) жилое помещение входит в частный жилищный фонд или государственный и муниципальный фонд коммерческого использования,

6) размер платы за жильё определяется соглашением сторон,

7) договор регулируется в первую очередь нормами ГК с обязательным включением в ГК прямых отсылок к ЖК.

Участниками жилищных отношений могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые не имеют самостоятельных прав пользования жилым помещением. Для вселения кК тех так и других требуется согласие всех проживающих с нанимателем лиц, временные жильцы проживают безвозмездно в течение ограниченного срока, при этом конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется и согласия наймодателя не требуется, его следует лишь уведомить.

Временные жильцы могут вселяться либо не заранее определённый срок, либо на неопределённый срок. Если срок был согласован, то по его истечению пользование жилым помещением у временного жильца прекращается. Если срок не был оговорен, то наниматель или другой проживающий гражданин могут потребовать выселение временных жильцов и они обязаны выехать из занятого помещения не позднее 7 дней с момента предъявления к ним требований.

Поднаниматели должны оплачивать пользование жилым помещением, существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока основного договора. В отличии от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определённую часть жилого помещения, однако самостоятельного права пользования не приобретают. За действия поднанимателя ответственность несёт сам наниматель. Как следует из п. 2 ст. 685 ГК договор поднайма жилого помещения может быть заключён при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, если в результате вселения поднанимателя размер на одного проживающего человека окажется менее нормы, то сдача жилого помещения под найм не допускается.