Задачи
Семинарские вопросы
Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости
1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?
2. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе.
3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?
4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода?
5. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.
6. Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке и анализе исходных рыночных данных при моделировании стоимости объекта недвижимости?
Задача 1. Дано:
Объекты-аналоги | ||||
Площадь, кв.м. | ||||
Гараж | есть | есть | есть | нет |
Сад | есть | нет | есть | нет |
Цена продажи, тыс.долл. |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие сада; на наличие гаража.
|
|
Задача 2. Известны данные:
Объекты-аналоги | ||||
Площадь, кв.м. | ||||
Баня | есть | нет | есть | нет |
Бассейн | есть | есть | есть | нет |
Цена продажи, тыс.долл. |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие бани; на наличие бассейна.
Задача 3. Известны данные:
Объекты-аналоги | ||||
Площадь, кв.м. | ||||
Балкон | есть | нет | есть | есть |
Участок | есть | нет | есть | нет |
Цена продажи, тыс.долл. |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие балкона; на наличие участка.
Задача 4. Дано:
Объекты-аналоги | ||||
Площадь, кв.м. | ||||
Паровое отопление | есть | есть | нет | нет |
Погреб | нет | есть | нет | есть |
Цена продажи, тыс.долл. |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие парового отопления; на наличие участка.
Задача 5. Определить цену земельного участка №4 на основе следующих данных:
Объекты-аналоги | 4 (оцениваемый объект) | |||
Цена продажи, тыс.долл. | 12,5 | ? | ||
Размер, соток | ||||
Дата продажи | 4 мес. назад | 4 мес. назад | 4 мес. назад | сейчас |
Местоположение (относительно станций метро), расстояние в км до метро | 0,5 | 0,5 | ||
Физические характеристики | угловой | угловой | внутренний | угловой |
Предыдущая продажа: | ||||
а) сумма, тыс.долл. | ||||
б) дата | 9 мес.назад |
Задача 6. Чистый операционный доход с объекта недвижимости за истекший год составил 75 тыс.долл. Известны также данные:
|
|
Объект | Цена, тыс.долл. | Годовой доход, тыс.долл. | |
ЧОД | ПВД | ||
I | За истекший год 60 | ||
II | За истекший год 12 | ||
III | За истекший год 55 | ||
IV | За истекший год 80 | ||
V | Прогнозируемый на следующий год 70 | ||
VI | Прогнозируемый на следующий год 73 |
Рассчитать цену оцениваемого объекта исходя из приведенных данных.
Задача 7. Оценить однокомнатную квартиру общей площадью 30 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта.
Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 кв.м. с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний), расположенной недалеко от метро, составляет 15 тыс.долл. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 долл., наличие лифта оценивается в 1 тыс.долл., близость к станции метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 5 тыс.долл.
Задача 8. Оценить стоимость дачи с земельным участком, если известны следующие данные:
Объект оценки | Объекты-аналоги | |||||
I | II | III | IV | V | ||
Цена продажи, тыс.долл. | ? | 62,4 | 54,4 | |||
Местоположение | Чубарово | Воробьево | Воробьево | Чубарово | Чубарово | Воробьево |
Водопровод | есть | есть | есть | есть | нет | есть |
Баня | нет | есть | есть | есть | есть | нет |
Дата продажи | в этом месяце | 3 мес. назад | 3 мес. назад | 6 мес. назад | 3 мес. назад |
Задача 9. Оценивается объект коммерческой недвижимости – магазин, расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга, на пр. Ю. Гагарина, дом №5.
Характеристики объекта:
1. Тип – встроенное помещение.
2. Этажность – 1 этаж в пятиэтажном доме.
3. Общая площадь – 341,3 кв.м.
4. Полезная площадь – 114,4 кв.м.
5. Год постройки – 1960г.
6. Капитальный ремонт – не проводился.
7. Оцениваемые права: земельный участок – право аренды. Объект оценки - право собственности.
8. Общая характеристика микрорайона - удаленный от центра города микрорайон со средним уровнем деловой и торговой активности.
9. Транспортная доступность – хорошая.
10. Состояние окружающей среды – среднее.
11. Состояние объекта – хорошее.
12. Характеристика – входа – отдельный вход с улицы.
Были подобраны следующие объекты-аналоги:
№ | Аналоги | Общая площадь, кв.м. | Краткая характеристика аналога | Цена аналога, тыс. долл. |
1. | Кондратьевский пр., д.50 | 452,2 | Магазин, Калининский район, торг.зал - 137,6 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1 этаж | |
2. | Ул. Кузнецовская, д.17 | Магазин, Московский район, торг.зал - 180 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1 этаж | ||
3. | Богатырский пр., д.70 | Магазин, Приморский район, торг.зал - 160 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка | ||
4. | Пр. Просвещения, д.32 | Магазин, Калининский район, торг.зал - 100 кв.м., вход с улицы, требуется ремонт, не оборудован, есть парковка | ||
5. | Малоохтинский пр., д.97 | Магазин, Красногвардейский р-н, торг.зал - 170 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка |
Оценить объект недвижимости методом относительного сравнительного анализа, если дана следующая система кодировки:
Фактор | Значение | Код |
Местоположение (район) | Красногвардейский | |
Калининский | ||
Московский | ||
Приморский | ||
Общая площадь (кв.м.) | 240-300 | |
301-350 | ||
351-455 | ||
Площадь торгового зала (кв.м.) | 100-130 | |
131-160 | ||
161-200 | ||
Состояние | Требуется ремонт | |
Среднее | ||
Хорошее | ||
Оборудование | Нет | |
Есть | ||
Характеристика входа | Во двор | |
На улицу | ||
Парковка | Нет | |
Есть |
|
|