Наследование жилых помещений

Порядок наследования жилых помещений определяется с учетом положений Жилищного Кодекса РФ, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»[33], а также с учетом норм ст. 288 – 292 Гражданского кодекса РФ и положений ч. 3 ГК РФ.

а) особенности наследования приватизированных квартир:

В случае приватизации в индивидуальную собственность квартира становится собственностью одного члена семьи, на имя которого оформлен договор передачи.

В случае смерти индивидуального собственника приватизированная квартира по общим правилам о наследовании входит в состав наследства и переходит к его наследникам по закону либо по завещанию, независимо от того, проживали они в ней или не проживали. За членами семьи собственника жилого помещения, которые на момент его смерти проживали в принадлежащем ему жилом помещении, сохраняется право пользования этим помещением (переход права собственности на квартиру к наследнику не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (наследодателя)).

Если квартира была приватизирована в общую долевую собственность, то каждый участник общей собственности имеют заранее определенную законом или договором долю в этом имуществе (например, одна треть, половина и т.д. права собственности на квартиру). В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую долевую собственность, в наследственную массу входит доля умершего в праве общей собственности на данную квартиру.

При приватизации квартиры в общую совместную собственность (т.е. в собственность супругов), размер долей сособственников заранее не определен, но они имеют право на определение долей в случае прекращения отношений общей собственности или при выделе доли одного из участников. В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, в состав наследства входит право в общей совместной собственности на квартиру. Но поскольку наследник не может стать сособственником в праве общей совместной собственности в силу закона, то в данном случае необходимо определение доли умершего сособственника в общем имуществе, которая и будет учитываться при определении состава наследственной массы. В данном случае, при отсутствии спора между пережившим сособственником и наследниками умершего заключается соглашение об определении долей всех сособственников в праве общей собственности на квартиру. При этом доля умершего сособственника и доля пережившего сособственника признаются равными на основании ст. 253 – 254 ГК РФ, если иное не установлено законом или соглашением между участниками общей собственности. Данное соглашение об определении долей всех сособственников в праве общей собственности на квартиру должно быть удостоверено нотариусом по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства при предъявлении ему правоустанавливающих документов на квартиру (например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.п.). Если же при определении долей между пережившим сособственником и наследниками возник спор, то данный вопрос должен решаться в судебном порядке.

В отношении приватизации жилого помещения необходимо иметь в виду, что собственником помещения гражданин становится в момент, когда договор о приватизации зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» от 24.08.1993 г. № 8[34]: «…если гражданин подал заявление и все необходимые документы на приватизацию занимаемой им квартиры, но умер до оформления договора передачи жилого помещения в собственность либо до регистрации такого договора, то данное обстоятельство не может служить препятствием для удовлетворения требований его наследников по поводу включения этого жилого помещения или его части в состав наследственной массы».

В данном случае говорят о включении в наследственную массу не самого права (собственности) на жилое помещение или его часть, а лишь права на образование такого права у наследника на это помещение. Таким образом, в данном случае, в состав наследства будет входить право на правообразование у наследника субъективного права в порядке наследственного преемства завершить уже начатый наследодателем процесс приватизации жилья и приобрести право собственности на квартиру либо ее часть.

Законодатель, устанавливая новые нормы о наследовании, содержащиеся в ч. 3 ГК РФ, предусматривает преимущественное право при разделе неделимого жилого помещения между наследниками: в соответствии с п. 3 ст. 1168 ГК РФ если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т.п.), раздел которого в натуре невозможен, то при разделе такого жилого помещения между наследниками преимущественным правом на получение его в счет своей наследственной доли перед другими наследниками, не являющимися собственниками этого жилого помещения, пользуется наследник, проживавший ко дню открытия наследства в этом жилом помещении и не имеющий иного жилья для проживания.

б) наследование жилых домов:

Аналогичные положения предусмотрены и при наследовании частных жилых домов, которые также являются одним из важных объектов наследования.

В случае смерти собственника жилого дома в состав наследства входит дом (либо его часть), который переходит к наследникам в равных долях, если иной порядок наследования не установлен в завещании.

При наследовании жилого дома необходимо учитывать следующие особенности:

- жилой дом – это индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной площади занято жилыми помещениями, предназначенными для проживания граждан;

- вопрос о переходе по наследству земельного участка, на котором расположено данное жилое помещение, регулируется с учетом норм Земельного кодекса (передается в собственность наследников);

- если дом представляет собой объект незавершенного строительства (т.е. либо не достроен, либо не зарегистрирован в установленном законом порядке), то незавершенный строительством дом может включаться в состав наследства, но свидетельство о праве на наследство в отношении такого имущества может быть выдано нотариусом только после предъявления ему справки соответствующего органа самоуправления о произведенных работах и оценке незаконченного строительством дома.

Выше уже отмечалось, что в случаях предусмотренных законом, в порядке правопреемства к наследникам может переходить не само право на определенное имущество, а лишь правовое образование.

Данное правило относится и к имуществу, находившемуся у наследодателя по давности владения:

- в случае если наследодатель владел имуществом, которое в силу закона ему не принадлежало (т.е. являлся беститульным владельцем), но владел им открыто, добросовестно и непрерывно (недвижимым имуществом – 15 лет, движимым имуществом – 5 лет), и в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ он приобрел на такое имущество право собственности в силу приобретательной давности, то такое имущество включается в состав наследственной массы и наследуется на общих основаниях;

- если наследодатель умер до истечения указанного срока, соответственно не успев стать собственником такого имущества, то в состав наследственной массы входит не само право на это имущество, а лишь право на приобретение его в собственность, но по истечении предусмотренных в ст. 234 ГК РФ сроков.

В силу п. 3 ст. 234 ГК РФ наследник, который продолжает владеть таким имуществом после смерти наследодателя, вправе присоединить ко времени своего владения все то время, в течении которого этим имуществом владел наследодатель до момента своей смерти. По истечении общего срока наследник становится собственником такого имущества в силу правил о приобретательной давности.