Договор социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом (п. 1 ст. 60 ЖК).

В Гражданском кодексе договору социального найма посвящена ст. 672 ГК. Согласно п. 1 данной статьи в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Итак, законодатель указывает на собственников фонда, из которого предоставляются жилые помещения по данному договору, а также назначение фонда. При этом понятие фонда социального использования ГК не дает. Оно содержится в жилищном законодательстве (ст. 19 ЖК).

В п. 2 ст. 672 ГК указана такая особенность договора социального найма как наличие у совместно проживающих с нанимателем членов его семьи не только равного с нанимателем права пользования жилым помещением, но возложение на них обязанностей по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

Что касается условий и порядка заключения договора, определения прав и обязанностей сторон, особенностей прекращения, то регулирование этих вопросов составляет предмет регулирования жилищного законодательства.

Правда, п. 3 ст. 672 ГК несколько иначе распределяет сферы действия гражданского и жилищного законодательства.

Так, указывается, без каких-либо оговорок, на применение к договору социального найма правил статей 674, 675, 678, 680, п. 1 - 3 статьи 685 ГК.

В отношении других положений Гражданского кодекса определено, что они могут применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Однако в ЖК наблюдается другой подход к регулированию отношений социального найма. Согласно ст. 4 ЖК любые отношения возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов отнесены к жилищным и, соответственно, должны регулироваться жилищным законодательством.

К тому же в гл. 8 ЖК о договоре социального найма содержатся специальные правила, регулирующие те же самые отношения, регламентация которых осуществляется ст. 674, 675, 678, 680, п. 1 - 3 ст. 685 ГК, что исключает необходимость применения положений перечисленных статей.

Вместе с тем, хотя договор социального найма жилого помещения имеет существенную специфику, его все же следует рассматривать как разновидность договора найма жилого помещения. Об этом свидетельствует, прежде всего, общая правовая цель – получение физическим лицом во владение и пользование жилого помещения для проживания в нем.

Публичный элемент, присутствующий в жилищных правоотношениях, не влияет в целом на правовую природу договора социального найма. Ведь административные отношения – постановка нуждающегося гражданина на учет, принятие решения о предоставлении жилого помещения и т. д. – это отношения, предшествующие заключению договора социального найма и, следовательно, находящиеся за рамками данного договора. Сам же договор непосредственно охватывает отношения между нанимателем и наймодателем по поводу пользования жилым помещением. Стороны этих отношений не находятся между собой в отношениях власти-подчинения. Гражданскому праву известны и другие договоры, заключение и формирование условий которых нельзя назвать свободным. Например, это договоры поставки или выполнения работ для государственных нужд, договоры обязательного страхования.

В науке высказывается и иное мнение. Некоторые ученые полагают, что договор социального найма является самостоятельным видом договоров. К примеру, М.И. Брагинский полагает, что сама структура гл. 35 ГК свидетельствует о стремлении законодателя выделить договор социального найма в качестве самостоятельного вида договора, а не как разновидность (наряду с коммерческим наймом) договора найма жилого помещения. Именно этим он объясняет отсутствие в гл. 35 ГК общих положений о договоре найма жилого помещения. К социальному найму применяются непосредственно лишь статьи, прямо указанные в п. 3 ст. 672 ГК. Такой прием законодательной техники используется при применении положений об одном виде договоров к договорам другого вида, например, норм об аренде к безвозмездному пользования (п. 2 ст. 689 ГК), о подряде - к договору возмездного оказания услуг (ст.783 ГК).

Договор социального найма жилого помещения, консенсуальный, двустороннеобязывающий, возмездный.

До принятия действующего ЖК существовали различные точки зрения по поводу момента заключения договора и его возмездности. Хотя большинством специалистов договор социального найма рассматривается как консенсуальный[39], высказывалось мнение (например, М.И. Брагинский), что в основе обычной модели социального найма «лежит не консенсуальный, а реальный договор, т. е. такой, в котором передача вещи находится за пределами содержания договора; она служит лишь элементом его заключения».[40] Реальный характер договора социального найма обосновывался тем, что в жилищном законодательстве отсутствовала обязанность нанимателя принять жилое помещение. Подобной трактовке способствовало и то, что собственно обязанность наймодателя предоставить жилое помещения вытекала из административного акта - ордера на жилое помещение, который считался единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 48 ЖК РСФСР 1984 г.). Однако и тогда ни Гражданский, ни Жилищный кодексы не связывали момент заключения договора с фактической передачей жилого помещения нанимателю. Действующий ЖК закрепил, что право на вселение возникает именно из договора социального найма (п. 3 ст. 57 ЖК), соответственно, последний вступает в силу до передачи помещения нанимателю и регулируется не только отношения по использованию, но и по передаче помещения. Так, в Типовом договоре социального найма жилого помещения[41] предусмотрена обязанность наймодателя передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, а также обязанность нанимателя принять в установленный срок соответствующее жилое помещение.

Также до принятия действующего ЖК существовало две позиции по поводу возмездности рассматриваемого договора. Широко распространенной была точка зрения, что договора социального найма всегда возмезден, а безвозмездные отношения по пользованию жилым помещением должны регулироваться договором безвозмездного пользования[42]. Существовала и другая позиция. Так, М.И. Брагинский, ссылаясь на п. 3 ст. 40 Конституции РФ, а также ст. 59 ЖК РСФСР 1984 г. писал: «По договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездно»[43]. Действующий ЖК рассматривает договор как возмездный. Однако, в теории иногда пытаются обосновать возможность существования безвозмездного договора ссылкой на п. 9 ст. 156 ЖК, согласно которому «граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)». Однако вряд ли такой подход следует признать обоснованным. Ведь указание на возможность освобождения от платы за наем свидетельствует как раз о том, что договор является возмездным. Иначе не требовалось бы освобождать нанимателя от платы – достаточно было бы заключить договор на условиях безвозмездного пользования. Само наименование – договор социального найма свидетельствует о возмездности договора, так как слово «нанимать» означает «брать из платы для временного употребления».[44] Бесплатно жилые помещения должны предоставляться по договору безвозмездного пользования. Этот вывод подтверждается положениями жилищного законодательства. Так, ст. 99 ЖК применительно к пользованию жилыми помещениями специализированного жилищного фонда указывает, что жилые помещения данного фонда предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Договор социального найма имеет по сравнению с договором найма жилого помещения ряд существенных особенностей. Среди них можно выделить следующие:

1) Предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд социального использования.

2) В качестве наймодателя от имени публичных образований-собственников выступают государственные и муниципальные органы или иные уполномоченные на это лица.

3) Основанием для заключения данного договора является административный акт – решение уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения.

4) Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи определяются императивными нормами с учетом социального назначения рассматриваемого договора.

5) При формировании условий договора социального найма не применяется принцип свободы договора – права и обязанности сторон определяются в Типовом договоре социального найма жилого помещения.

6) В отличие от коммерческого найма, срок договора социального найма не ограничивается. Предполагается, что он действует бессрочно, что не исключает возможности его прекращения по соглашению сторон, а в случаях, предусмотренных законодательством – по требованию одной из них.

7) Ограничивается круг лиц, которых вправе вселить к себе наниматель. Это не любые лица, а те, кто в соответствии с жилищным законодательством может быть признан членом семьи нанимателя. Также по-иному определяются права и обязанности указанных лиц.

8) Устанавливаются гарантии на случай возникновения невозможности использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые наниматель и члены его семьи не отвечают, в частности, на случай капитального ремонта, гибели, перевода помещения в нежилое и т.д.

Указанные особенности обусловлены, прежде всего, специфическим назначением договора социального найма – обеспечение жильем малоимущих, лиц, не имеющих возможности приобрести жилое помещение на иных условиях.

2. Договор социального найма имеет некоторые особенности в субъектном составе. Поскольку по договору социального найма жилые помещения предоставляются из государственных и муниципальных жилищных фондов, на стороне наймодателя могут выступать только государство или муниципальное образование в лице уполномоченных ими органов или других лиц (например, унитарных предприятий).

Нанимателями по договору социального найма могут стать граждане, имеющие для этого предусмотренные законодательством основания.

По общему правилу, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам РФ, соответствующим двум критериям в совокупности:

- наличие статуса малоимущего;

- нуждаемость в жилом помещении (п. 2 ст. 49 ЖК).

Помимо малоимущих, жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях (п. 3 ст. 49 ЖК). К примеру, предусматривается предоставление жилых помещений судьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий (п. 3 ст. 19 ФЗ от 26 июня 1992 г. «О статусе судей в РФ»[45]).

Указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма также жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение отдельных категорий граждан жилыми помещениями.

Иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения по договорам социального найма могут быть предоставлены, если это предусмотрено международным договором Российской Федерации.

Статус малоимущего гражданин может приобрести, если уровень дохода на одного члена семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи данного гражданина и подлежащего налогообложению, не превышает размера, установленного законодательством.

Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 13 ЖК). Например, в Москве основания и порядок признания гражданин малоимущими определены Законом г. Москвы от 25 января 2006 года N 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»[46]. Малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых за расчетный период (не более 20 лет) меньше стоимости общей площади жилого помещения, которое необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.

Вторым необходимым критерием является нуждаемость в жилом помещении. Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, согласно п. 1 ст. 51 ЖК признаются лица:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»[47]. К указанным заболеваниям, к примеру, относятся активные формы туберкулеза, эпилепсия с частыми припадками.

Нуждаемость в жилом помещении определяется с учетом уровня обеспеченности гражданина жилой площадью. Минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, именуется учетной нормой площади жилого помещения. Эта норма устанавливается органом местного самоуправления. Ее размер не может превышать размер минимального размера площади жилого помещения, в соответствии с которым производится предоставление жилья по договору социального найма – нормы предоставления площади жилого помещения. Указанные нормы определяются на одного человека, проживающего в жилом помещении. При определении учетной нормы площади и нормы предоставления принимается во внимание не жилая, а общая площадь жилого помещения. Учетная норма и нормы предоставления жилья устанавливаются органами местного самоуправления. Однако для жилых помещений, предоставляемых категориям граждан, указанным в федеральных законах, указах Президента РФ, законах субъектов РФ, могут предусматриваться нормативными актами соответствующего уровня иные нормы предоставления жилья (п. 3 ст. 50 ЖК).

Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений, имеющихся в собственности у гражданина и членов его семьи[48] или предоставленных им по договорам социального найма (п.2 ст. 51 ЖК). Не учитываются при этом права пользования специализированными жилыми помещениями, жилыми помещениями, занимаемыми по договорам коммерческого найма, поскольку указанные формы обеспечения жильем нельзя считать постоянными.

Гражданин должен соответствовать вышеуказанным критериям на момент постановки на учет и на момент предоставления жилого помещения. Изменения имущественного положения после заключения договора социального найма, равно как и приобретение по каким-либо основаниям других жилых помещений, не влекут за собой прекращения договора.

3.Заключению договора социального найма предшествуют отношения по учету граждан, нуждающихся в жилых помещениях, и принятию решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Указанные отношения являются административными, они носят организационный характер. Постановка гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении и принятие решения о предоставлении жилого помещения ранее было принято считать элементами сложного фактического состава, необходимого для возникновения у гражданина права на жилое помещение социального использования[49]. Однако поскольку ЖК связывает возникновение права пользования жилым помещением непосредственно с заключением договора социального найма, указанные выше обстоятельства являются, скорее необходимой предпосылкой заключения договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК).

При постановке на учет проверяется наличие у гражданина оснований для получения жилого помещения из фонда социального использования.

Сначала проверяется нуждаемость в жилом помещении, а затем уже производится расчет размера дохода в целях признания гражданина малоимущим, поскольку процедура оценки доходов и имущества является более трудоемкой как для заявителей, так и для органов местного самоуправления.

Если гражданин имеет право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении по нескольким основаниям, он вправе выбрать одно из возможных оснований или встать на учет по всем основаниям одновременно. Однако жилое помещение может быть предоставлено только по одному из используемых оснований. После его получения, гражданин снимается с учета по иным основаниям, так как перестает быть нуждающимся в жилом помещении.

Принятие на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления гражданина, которое подается в указанный орган по месту своего жительства. К заявлению должны прилагаться документы, подтверждающие основания для постановки на учет.

Недееспособные граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных их законными представителями.

В случаях и в порядке, установленных законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства, если по каким-либо причинам они не имели постоянного места жительства. Так, по месту временного пребывания могут быть приняты на учет дети-сироты, нуждающиеся в жилом помещении (п.2 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (с изменениями и дополнениями)[50]).

Лица, проживающие в одном жилом помещении, но составляющие разные семьи, т.е. хотя и связанные родственными или свойственными отношениями, но ведущие раздельное хозяйство и не имеющие совместного бюджета, в соответствии с законодательством субъектов РФ могут приниматься на учет раздельно.[51]

Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет принимается по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в уполномоченный орган.

Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта РФ.

Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается, если не представлены предусмотренные Жилищным кодексом документы или представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 1 ст. 54 ЖК).

Не принимаются на учет граждане, которые с намерением встать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях ухудшили свои жилищные условия (например, вселены новые лица с целью признания нуждающимися, фиктивно расторгнут брак и т.п.) в течение пяти лет после совершения соответствующих действий (ст. 53 ЖК). Речь идет о совершенных с прямым умыслом действиях, направленных на ухудшение жилищных условий. Не является основанием для применения ст. 53 ЖК ситуация, когда жилищные условия ухудшаются в силу объективных причин или действий граждан, хотя и совершаемых намеренно, но не для получения социального жилья. Примером может служить рождение в семье ребенка, вселение к детям нуждающихся в дополнительном уходе родителей. Поскольку федеральное законодательство не раскрывает, что понимается под ухудшением жилищных условий, этот пробел восполняется обычно субъектами РФ. Так, в московском законодательстве содержится исчерпывающий перечень действий, считающийся ухудшением жилищных условий[52].

Решение об отказе в принятии гражданина на учет должно содержать ссылку на основания отказа, предусмотренные в ст. 54 ЖК. Это решение выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до появления иных оснований для снятия с учета (ст. 55 ЖК).

К основаниям снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося в получении социального жилья, помимо получения соответствующего жилого помещения по договору социального найма, ст. 56 ЖК относит:

1) подачу гражданином по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утрату оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма (например, улучшение имущественного положения, приобретение жилья в собственность в дар или в порядке наследования);

3) выезд на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получение в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения (например, жилищные субсидии предоставляются гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера);

5) предоставление в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявление в представленных гражданином для принятия на учет документах сведений, не соответствующих действительности, и послуживших основанием принятия на учет. При этом снятие с учета последует лишь в случае, если не соответствующий действительности документ влияет на признание гражданина нуждающимся в социальном жилье. Если документ не влияет на право состоять на учете, снятия с учета не производится;

7) выявление неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Однако правовое значение имеют лишь те неправомерные действия, которые привели к незаконной постановке гражданина на учет в качестве нуждающегося. Так, если должностное лицо, принимая гражданина на учет, получило от него взятку, указанный факт приведет к снятию с учета в случае, если у гражданина не было оснований быть поставленным на учет в качестве нуждающегося на тот момент.

Решение о снятии гражданина с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении принимается органом, на основании решения которого гражданин был принят на учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия такого решения. Решение о снятии с учета должно содержать ссылку на основания снятия с учета.

Решение выдается или направляется гражданину, в отношении которого принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, производится в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (п. 2 ст. 57 ЖК). Однако есть отдельные категории граждан, которым жилые помещения должны предоставляться вне очереди. К таковым отнесены:

1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанными в перечне хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (п. 2 ст. 57 ЖК).

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма выдается или направляется гражданину, в отношении которого оно принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия.

Жилое помещение должно быть предоставлено с соблюдением нормы предоставления на одного человека. Жилое помещение предоставляется по месту жительства гражданина, состоящего на учете или по месту постановки на учет, если гражданин был поставлен на учет не по месту жительства. Жилое помещение предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры. Комната в квартире коммунального заселения может быть предоставлена в случае, если никто из проживающих в такой квартире не изъявил желания взять ее в наем или приобрести в собственность (п. 4 ст. 59 ЖК).

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь этого помещения (п. 7 ст. 57 ЖК). Также при расчете площади предоставляемого жилого помещения учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.

В ст. 58 ЖК предусмотрено два виды обстоятельств, которые могут учитываться при предоставлении жилого помещения по договорам социального найма:

во-первых, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия;

во-вторых, жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если оно представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в соответствующем перечне.

Следует отметить, что Жилищный кодекс сузил круг учитываемых при предоставлении жилья обстоятельств по сравнению с прежним Кодексом, предписывавшим учитывать состояние здоровья и «другие заслуживающие внимания обстоятельства».

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием для заключения договора социального найма. Этот договор должен быть заключен в срок, установленный в решении. Указание срока не позволяет наймодателю затягивать процедуру заключения договора и предоставления нанимателю возможности пользования жилым помещением. В то же время, наличие срока для заключения договора способствует своевременному обращению гражданина, в отношении которого принято решение о предоставлении жилого помещения, к наймодателю с целью заключения договора. Жилищный кодекс не содержит указания на последствия несоблюдения указанного срока гражданином. Представляется, что этот срок следует считать пресекательным, а гражданина утратившим право на заключение договора социального найма в соответствии с этим решением.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (ст. 151 ГПК РФ).

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, абзац пятый ст. 12 ГК РФ, п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ)[53].

Заключение договора социального найма может иметь место также в связи с передачей гражданином, ранее приватизировавшим жилое помещение, данного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Такой «возврат» возможен, если жилое помещение является для данного гражданина единственным, было приобретено в собственность в порядке бесплатной приватизации и свободно от обязательств (в частности, не обременено залогом, иными правами третьих лиц в отношении этого жилого помещения). Данное правило предусмотрено ст. 20 ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»[54]. Право на «расприватизацию» жилого помещения ограничено сроком – оно действует до 1 марта 2010.

Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (п 1 ст. 63 ЖК). Его содержание определяется Типовым договором социального найма, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315.

Договор социального найма по способу заключения близок к договорам присоединения (ст. 428 ГК).

Однако в отличие от договоров присоединения в рассматриваемых случаях условия разрабатывает уполномоченный на то Правительством РФ орган государства, а не контрагент по договору. Таким образом, признать договор социального найма договором присоединения нельзя, равно как и применить положения ст. 428 ГК о защите интересов присоединяющейся стороны. Если наниматель полагает, что положения Типового договора нарушают его права, он может оспорить законность соответствующих положений по правилам, предусмотренным для признания недействительным нормативного акта[55].

3. Объектом социального найма могут быть квартира, жилой дом, часть жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 62 ЖК). При этом комнаты по договору социального найма могут предоставляться только в случае их освобождения в квартирах коммунального заселения и с учетом преимущественного права на их получение или приобретение лицами, проживающими в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК).

Самостоятельным объектом социального найма не может быть вспомогательное помещение, общее имущество многоквартирного дома. При передаче по договору жилого помещения предполагается возникновение у нанимателя права пользования общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 61 ЖК).

Цена (размер платы за жилое помещение) в договоре социального найма не подлежит согласованию сторонами. Она определяется на основании установленных уполномоченными на то органами цен и тарифов. В договоре социального найма невозможно зафиксировать определенную цену, поскольку такой договор не ограничен каким-либо сроком, а устанавливаемые уполномоченными органами тарифы периодически изменяются. Поэтому условие о цене не является для такого договора существенным в смысле ст. 432 ГК. Вместе с тем, поскольку договор социального найма является возмездным, высказывается мнение, что цена для договора социального найма существенна и стороны, по сути, заключая такой договор, выражают согласие на предусмотренный нормативными актами порядок ее определения.

Плата за жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, включает в себя плату за:

1) пользование жилым помещением (плата за наем);

2) содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (п. 1 ст. 154 ЖК).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) дифференцируется в зависимости от качества и благоустройства помещения, месторасположения дома.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление, включая теплоснабжение, а также поставки твердого топлива при наличии печного отопления (п. 4 ст. 154 ЖК).

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта) в порядке, установленном Правительством РФ (п. 1 ст. 157 ЖК).

Плата за жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, а также договорам найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов вносится в денежной форме.

Порядок внесения платы за наем и коммунальные услуги в договоре социального найма предусмотрен Жилищным кодексом и не подлежит установлению в договоре. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (п. 1, 2 ст. 155 ЖК).

Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за наем (п. 9 ст. 156 ЖК).

Отдельные категории граждан получают субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг. Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 N 541 установлен федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22 процентов[56].

Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, устанавливаются субъектом РФ. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму (п. 1 ст. 159 ЖК).

4. Права и обязанности наймодателя и нанимателя в договоре социального найма схожи с правами и обязанностями сторон договора найма жилого помещения.

Основные обязанности наймодателя в договоре социального найма определены в ст. 65 ЖК и п. 5 Типового договора социального найма. Он обязан:

а) Передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Если жилое помещение передать невозможно, т.к. оно занято иными лицами или находится в ненадлежащем состоянии, наниматель может требовать предоставления ему другое помещение по площади и иным параметрам аналогичное тому, которое должно было быть предоставлено.

б) Принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение.

в) Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо с производством капитального ремонта.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

г) Предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя.

д) Информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.

е) Принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.

ж) Обеспечивать предоставление нанимателю, коммунальных услуг надлежащего качества. Обязанность наймодателя обеспечивать нанимателю необходимые коммунальные услуги надлежащего качества предполагает заключение договоров с организациями, оказывающими соответствующие услуги, оснащение дома в целом, а также отдельных жилых помещений необходимым санитарно-техническим оборудованием, приборами учета и т.д. Понятие коммунальных услуг содержится в Правилах предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307[57]. Коммунальные услуги - - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

з) Контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

и) В течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя.

к) Производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

л) Принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора.

Жилищным законодательством на наймодателя возлагаются и другие обязанности. Наймодатель должен по заявлению нанимателя произвести замену жилого помещения на меньшее по размеру, если площадь занимаемого нанимателем по договору социального найма жилого помещения превысила норму предоставления (ст. 81 ЖК).

Основные обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены в ст. 67 ЖК и п. 4 Типового договора социального найма.

Наниматель обязан:

а) Принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт).

б) Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25[58].

в) Использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.

г) Поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность.

д)При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.

е) Содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства.

ж) Производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

з) Не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения согласования в соответствии со ст. 26 ЖК;

и) Своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством РФ ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном п. 14 ст. 155 ЖК, т.е. в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Причем, уплата пени не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей.

к) Переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Указанное правило не препятствует переселению нанимателя и в иное жилое помещение, если оно имеется у нанимателя. Поэтому как обязанность следует рассматривать освобождение жилого помещения на время ремонта, а не переселение именно в предоставленное наймодателем помещение.

л) При расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

м) Допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время.

н) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (ст. 70 ЖК);

сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 76-79 ЖК);

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (ст. 80 ЖК);

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения (ст. 72-75, 81 ЖК);

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (пп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК);

требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством, изменения договора (ст. 82 ЖК).

расторгнуть в любое время договор социального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи (п. 2 ст. 83 ЖК).

Указанный перечень прав нанимателя не является исчерпывающим. Наниматель может иметь и иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Так, за нанимателем по договору социального найма до 1 марта 2010 г., сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию занимаемого им помещения. К правам нанимателя можно отнести также право использовать жилое помещение для ведения профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК).

Одним из прав нанимателя является возможность вселение в жилое помещение членов семьи. Их вселение возможно как при заключении договора, так и в период его действия. Совместно с нанимателем по договору социального найма в жилое помещение могут быть вселены не любые третьи лица, а только те, кого в соответствии с жилищным законодательством можно отнести к членам семьи нанимателя. Семья по жилищному законодательству – группа совместно проживающих лиц, связанная наличием отношений родства, свойства либо ведением общего хозяйства.

В соответствии с п.1 ст. 69 ЖК в зависимости от оснований вселения к нанимателю можно выделить две категории членов семьи:

- близкие родственники (родители, дети нанимателя), а также супруг нанимателя, которые могут быть вселены при подтверждении факта совместного проживания;

- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица, которые вселяются только при наличии доказательств совместного проживания и ведения общего хозяйства.

В зависимости от характера взаимосвязи с нанимателем различаются условия вселения членов семьи. Так, супруг, дети и родители нанимателя могут быть вселены с письменного согласия всех проживающих в жилом помещении членов семьи, получения согласия на это наймодателя не предусмотрено.

Иные лица могут быть вселены только с письменного согласия проживающих в жилом помещении членов семьи и наймодателя. Необходимо отметить, что наймодатель наделен правом запретить вселение указанных граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (п. 1 ст. 70 ЖК)[59].

Особо следует отметить правила вселения к родителям несовершеннолетних детей. Поскольку речь идет о вселении к родителям, имеются в виду дети не только нанимателя, но и уже проживающих в жилом помещении членов семьи. Несовершеннолетние дети вселяются независимо от наличия согласия нанимателя, иных членов семьи и наймодателя. Кроме того, применительно к вселению к родителям несовершеннолетних детей не действует право наймодателя запретить вселение в связи с нарушением требования о норме площади жилого помещения на одного члена семьи (п. 2 ст. 70 ЖК).

Лицо, вселившееся в жилое помещение как член семьи нанимателя, приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением.

Кроме того, в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения, дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма (п. 2 ст. 69 ЖК).

Самостоятельность права пользования жилым помещением членов семьи нанимателя выражается, в частности, в том, что лицо, вселившееся в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, не утрачивает право пользования жилым помещением, если впоследствии оно перестает быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в этом помещении, например, бывший супруг (п. 4 ст. 69 ЖК). Бывший член семьи сохраняет равное право пользования жилым помещением, однако, несет самостоятельную ответственность по обязательствам, возникающим из договора социального найма.

На автономность права пользования жилым помещением членов семьи нанимателя указывает и правило о том, что выбытие из жилого помещения нанимателя не влечет за собой автоматического прекращения права пользования жилым помещением членов семьи нанимателя.

Вместе с тем, необходимо отметить, что в возможностях нанимателя и членов его семьи, проживающих в жилом помещении, имеются определенные различия. При равных возможностях использования жилого помещения в целях собственного проживания, члены семьи не обладают правомочиями, так называемого, распорядительного характера. Так, на осуществление таких сделок как сдача в поднаем, обмен жилого помещения, члены семьи дают согласие, а саму сделку совершает именно наниматель.

Согласно ст. 80 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих. Указанные граждане именуются временными жильцами. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Определенные особенности по сравнению с договором коммерческого найма имеет право нанимателя по договору социального найма на сдачу жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в поднаем (ст. 76 ЖК).

Во-первых, передача жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в поднаем допускается только с письменного согласия наймодателя и всех проживающих членов семьи нанимателя, в том числе недееспособных (от их имени действуют законные представители), и временно отсутствующих. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Во-вторых, в поднаем может передаваться, по общему правилу, только часть жилого помещения и лишь в случае временного выезда нанимателя и членов его семьи разрешается сдача в поднаем всего жилого помещения. При этом под временным выбытием понимается отъезд в командировку, в отпуск, проживание летом на даче и т.д.

Использование социального жилья исключительно для сдачи в поднаем, т.е. получения дохода, противоречит сути отношений социального найма жилого помещения.

Вместе с тем, временное выбытие не обязательно предполагает короткий срок отсутствия нанимателя. Так, служебная командировка может подразумевать проживание нанимателя и членов его семьи длительное время в ином населенном пункте. Причем, по месту нахождения наниматель может получить во временное пользование иное жилье, например, по договору найма служебного жилого помещения.

В-третьих, Жилищный кодекс устанавливает особые правила определения срока договора поднайма. В соответствии с п. 3 ст. 77 ЖК договор поднайма заключается на срок, определяемый сторонами. Если такой срок в договоре не предусмотрен, договор считается заключенным на один год.

В целом порядок заключения договора поднайма и его расторжения, а также права и обязанности поднанимателя близки к правам и обязанностям поднанимателя в договоре коммерческого найма.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме с указанием граждан, вселяемых совместно с поднанимателем в жилое помещение (п.1, 2 ст. 77 ЖК).

Этот договор является возмездным (п. 1 ст. 78 ЖК). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре.

Основания прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, определены в ст. 79 ЖК.

Договор прекращается по истечении срока, на который он был заключен, а также при прекращении договора социального найма жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон. Если договор сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора за три месяца;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения (например, условия об оплате и др.).

Если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. В случае, когда указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить поднанимателю разумный срок для проведения ремонта помещения.

Если поднаниматель или гражданин, за действия которого отвечает поднаниматель, после получения предупреждения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения.

При отказе нанимателя после прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

К правам нанимателя, свойственным только для договоров социального найма, можно отнести право на обмен и право на замену жилого помещения. Хотя название указанных прав созвучны, их содержание различается. Обмен предполагает возникновение отношений по передаче жилых помещений между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на замену означает передачу нанимателю наймодателем иного жилого помещения, взамен занимаемого.

Обмен жилыми помещениями может производиться в добровольном порядке (по соглашению всех заинтересованных лиц) либо принудительно, через суд (если между заинтересованными лицами не достигнуто соглашение).

Добровольный обмен жилыми помещениями оформляется договором об обмене, заключаемым в письменной форме путем составления единого документа, подписанного соответствующими нанимателями (п. 2 ст. 74 ЖК).

Договор обмена является консенсуальным, двусторонне или многосторонне обязывающим, возмездным. Он заключается между пользователями соответствующих жилых помещений, поэтому название «обмен жилыми помещениями» является несколько условным – речь идет не о передаче жилого помещения и даже не об уступке права пользования определенным жилым помещением. Жилищный кодекс установил, что договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоров социального найма.

Субъектами договора обмена жилыми помещениями могут быть только граждане, занимающие помещения по договору социального найма. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи не могут быть самостоятельными участниками договора обмена. Однако они вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах (п. 2 ст. 72 ЖК).

Круг возможных субъектов обмена на разных этапах развития жилищного законодательства определялся по-разному. Так, параграф 1 Инструкции Наркомхоза и Наркомюста РСФСР от 3 ноября 1939 г. «Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями» допускал обмен гражданами принадлежащих им на праве личной собственности домов на государственную или ведомственную жилую площадь лишь в исключительных случаях и не иначе как с особого, в каждом отдельном случае, разрешения Наркомата коммунального хозяйства РСФСР.

Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 10 июня 1952 г. эта норма была исключена из Инструкции, а в заменившей ее Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 28 июня 1959 г. предусматривался лишь обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам найма или аренды. Это обстоятельство дало повод утверждать о недопустимости подобных сделок. Однако судебная практика в таких случаях была неоднозначна. Иногда признавалась их законность, так как гражданское законодательство позволяет заключать любые сделки, не противоречащие закону. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в первоначальной редакции предусматривал возможность обмена жилого помещения с собственником при наличии согласия наймодателя (ч. 2 ст. 325). В ст. 67 ЖК РСФСР предусматривалось право на обмен жилого помещения между нанимателем по договору найма и членом жилищно-строительного кооператива. Согласно ч. 2 ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов наделялся правом с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Существующее в настоящее время ограничение на обмен жилыми помещениями из жилищного фонда социального использования, связано с необходимостью учитывать назначение соответствующего жилищного фонда.

Договор обмена жилыми помещениями, как правило, носит двусторонний характер, однако возможно и заключение многостороннего договора.

Предметом обмена могут быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, расположенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Поскольку обмен жилыми помещениями затрагивает интересы наймодателя, а также членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении, его осуществление возможно только с письменного согласия указанных лиц.

При этом если члены семьи нанимателя могут отказаться от обмена без указания причин, то наймодатель может отказать в согласии на обмен только при наличии обстоятельст