Глава 4. Определение ликвидационной стоимости в ПИК «СтОФ»

Нередко перед оценщиком возникает задача оценки имущества, срок реализации которого меньше чем при рыночных условиях продажи, в таких задачах используют ликвидационную стоимость. Обычно ликвидационная стоимость является основой при определении величины кредита, выдаваемого под залог имущества, либо при определении стоимости реализации конфискованного или арестованного имущества. В отдельных случаях необходимость срочной продажи может возникнуть у собственника по личным мотивам.

Существующие методические подходы к оценке ликвидационной стоимости исходят из очевидной предпосылки, что снижение цены увеличивает спрос на товар и, как следствие, ведет к снижению времени на его реализацию.

В ПИК «СтОФ» реализуются пять методов определения ликвидационной стоимости: метод Подколзина И.А., метод Козыря Ю.В., метод Галасюков (GMLV), метод Родина А.Ю. и метод Михайлеца В.Б.

Метод Подколзина И.А. – учитывает форму кривой спроса от цены, а также временной фактор, обусловленный тем, что продавец готов пойти на снижение цены продажи в обмен на более быстрое получение средств за счет сокращения времени реализации имущества. Для расчета предлагается следующая зависимость:

,

где P_m – рыночная стоимость объекта оценки;

Т_тр – время требуемой экспозиции;

Т_рэ – время рыночной экспозиции;

B – Коэффициент, отражающий фактор вынужденности продажи, причем B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5);

К_э – коэффициент эластичности спроса.

Метод Козыря Ю.В. – в основу определения коэффициента ликвидности положен принцип безубыточности, учитывающий временной фактор, который предлагается скорректировать на вынужденность продажи экспертным путем.

Ликвидационную стоимость предлагается определять по следующей формуле:

где y – среднерыночная доходность вложений в подобные объекты;

T – период времени, к которому привязана ставка доходности.

Метод Галасюков (GMLV) – в методе предлагается вместе с коэффициентом фактора времени дополнительно учитывать коэффициент фактора рынка.

Фактор рынка связан с тем, что снижение цены продажи приводит к тому, что количество потенциальных покупателей на это имущество возрастает, что должно приводить к дополнительному сокращению времени экспозиции при продаже.

Коэффициент фактора рынка, предложено увязывать с коэффициентом эластичности спроса и учитывать через коэффициент K_e используя зависимость, показанную в таблице 10.

Таблица 10

Соотношение среднего значения коэффициента эластичности спроса и коэффициента K_e

Среднее значение коэффициента эластичности спроса |КЭ|	Значение коэффициента Ke
| Кэ |>2
| Кэ |=1,75	0,94
| Кэ |= 1,25	0,85
| Кэ |=1	0,76
| Кэ |=0,83	0,68
| Кэ |=0,495	0,46
| Кэ |=0,165	0,16

Для определения коэффициента эластичности спроса| К_э | в методе предлагается воспользоваться следующей зависимостью, представленной в таблице 11.

Таблица 11

Определение среднего значения коэффициента эластичности спроса | К_э |

Количество потенциальных покупателей	Степень специализации объекта	Подтип спроса	Среднее значение коэффициента эластичности спроса |КЭ|
Значительное	Незначительная	Абсолютно эластичный	| Кэ |->∞
Значительное	Средняя	Сильно-эластичный	| Кэ |>2
Значительное	Значительная	Средне-эластичный	| Кэ |=1,75
Среднее	Незначительная	Слабо-эластичный	| Кэ |= 1,25
Среднее	Средняя	С единичной эластичностью	| Кэ |=1
Среднее	Значительная	Слабо-неэластичный	| Кэ |=0,83
Незначительное	Незначительная	Средне-неэластичный	| Кэ |=0,495
Незначительное	Средняя	Сильно-неэластичный	| Кэ |=0,165
Незначительное	Значительная	Абсолютно неэластичный	| Кэ |=0

Ликвидационную стоимость предлагается определять по следующей формуле:

,

где i – ставка дисконтирования (выраженная десятичной дробью);

m – количество периодов начисления процентов в течение года;

K_e – поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки, определяется по таблице 7.

Метод Родина А.Ю. –основывается на возможности извлечения прибыли из инвестирования средств в приобретение имущества по ликвидационной стоимости, при использовании кредитных средств.

Ликвидационную стоимость предлагается определять по следующей формуле:

,

Метод Михайлеца В.Б. – в основе метода лежит учет фактора эластичности спроса по цене.

Ликвидационную стоимость предлагается определять по следующей формуле:

,

Данный метод предполагает использование отрицательного показателя эластичности спроса по цене, однако в ПИК «СтОФ» для показателя эластичности спроса игнорируется отрицательный знак (берется абсолютная величина показателя), и в целях приведения параметров к сопоставимому виду при расчете ликвидационной стоимости используется следующая формула: