Качественные экологические характеристики земельного участка

К качественным параметрам объекта недвижимости относятся и важнейшие экологические характеристики земельного участка, а именно его загрязнение химическими веществами, захламление, степень деградированности (нарушенности) почвенного покрова. Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходимо проведение обследование, позволяющее конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по 4 основным видам загрязнения: механическое, химическое, физическое и микробиологическое с целью идентификации основных параметров качественного состояния оцениваемого объекта

Механическое загрязнение (захламление) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут использоваться показатели плотности захламления: отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м²), либо доля (в процентах) захламленной площади занимаемой объектом недвижимости.

Химическое загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м³, мг/л) по отдельным ингредиентам примеси и по компонентам среды (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующего компонента среды.

Физическое загрязнение - изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное.

Тепловое загрязнение - рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.

Световое загрязнение - изменение естественной освещенности территории объекта вследствие действия затенения от ближайших объектов и искусственных источников света. Такие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м²).

Шумовое загрязнение - увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» стандартного шумомера, при, логарифмическом, осреднении, за годовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у человека вызывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90-100 дБ постепенную потерю слуха.

Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уро вень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками, зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние - это загрязненные либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта.

Биологическое загрязнение почв и грунтов – накопление в почвах и грунтах возбудителей инфекционных и инвазионных болезней, а также насекомых и клещей, переносчиков возбудителей болезней человека, животных и растений в количествах, представляющих потенциальную опасность для здоровья населения и объектов окружающей природной среды.

При оценке участков сельскохозяйственных угодий наряду с показателями загрязнения необходимо учитывать проявление процессов, ведущих к снижению плодородия почв: эрозии, подтопления, вторичного засоления и осолонцевания, переуплотнения пахотного слоя и разрушение структуры, дегумификация и т.п.

Индексы качества окружающей среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости Для химического загрязнения применяются только количественные показатели качества окружающей среды. Алгоритм расчета индексов:

- оценка качества окружающей среды (атмосферный воздух, природные воды, почва) в отношении отдельного загрязняющего вещества;

- оценка качества той же среды в отношении суммарного воздействия на рецепиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих веществ, которые одновременно присутствуют в среде;

- оценка интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на рецепиента.

Необходимо учитывать, что «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), связан с «индексом загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение индекса:

Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения. (I_K = 1/I_ЗС)

В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. Наличие гигиенических нормативов качества окружающей среды свидетельствует о том, что в контексте учета влияния экологического фактора недвижимости, нормирование этого влияния возможно лишь по одной реципиентной составляющей объекта недвижимости – населению, проживающему или работающему на объектах недвижимости, размещенных в зоне активного загрязнения.

В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальное разовое значение ПДК связано, в основном, с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточное значение ПДК направлено на предупреждение хронического (накопительного) действия вещества при длительном вдыхании.

Индексы загрязнения окружающей среды определяются посредством выполнения двух основных операций:

1. Количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК):

Z_i = C_i / ПДК_i, (13.1)

где: Z_i - нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по егo ПДК; Ci - измеренная концентрация i -го загрязняющего вещества в окружающей среде; ПДКi - предельно допустимая концентрация i -го загрязняющего вещества.

2. Агрегация полученных величин Z_i в показатель загрязнения (индекс) отдельных компонентов окружающей среды путём их суммирования и последующего вычисления суммарного (скалярного) показателя индекса загрязнения окружающей среды I_зс:

(13.2)

где: индексы у значений Z_i «А, В, П» относятся к загрязнению, соответственно, воздуха, воды и почвы; i – 1…n – количество видов загрязняющих веществ.

В результате таких преобразовании качественное состояние окружающей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих веществ (исчисляемый десятками и даже сотнями наименований), представлено в форме индекса (скалярной величины). Такое представление характеристик качественного состояния окружающей среды не только имеет важное практическое значение для экологической экспертизы (количественная идентификация качественного состояния окружающей среды мест размещения объектов недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора в рыночных ценах продаж недвижимости.

Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды как потеря стоимости объекта недвижимости Ключевую роль в учете влияния негативного экологического фактора на стоимость объекта недвижимости играет показатель экономическог ущерба от загрязнения среды, который в некоторых отечественных и за рубежных источниках определяется как «внешние» экономические издержки (для владельца оцениваемого объекта недвижимости) или как экстерналии. В аспекте эксплуатации (использования) объектов недвижимости изменение (ухудшение) качественного состояния его природно-антропогенной среды вызывает необходимость реализации специфических компенсационных мероприятий, направленных на преодоление или смягчение негативных последствий загрязнения. Например, из-за уменьшения продуктивности природных объектов недвижимости в зонах загрязнения возникает необходимость в дополнительных затратах на поддержание их продуктивности, что сопровождается ростом издержек освоения и эксплуатации этих природных объектов, а следовательно, в конечном итоге приводит к снижению их ценности (стоимости).

Схематично алгоритм определения экономического ущерба от загрязнения среды можно представить в виде последовательной цепочки расчетов:

- оценка объёмов выбросов загрязнителей;

– оценка концентрации загрязнителей в компонентах окружающей среды;

– оценка величины натурального ущерба компонентам окружающей среды;

- экономический ущерб от загрязнения.

Под «натуральным» ущербом понимаются негативные последствия загрязнений на поражаемые объекты недвижимости (например, потери урожайности сельскохозяйственных культур, уменьшение сроков службы объектов недвижимости), которые служат основой для денежной оценки ущерба. Особо следует отметить, что при оценке экономического ущерба от загрязнения окружающей среды объектов недвижимости также учитываются такие негативные последствия как повышение заболеваемости проживающего или работающего населения на этих объектах и рост текучести кадров. Это предопределяется объективной тесной связью населения с конкретными объектами недвижимости (жилье, офис, промышленное здание и т. д.). А так как объект недвижимости привязан к конкретному месту размещения, то изменение состояния окружающей среды объективно влияет на здоровье лиц, проживающих в данном жилом доме или работающих в офисе, промышленном здании или на ином объекте недвижимости. В конечном итоге, эти негативные последствия влияют и на рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости.

Из антропогенных источников по массе выбросов ведущими являются промышленные предприятия и автотранспорт. Загрязнителями атмосферы служат пыль, сернистый газ, оксид углерода, оксиды азота, углеводороды и т. д., то есть различные вещества, которые обладают существенно разным характером воздействия на определенные объекты недвижимости. Поэтому одинаковые по массе выбросы различных ингредиентов загрязнения приводят в итоге к неодинаковым размерам экономического ущерба от действия конкретных загрязнителей.

Практические расчеты экономического ущерба носят приближенный характер не только из-за того, что не все потенциальные элементы ущерба можно в настоящее время оценить в денежном выражении, но из- за нехватки достоверной естественно-научной и социологической информации, служащей базой для расчета элементов экономического ущерба. Решение такой комплексной проблемы как определение экономического ущерба от загрязнения требует совместных усилий специалистов различного профиля: метеорологов, медиков, биологов, социологов, экономистов и др.

Наиболее важной и сложной проблемой в цепочке связей является связь «концентрация - натуральный ущерб». На величину натурального ущерба помимо действия загрязнений оказывает влияние ряд других факторов. Сложность заключается в выделении влияний (например, на изменение заболеваемости населения или урожайность сельскохозяйственных культур) среди прочих факторов для обоснованной оценки ущерба от загрязнения.

Структура экологического вреда (ущерба), подлежащего возмещению согласно принятой международной практике и правовым нормам, включает следующие виды ущерба:

1) ущерб жизни и здоровью;

2) ущерб имуществу;

3) ущерб окружающей природной среде.

При этом в каждый из трех видов ущерба может входить исчисление упущенной выгоды (потерянных доходов). В зарубежной практике такой вид убытков также называется экономическими потерями. Кроме того, отдельной категорией в составе ущерба могут рассматриваться расходы на превентивные мероприятия, т.е. на меры по предотвращению ущерба. Например, Конвенция о гражданской ответственности за ущерб от деятельности, опасной для окружающей среды, (Лугано 21.06.93) определяет ущерб как:

а) потерю жизни или здоровья;

б) потерю или повреждение имущества, отличного от самого производственного объекта;

в) потери и убытки вследствие ухудшения окружающей среды, отличные от упоминавшихся в пп. а) и б), при условии, что компенсация за ухудшение окружающей среды должна быть ограничена стоимостью восстановительных мер, которые были или будут предприняты (кроме упущенных доходов вследствие такого ухудшения);

г) стоимость превентивных мер и любые потери и убытки, причиненные превентивными мерами.

Экономическая оценка экологической ответственности в свою очередь может осуществляться для различных целей, например, для оценки потенциальной экологической ответственности в связи с приобретением объектов недвижимости, размещением производств, удалением отходов, выработкой стратегии управления риском и др.

Ущерб жизни и здоровью, согласно практике зарубежных стран, определяется в сковом порядке. Возмещению обычно подлежат затраты в связи с болезнью, включая расходы на лечение, и потерянные доходы. Может также возмещаться моральный ущерб, однако размеры компенсации сильно варьируют.

При оценке потенциальной экологической ответственности существует значительная неопределенность в оценке возможных затрат в связи с исками об ущербе здоровью. Это связано с тем, что в законодательстве могут отсутствовать ограничения на размер ущерба здоровью и моральный ущерб, возмещение которого можно требовать в исковом порядке. Определенные трудности представляют и оценки медицинских расходов в долгосрочной перспективе.

Ущерб имуществу возмещается в исковом порядке и определяется на основе стандартных методов оценки его стоимости методами 3 основных методических подхода: затратного, доходного и метода сравнения продаж. В связи с тем, что в странах с рыночной экономикой методология и теория оценки рыночной стоимости имущества имеет давнее и довольно широкое развитие, оценка ущерба имуществу является наиболее отработанной процедурой.

Оценка ущерба природным ресурсам производится по расходам на их воспроизводство, компенсирующее потери. Воспроизводство включает следующие составляющие:

- затраты на восстановление, замещение нарушенных природных ресурсов (первичная реабилитация);

- компенсация услуг природных ресурсов (экологических функций экосистем) за период до их восстановления в исходное состояние;

- расходы на оценку ущерба.

В США принципы и методы оценки ущерба природным ресурсам с целью определения финансовой ответственности сведены в методическом документе «Руководство по оценке ущерба природным ресурсам в соответствии с Законом о загрязнении нефтью 1997 г.», в котором подробно изложена процедура оценки ущерба и его идентификация.

В нашей стране оценка и возмещение вреда/ущерба, причиненного окружающей природной среде, природным ресурсам, здоровью населения, а также различным субъектам правовых отношений и хозяйственной деятельности регламентируется обширным перечнем нормативно-методических документов, утвержденных на федеральном и на региональном уровнях. На федеральном уровне в настоящее время насчитывается около 70 нормативных документов, устанавливающих и (или) разъясняющих различные аспекты деятельности в данном направлении. Большая часть этих документов включает вопросы стоимостной оценки размеров ущерба, порядка его компенсации, а также полномочий должностных лиц и государственных органов в данной сфере деятельности.

Несмотря на столь обширный перечень нормативных и методических документов, и длительную практику расчета размера исковых претензий за нарушение природоохранного законодательства, понятие собственно «экологического ущерба», то есть ущерба, причиненного природной среде и здоровью населения практически нигде однозначно не раскрыто.

Отличительными особенностями действующей системы экономической оценки экологического ущерба являются, во-первых, покомпонентный подход и, как следствие, отсутствие комплексности в расчетах; во-вторых, преобладание нормативных методов оценки, и, в-третьих, отсутствие законодательно признаваемых методов оценки ущерба (вреда), причиняемого жизни и здоровью людей загрязнением окружающей природной среды и методов оценки компенсации экосистемных услуг (методов оценки экосистем и их функций).

Покомпонентный подход проявляется в том, что оценка ущерба проводится по отдельным средам или элементам природной среды и регламентируется самостоятельными нормативно-методическими документами, содержащими различные в методологическом отношении технологии расчетов. В отдельных случаях ущерб оценивается в виде потерь определенной отрасли народного хозяйства, например лесного или сельского.

Нормативный подход к оценке ущерба проявляется в том, что практически все действующие методики оценки ущерба различным природным средам построены на использовании законодательно установленных стоимостных параметров. Методики ориентированы на использование в расчетах фиксированных величин, заменяющих оценки реальных затрат на ликвидацию негативных последствий и причиненных убытков. Они позволяют рассчитывать некую величину, признаваемую ущербом, без привлечения независимых оценщиков-профессионалов на основе ограниченного круга зафиксированных натуральных и стоимостных параметров.

Процедура применения таких параметров при расчете ущерба крайне облегчена, не требует больших затрат на сбор исходной информации, проведение экономических расчетов и их обоснование. Правовой статус утвержденных методик облегчает применение юридических технологий взыскания ущерба в силу законодательной признанности применяемых стоимостных величин. Однако, как показывает практика, оценки подобного рода, дают недостоверные результаты с точки зрения их соответствия размеру реального ущерба, понесенного третьими лицами или государством в связи с причинением вреда природной среде.

При загрязнении окружающей среды у реципиентов (объектов недвижимости) возникают затраты двух видов: 1) затраты на предупреждение воздействия загрязнений среды на реципиента (в тех случаях, когда такое предупреждение, частичное или полное, технически возможно); 2) затраты, на компенсацию негативных последствий воздействия загрязнения на объект недвижимости и на людей, использующих этот объект недвижимости. Затраты второго вида определяются расходами. Основой определения таких затрат служат оценки натуральных ущербов, т. е. изменение состояния объекта недвижимости.

Затраты по предупреждению воздействия загрязненной среды на реципиентов (объекты недвижимости) включают:

- При загрязнении водоемов - расходы, необходимые для предупреждения использования загрязненной воды на технологические и коммунально-бытовые нужды, например, для объектов недвижимости промышленного назначения. К числу таких расходов относятся затраты на применение локальных более сложных, чем в отсутствии загрязнений, способов очистки воды. Для рекреационных объектов недвижимости или индивидуальных жилых домов - затраты на перенос водозабора или перемещение самих объектов к более чистым водным источникам, на организацию использования новых чистых источников воды и т. п.

- При атмосферном загрязнении - затраты на использование систем очистки (кондиционирования) воздуха, поступающего в жилые и производственные помещения, при подаче (из незагрязненного района) воздуха для технологических нужд, создании санитарно-защитных зон для крупных промышленных объектов и выносе источников загрязнения за пределы города и т. п.

- При загрязнении акустической среды - затраты на возведение шумозащитных и экранирующих сооружений (стенки, насыпи), заглубление источника шума (автомагистрали, силовой установки и т. д.) или использование специальных шумозащитных конструкций окон, а также на перепрофилирование зашумленного жилья под нежилые помещения и при выносе источника шума.

Затраты, на компенсацию воздействия загрязненной среды на объекты недвижимости, определяются как дополнительные расходы. По рассматриваемым типам объектов недвижимости можно определить соответствующую структуру этих расходов.

I. Земельные угодья в сельском и лесном хозяйстве - дополнительные расходы на компенсацию потерь продукции, ресурсов и вывода из оборота угодий.

II. Здания и сооружения в жилищно-коммунальном хозяйстве дополнительные расходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ускоренным физическим износом зданий и сооружений; 2) медицинское страхование и услуги для обитателей данных объектов недвижимости, находящихся в загрязненной окружающей среде.

III. Здания и сооружения в производственной и непроизводственной сферах (промышленность и транспортное хозяйство, торговля, услуги, офисы и т. п.) - дополнительные расходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ускоренным физическим износом зданий и сооружений; 2) компенсацию потерь продукции от повышенной заболеваемости персонала; 3) повышенную текучесть персонала; 4) медицинское страхование и услуги для персонала данных объектов недвижимости, находящихся в загрязненной окружающей среде.

IV. Рекреационные объекты - дополнительные расходы на компенсацию ухудшения либо потери рекреационной ценности объекта недвижимости (на рекультивацию водоемов, лесных угодий, многолетних зелен насаждений и т. п. либо на перенос рекреационного объекта).

Составляющие экономического ущерба от загрязнения среды являются комплексной величиной и определяются как сумма указанных выше затрат двух видов по отдельным реципиентам в пределах загрязненной зоны. Эти затраты интерпретируются как экономический ущерб от загрязнения окружающей среды и составная (отрицательная) часть стоимости объекта недвижимости, а следовательно, наличие такого ущерба приводит к потере его стоимости. При определении этих затрат как составляющих экономического ущерба (потери стоимости) должны проводиться вариантные расчеты с установлением минимально необходимой его величины. В общем случае экономический ущерб для объекта недвижимости по указанным его составляющим (D) определяется по формуле:

D = min(a+b) (13.3)

где: D - денежная оценка компенсации единицы натурального ущерба, причиненного объекту недвижимости загрязнением окружающей среды; a - значение ущерба, наносимого загрязнением объекту недвижимости; b -затраты на предупреждение влияния загрязненной среды на объект недвижимости; 0 < a, b < 1.

Проиллюстрируем графически определение величины экономического ущерба от загрязнения при оценке стоимости объекта недвижимости (рис 2).

На горизонтальной оси откладывается уровень загрязненности окружающей среды (водной, атмосферной или акустической среды) в зоне размещения объекта недвижимости. Самый высокий уровень качества окружающей среды соответствует нулевому значению (нулевой выброс загрязнений в регионе). При отсутствии каких-либо мероприятий по предупреждению воздействий загрязненной среды на объект недвижимости уровень этого воздействия достигает максимального значения В.

Общие затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды и общие затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объект недвижимости, отложены на вертикальной оси. Величина общих компенсационных затрат, вызываемых воздействием загрязненной среды на недвижимость, определена кривой ОС для различных уровней загрязненности.

Рис.2. Схема определение значения предельного экономического ущерба от загрязнения среды при оценке стоимости объекта недвижимости

Общие затраты не предупреждение воздействия загрязненной среды на объект недвижимости графически определяются кривой DB. Общие затраты этого вида составляют D, если обеспечивается полная защита от загрязненности окружающей среды (максимальные масштабы мероприятий по предупреждению воздействия загрязненной среды на объект недвижимости).

Кривая DHC представляет собой суммарные затраты двух видов, вызываемые воздействием загрязненной среды на объект недвижимости, так и затраты на предупреждение этого воздействия. Эффективным (оптимальным) уровнем загрязненности окружающей среды является уровень Е, когда сумма затрат двух видов минимальна. Этот уровень загрязненности окружающей среды соответствует значению предельного экономического ущерба от загрязнения среды (H) при оценке стоимости объекта недвижимости.

Методы определения экономического ущерба от загрязнения окружающей среды Для определения натурального и экономического ущерба от загрязнения окружающей среды применяются следующие методы:

- элиминирование факторов, не относящихся к загрязнению;

- метод эмпирических зависимостей;

- нормативные методы.

Эти методы могут быть использованы в практике оценки стоимости недвижимости, если в качестве реципиента (объекта, находящегося в загрязненной окружающей среде) рассматривать объект недвижимости. При этом реципиент состоит из двух составляющих: материальной структуры (земельный участок, здания и сооружения, сельскохозяйственные угодья, источники природных ресурсов и т. д.) и «одушевленной» составляющей - (люди, проживающие либо работающие на объектах недвижимости, размещенных на загрязненных территориях).

Метод элиминирования факторов, не относящихся к загрязнению, основан на выборе контрольного (условно чистого) района с такими характеристиками, чтобы все прочие существенные факторы (кроме факторов загрязнения), влияющие на состояние реципиента в загрязненном контрольном районах, были примерно одинаковы. При обоснованном выборе контрольного района влияние прочих факторов на состояние того или иного реципиента элиминируется, а разница между показателями состояния рецепиента в загрязненном и конторольном районах может быть объяснена разницей в уровнях загрязнения по этим районам.

Однако такой прямой счет в денежном выражении экологического блага (позитивного или негативного) не всегда возможен как из-за объективного для российских условий заниженного рейтинга этого блага на рынке недвижимости (это характерно для развивающихся стран, переживающих финансово-экономический кризис), так и вследствие недостаточной развитости самого рынка недвижимости.

Применение рассматриваемого метода требует реализации вышеуказанной последовательной цепочки связей, т. е. необходимо на первом этапе определить величину натуральных ущербов от загрязнения окружающей среды. Например, при определении заболеваемости населения, проживающего и работающего в рассматриваемом районе, контрольный район должен быть подобран с примерно равными по отношению к загрязненному району социально- экологическими факторами:

- половозрастной состав населения, уровень медицинского обслуживания, климатические условия и т. п.;

- при оценке урожайности сельскохозяйственных культур контрольный район выбирается, исходя из сопоставимого с загрязненным районом качества почв, близкого среднегодового количества осадков, аналогичной обеспеченности трудовыми и производственно-техническими ресурсами, близкой специализации и интенсификации производства.

Результатом описанной процедуры сравнения показателей контрольного загрязненного районов является изменение состояния реципиента (ускоренный физический износ зданий и сооружений, повышенная заболеваемость населения, снижение урожайности сельскохозяйственных культур и т. д.):

(13.4)

где ∆ d - показатель изменения состояния реципиента (объекта недвижимости); d _К и d_З -состояние рецидента в контрольном и загрязненном районах соответственно.

Разница по формуле (13.4) берется по абсолютной величине, поскольку, например, урожайность в контрольном районе выше, чем в загрязненном, а физический износ зданий и сооружений и заболеваемость населения - наоборот, ниже. Трудность применения этого метода заключается в сложности идентификации сравниваемых районов, поэтому при его использовании приходится идти на определенные допущения ввиду невозможности проведения «эксперимента» сравнения в искусственных условиях и необходимости учета множества взаимосвязанных факторов.

Это затруднение можно преодолеть с помощью теории многомерной классификации. Для ее применения рассматриваются не два, а N районов, каждый из которых характеризуется совокупностью М факторов. Методы многомерной классификации позволяют разбить все множество районов на подмножества (классы), объединяющие по совокупности М факторов района. После проведения классификации внутри каждого класса выбирается район с наименьшими величинами характеристик загрязнения. Такой район полагается контрольным для данного класса. Затем изменение состояния реципиента определяется по формуле (13.4).

Метод эмпирических зависимостей основан на статистической обработке фактических данных о влиянии различных существенных факторов (включая уровень загрязнения окружающей среды) на изучаемый показатель состояния реципиента. Он позволяет получить приближенные эмипрические зависимости между состоянием реципиента уровнем загрязнения при фиксации прочих факторов:

d = f(x, z) (13.5)

где: d - состояние реципиента (темп физического износа зданий и сооружений, заболеваемость, урожайность и т.п.); x - вектор прочих факторов; z - вектор уровней загрязнения, например, их концентраций в атмосфере.

В результате статистической обработки информации по загрязненному району отсеиваются статистически незначимые факторы и определяется окончательный вид статистической модели, включающей те ингредиенты загрязнения, которые окажутся значимыми. Трудность построения статистически надежных зависимостей обычно обусловлена небольшим объемом исходной информации и может быть преодолена сокращением количества исходных факторов регрессионных моделей, в том числе путем замены вектора загрязнителей скалярной оценкой загрязнения индексом качества природно-антропогенной среды (I_K = 1/I_ЗС).

Наиболее перспективным путем построения надежных эмпирических зависимостей является применение метода главных компонент. Сначала устанавливается связь главных компонент (F), например, уровня загрязнения и прочих значимых факторов с исходными факторами (F₁=f(x) F₂=f(z)). Затем определяется зависимость состояния реципиента от главных компонент:

D = a₀ +a₁ F₁+a₂ F₂,(13.6)

где: F - значение главной компоненты уровней загрязнения (F₂) и прочих факторов (F₁); а₀, а₁, а₂ - эмпирические параметры связи главных компонент с показателем состояния реципиента.

Комбинированный подход,включающий элементы метода эмпирических зависимостей, применяется в дополнение к методу элиминирования с целью детализации результатов последнего путем построения зависимостей натурального ущерба от действия факторов загрязнения:

∆ d = f(z) (13.7)

где = f(z) - функция связи натурального ущерба с действием факторов загрязнения.

Такая детализация позволяет, во-первых, выявить наиболее существенные факторы загрязнения по их влиянию на ущерб и во-вторых, учесть перспективные изменения нагрузки на окружающую среду в связи с их воздействием на состояние реципиентов.