Особенности купли-продажи жилых помещений

Жилое помещение – это жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоянного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости, прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению – для проживания граждан. Целевой характер использования жилья не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи.

Существенными условиями договора продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие право пользования этим жилым помещением, являются, помимо предмета и цены договора, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В указанный перечень могут быть включены:

- члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст.292 ГК);

- наниматели жилого помещения и члены их семей (ст.675 ГК);

- арендаторы (ст.617 ГК);

- лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.1137 ГК).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения установлены в п.4 ст.292 ГК. Суть этих ограничений состоит в том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

В целях защиты прав покупателей помещений в многоквартирных домах необходимо требовать (кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений) предоставления документов со следующими сведениями:

1) при отсутствии товарищества собственников жилья:

- данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;

- сведения о залоге помещений;

- сведения о страховании общего имущества;

2) при наличии товарищества собственников жилья в дополнение к изложенным сведениям:

- сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет;

- сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.

Покупателю должен быть также представлен устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации, как и переход права собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК). Это означает, что обязанность передать жилое помещение покупателю возникает у продавца только с момента государственной регистрации договора. Покупатель, в свою очередь, становится собственником жилья только с момента регистрации своего права собственности на это жилье.