договор строительного подряда

Обратимся к определению этого до­говора, приведенному в ст. 740 ГК РФ: «по договору строительного под­ряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строи­тельные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обуслов­ленную цену».

Строительный подряд — договор, самым тесным образом связанный с публичным правом, потому что его результат — создание недвижимости или, по крайней мере, ее изменение (реконструкция, например). Недви­жимость всегда расположена на земле, а поскольку она — самая большая материальная ценность для любого государства, то особый интерес влас­ти к такому подряду вполне объясним.

По этой причине договор строительного подряда может быть заклю­чен не раньше, чем инвестор получит разрешение на строительство, выда­ваемое по общему правилу органами местного самоуправления на осно­вании утвержденного проекта и документа, удостоверяющего права ин­вестора на земельный участок.

Частноправовая сторона строительного подряда представлена гл. 37 ГК РФ, в которой он рассматривается как одна из разновидностей под­рядных обязательств и соседствует с бытовым подрядом. Включение стро­ительства в общую гамму, например, с ремонтом обуви, оправданно в том смысле, что в обоих случаях мы имеем дело с выполнением работ. Одна­ко существует слишком много различий, чтобы поддерживать такое сосед­ство, и это говорит о том, что критерии научной классификации не всегда пригодны для того, чтобы на их основе конструировать закон.

Являясь обязательством, направленным на выполнение работ, строи­тельный подряд имеет свой объект — производство работ, т.е. процесс, ко­торый находится под контролем заказчика. Предмет договора, т.е. резуль­тат этих работ (новое строительство, расширение действующего объекта, его реконструкция и т.п.) всегда связан с недвижимостью, и этот факт по­рождает индивидуальные особенности строительного подряда.

Подрядчик в данном случае работает «не в своем хозяйстве»; он дей­ствует на строительной площадке, отсюда возникают дополнительные обя­занности заказчика и основная из них — своевременно предоставить под­рядчику земельный участок под строительство. Возведение объекта, кро­ме того, — слишком сложный процесс со многими неизвестными: всегда могут встретиться препятствия к выполнению работ как фактического, так и правового свойства (необходимость дополнительных согласований с какими-либо органами). Поэтому в строительном подряде существует правило о сотрудничестве сторон в устранении препятствий к исполне­нию договора, причем речь идет не о заранее обговоренном содействии, а о любом, которое может потребоваться.

Стороны договора представлены, прежде всего, заказчиком, т.е. инвес­тором, хотя в большинстве случаев заказчик — это субъект, который специализирован на организации строительства и оказывает услуги такого рода на основе договора с инвестором. На практике его называют техни­ческим заказчиком, реже — управляющей компанией. Заказчиком по стро­ительному подряду может быть только организация или индивидуальный предприниматель. Граждане в этом качестве выступать не могут, посколь­ку удовлетворение их бытовых и других личных потребностей посредством строительных работ оформляется договором бытового подряда.

Другая сторона договора, подрядчик, должен иметь лицензию. Усло­вием ее получения является, помимо квалификационных требований к персоналу, наличие у подрядчика принадлежащих ему на законном ос­новании зданий, помещений, строительных машин, средств транспорта, инструмента и т.д. Подрядчик должен иметь систему контроля за качест­вом выполняемых работ и выпускаемой продукции.

Содержание договора включает его объект, т.е. работу подрядчика, и предмет — результат работ. Таковым может быть законченный строи­тельством объект или реконструкция, расширение, техническое перево­оружение имеющегося объекта. Помимо этого, п. 2 ст. 740 ГК РФ отно­сит к строительному подряду выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Это свя­зано с тем, что на сооружении, например, жилого дома чаще всего заня­ты несколько подрядчиков, каждый из которых выполняет свою работу: один собирает коробку здания, другой монтирует лифты, третий налажи­вает и запускает отопительную систему и т.д.

Капитальный ремонт также может служить предметом договора стро­ительного подряда, если стороны не намерены руководствоваться в своих отношениях общими положениями о подряде, предусмотренными в § 1 гл. 37 ГК РФ. Строительный подряд в данном случае предпочтительнее, так как капитальный ремонт — это те же строительные работы, но в бо­лее сложном исполнении. Он заключается в замене или восстановлении отдельных частей здания, кроме, понятно, полной замены фундаментов и несущих стен и может сопровождаться, например, модернизацией зда­ния и его перепланировкой.

Срок выполнения работ определяется в договоре на основе проектной документации. Ст. 708 ГК РФ предписывает указывать начальный и ко­нечный сроки; в дополнении к этому соглашением сторон могут быть оп­ределены сроки завершения этапов работ, т.е. промежуточные сроки. Та­ких этапов, если иметь в виду строительство жилого дома, обычно пять: нулевой цикл (котлован и фундамент), надземная часть (коробка зда­ния), монтаж инженерного оборудования, отделочные работы, благоус­тройство территории.

Подрядчик в силу диспозитивного правила названной нормы отвеча­ет за нарушение всех перечисленных сроков.

Для заказчика не столь важно отступление от промежуточных, как от начального и конечного сроков. В Москве, например, ему предоставляется земельный участок под строительство на условиях краткосрочной аренды. И если стройка не начнется в приемлемый срок или продолжится сверх сро­ков, определенных в проекте, власти вправе расторгнуть арендный договор с формулировкой «в связи с неосвоением участка в установленный срок».

По мнению ВАС РФ, определение договора строительного подряда в п. 1 ст. 740 ГК РФ дает основания для вывода о том, что условие о сро­ке окончания работ является существенным условием договора, а его от­сутствие не позволяет считать обязательство возникшим1.

Начало работ, их производство и завершение подчиняются графику производства работ, который составляет приложение к договору. Если в ходе строительства по каким-либо причинам возникает необходимость внести в него изменения, которые могут повлиять на продолжительность строительства и его стоимость, то стороны должны согласовать их в пись­менной форме.

Цена договора, т.е. стоимость строительных работ, предопределена сметой, которая входит в состав проектной документации и предусматри­вает цену всех компонентов, которые относятся к строительству — мате­риалов, оборудования, транспорта и т.п. Подрядчик, как утверждается в п. 1 ст. 743 ГК РФ, обязан осуществлять строительство в соответствии со сметой, устанавливающей цену работ. На самом деле смета становится для подрядчика обязательной не раньше, чем он выразит свое согласие с ней в рамках заключения договора строительного подряда.

К этому следует добавить, что строительство, особенно крупных объ­ектов, — слишком сложный процесс для того, чтобы во всех случаях уло­житься в смету. Всегда есть опасность расхождения между проектом и ре­альной практикой и, как следствие, — необходимость в проведении до­полнительных работ. Решение об этом принимает заказчик, потому что такие работы оплачиваются за его счет. Подрядчик, который не дал знать заказчику о потребности в дополнительных работах, но тем не менее вы­полнил их, лишается права на оплату. Даже факт приемки этих работ заказчиком не равнозначен его согласию на их проведение и не дает права подрядчику на компенсацию расходов.

Однако если, например, при прокладке тоннеля обнаруживается под­земная река, которая грозит затоплением, и единственный выход — сроч­ное укрепление стен, то работы могут быть выполнены и без согласия за­казчика. Подрядчику в этом случае придется доказать, что приостановка работ привела бы к гораздо ббльшим потерям, но при отсутствии дока­зательств он не получит вознаграждения за эти работы.

Инициатором всех подобных корректировок выступает подрядчик, который, действуя на стройплощадке, видит потребность в дополнитель­ных работах. Но правом вносить изменения в проектную документацию и тем самым обязать подрядчика выполнить дополнительные работы об­ладает и заказчик при условии, что их стоимость не превысит 10% от об­щей сметной стоимости стройки, а характер этих работ не выйдет за рам­ки предусмотренных в договоре.

Данное правило, отраженное в ст. 744 ГК РФ, следует воспринимать с двумя оговорками. Первая состоит в том, что заказчик вообще не мо­жет вносить каких бы то ни было изменений в проектную документацию, если они относятся к так называемым обязательным утверждаемым по­ложениям, отступление от которых при реализации проекта запреще­но. Среди них — архитектурно-градостроительное решение объекта, кон­структивные, инженерные и технологические решения, обеспечивающие безопасность объекта и территории в период и после завершения строи­тельства, а также все иные обязательные положения, установленные за­конодательством, градостроительными нормами и СНиП.

Вторая оговорка сводится к тому, что предел стоимости дополнитель­ных работ исчислен в п. 1 ст. 744 ГК РФ не от цены работ подрядчика, а от общей сметной стоимости стройки, и это обстоятельство может поста­вить подрядчика в сложное положение. Предположим, что стоимость всей стройки равна 100 млн руб., а цена подрядных работ составляет 20 млн руб. Заказчик в данном случае вправе обязать подрядчика выпол­нить дополнительные работы на сумму в 10 млн руб. (10% от 100 млн руб.). Но для подрядчика это означает увеличение стоимостного объема работ на 50%. И если график его занятости не позволяет даже путем отодвига­ния сроков работ выполнить возросший объем, то упрек следовало бы ад­ресовать авторам проекта ст. 744 ГК РФ. Поэтому правило, сформулиро­ванное в п. 1 ст. 744, необходимо в законодательном порядке изменить, установив процентное отношение стоимости дополнительных работ к цене работ подрядчика по договору.

Указанная норма, однако, пошла еще дальше и разрешила заказчику вносить в проектную документацию изменения и в большем объеме (т.е. свыше 10% от стоимости строительства) под условием согласования сто­ронами дополнительной сметы. Отсюда и возникает вопрос: обязан ли подрядчик продолжить работы по договору, если заказчик, получив от публичных властей все необходимые разрешения и согласования, заказал проектной организации изменение проекта и его новый вариант требует от подрядчика гораздо бблыних усилий. ГК РФ не дает прямого ответа на этот вопрос, но лежащие в его основе принципы равенства сторон и сво­боды договора заставляют прийти к выводу о том, что подрядчик может отказаться от исполнения договора на новых условиях, если сочтет это для себя невыгодным или установит, что не в состоянии его выполнить.

Инициированные заказчиком и произведенные подрядчиком допол­нительные работы должны быть оплачены.

В ходе строительства возможна ситуация, когда стоимость работ по договору возрастает по причинам, не зависящим от подрядчика. Он, на­пример, использует арендованную технику, а ее собственник повысил арендную плату или возникла необходимость привлечь к работам боль­шее число персонала, чем предполагалось, и прочее. Все эти и подобные им факторы составляют риск подрядчика, который он и должен нести1, за исключением случая, когда стоимость работ превышает оговоренную в смете на 10% и более. Тогда подрядчик вправе на основании ст. 450 ГК РФ потребовать пересмотра сметы, т.е. изменения договора, иначе дело для него может закончиться банкротством.

Подрядчик также вправе в силу ст. 744 ГК РФ требовать возмещения расходов, которые он понес в связи с установлением и устранением де­фектов в проектной документации.

Вопрос о том, является ли цена строительного подряда существен­ным условием договора, обычно решается в литературе утвердительно, и это означает, что без соглашения о цене обязательство не возникнет. Но дело в том, что стоимость работ всегда определена сметой и подрядчик, взявшийся за выполнение работ даже без указания на цену в договоре, тем самым соглашается со сметной ценой, не говоря о том, что ст. 743 ГК РФ обязывает его действовать в соответствии со сметой, определяющей цену работ. Поэтому вопрос о ней как о существенном условии договора лишен практического смысла.

Качество строительных работ оценивается с точки зрения их соответ­ствия техническим регламентам и проектной документации. Кроме того, в ст. 754 ГК РФ установлены еще два параметра качества, за которые от­вечает подрядчик — достижение объектом показателей, предусмотренных в проектной документации, в том числе производственной мощности, и сохранение прочности, устойчивости, надежности здания (сооружения) при его реконструкции.

Оба этих параметра вызывают сильные сомнения в том смысле, что подрядчик, который в ходе работ строго следовал техническим регламен­там и проектной документации, не должен отвечать за то, что построенное им предприятие производит меньше продукции, чем предусмотрено проек­том. На том же фоне потеря прочности здания в результате его реконструк­ции не относится к сфере ответственности подрядной организации, кото­рая согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ обязана вести строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.

Поэтому в случае предъявления к подрядчику иска о возмещении убытков по приведенным основаниям установить причинную связь меж­ду его действиями и указанными негативными последствиями окажется крайне затруднительным. Единственный упрек, который подрядчик мог бы заслужить, состоит в том, что он, ясно усматривая недостатки проек­та, не сообщил об этом заказчику и не поставил вопрос об их устранении. Однако состоятельность такого упрека столь же труднодоказуема.

На практике под качеством строительства понимают уже отмеченное соответствие работ техническим регламентам и проекту, а отступления от них именуют недоделками и дефектами, причем под первыми имеются в виду невыполненные работы, а под вторыми — работы, произведенные с нарушением технических регламентов или проектной документации.

К дефектам относится нарушение технологии строительных работ (например, неправильный монтаж лестницы в многоэтажном панель­ном доме); использование подрядчиком неподходящих материалов, если это относится к сфере его ответственности; отход от проектных решений и т.п. Однако подрядчик не отвечает за допущенные им без согласия за­казчика мелкие отступления от проектной документации, если он суме­ет доказать, что они не повлияли на качество объекта.

В договор строительного подряда может быть включена гарантия ка­чества, под которой в ст. 755 ГК РФ понимается достижение объектом ука­занных в проектной документации показателей и возможность его эксплу­атации на протяжении гарантийного срока. Подрядчик может, конечно, выдать такую гарантию, но при всех условиях она будет относиться лишь к качеству его собственных работ, не распространяясь на ошибки проек­танта и, если это удастся доказать, на факторы нормального износа объ­екта, его неправильной эксплуатации и ненадлежащего ремонта.

В отличие от гарантии из договора, гарантия из закона (ст. 724 ГК РФ) предусматривает ответственность подрядчика только в случае, когда заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи ему объекта или по причинам, возникшим до этого момента. Здесь, таким образом, бремя доказывания возложено на заказчика, а предельный срок, в течение ко­торого он может предъявить свои требования, составляет пять лет и на­чинает течь с даты сдачи-приемки объекта.

Главная обязанность подрядчика — построить объект или, в зависимости от содержания договора, выполнить те или иные работы на уже существу­ющем. В ходе исполнения этой основной обязанности на подрядчика ло­жится ряд сопутствующих", он должен обеспечивать стройку материалами и оборудованием, если договором эта функция не возложена на заказчика.

Вопрос о том, на кого именно при заключении договора строительно­го подряда следовало бы возложить снабжение строительства, относится скорее к области прагматики, а не права. Но если принять во внимание, что в законодательстве отсутствуют нормы, определяющие гарантийные сроки на работы по строительному подряду, а предложенный в ГК РФ срок гарантии из закона — пять лет — слишком краток в сравнении с зарубеж­ными аналогами, то можно утверждать, что подрядчик заинтересован в применении не столько долговечных, сколько удобных для него матери­алов. К тому же в ст. 710 ГК РФ сформулировано малопривлекательное для заказчика правило, по которому в случаях, когда фактические расхо­ды подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при опреде­лении цены работы, он сохраняет право на их оплату по цене, предусмот­ренной договором, если заказчик не докажет, что полученная экономия повлияла на качество работ. И только если это прямо предусмотрено до­говором, экономия может быть распределена между сторонами.

Такая экономия может быть получена подрядчиком в результате осу­ществления мероприятий, удешевляющих стоимость строительства (по­нятие, широко известное в строительстве, но отсутствующее в ГК РФ), которые могут сводиться как к совершенствованию проектных решений, так и технологии строительных работ.

Если в соответствии с договором материалы и оборудование поставля­ет заказчик, подрядчик обязан предупредить его об их изъянах (непригод­ность или ненадлежащее качество), когда таковые имеют место, и приоста­новить работы. В противном случае подрядчик попадает в невыгодную си­туацию, поскольку лишается права ссылаться на эти обстоятельства.

Подрядчик должен выполнять получаемые в ходе стройки указания заказчика при условии, что они не противоречат договору и не означают вмешательства в его оперативно-хозяйственную деятельность. Эти ука­зания не могут идти вразрез с проектными решениями, а в этих преде­лах относятся к второстепенным вопросам, допускающим альтернатив­ные варианты; они не могут также посягать на самостоятельное ведение работ подрядчиком.

Подрядчик обязан сотрудничать с заказчиком в устранении препят­ствий к исполнению договора, в чем бы они ни заключались. Данный факт, как отмечалось выше, составляет индивидуальную особенность строительного подряда и не встречается среди других предприниматель­ских или бытовых договоров.

Следующая обязанность подрядчика — охрана окружающей среды и обеспечение безопасности работ — в том виде, как она отражена в ст. 751 ГК РФ, носит явно отсылочный характер, апеллируя к природоохранно­му законодательству и нормам о безопасности. Это объяснимо тем, что ГК РФ как акт торгового оборота не может входить в область публично­го права, в котором и урегулированы последствия соответствующих пра­вонарушений.

Круг обязанностей подрядчика замыкается завершающей стадией ра­бот, когда он должен, если это вытекает из характера объекта, провести ис­пытание оборудования, пробные запуски и тому подобные действия, пос­ле чего объект предъявляется им к сдаче. Договором на него могут быть возложены и такие дополнительные обязанности, как, например, эксплу­атация предприятия в течение какого-то времени либо устранение за счет заказчика недостатков, которые он в принципе устранять не обязан (воз­никших в результате действий персонала заказчика, либо по причине де­фектов оборудования, поставленного заказчиком и т.п.).

Обязанности заказчика выражены не так рельефно, как в случае с подрядчиком, но это связано с тем, что здесь мы имеем дело с «кредитор­скими» обязанностями. Понятно, что на первом месте должна стоять оп­лата работ, которая и составляет основной интерес подрядчика, однако

перед началом и в ходе работ заказчик обременен и рядом других обя­занностей.

Он должен передать подрядчику утвержденную проектно-сметную до­кументацию в срок, установленный договором. Состав и содержание тех­нической документации, как указано в п. 2 ст. 743 ГК РФ, определяют­ся договором строительного подряда, в котором также предусматривает­ся, какая из сторон и в какой срок должна ее предоставить. Эта норма не соответствует реалиям, потому что состав и содержание проектно-смет-ной документации определяются не соглашением сторон, а нормативно на основе замысла инвестора и проектных решений. Поэтому требования подрядчика в рамках договора не могут идти дальше получения им доку­ментации в объеме и составе, отвечающем нормативному материалу. Что касается вопроса о том, кто именно должен предоставить документацию, то он отражается в договоре, но решается значительно раньше, когда за­казчик стоит перед выбором: кому поручить разработку проекта — про­ектной организации или подрядчику, имеющему лицензию на выполне­ние проектных работ.

Заказчик обязан предоставить подрядчику земельный участок, пло­щадь и состояние которого отвечают договору. В других случаях, напри­мер при техническом перевооружении действующего предприятия, за­казчик обеспечивает подрядчику фронт работ, т.е. определенную зону, где подрядчик может действовать безопасным для себя и других обра­зом без каких-либо помех. Заказчик, когда это предусмотрено догово­ром, дает возможность подрядчику пользоваться принадлежащими ему зданиями, сооружениями, если таковые имеются и необходимы строи­телям. Также в силу договора он может перевозить строительные грузы, обеспечивать стройку материалами, оборудованием и прочим. В осно­ве всего этого лежит общий интерес сторон к стройке, хотя за пользова­ние зданием подрядчику, возможно, придется уплатить, а материалы и транспорт заказчика в ряде случаев обойдутся ему дешевле, чем если бы этим занимался подрядчик.

Заказчик обязан принять результат работ — законченный строитель­ством объект, но прежде он принимает этапы работ, если проект, а вслед за ним договор предусматривают такое деление их общего объема. За­вершив работы над очередным этапом, подрядчик уведомляет заказчика о его готовности к сдаче, и тот обязан немедленно приступить к прием­ке. Ее правовое значение заключается в том, что стороны подтверждают факт надлежащего выполнения работ либо устанавливают срок для уст­ранения обнаружившихся недоделок и дефектов. Кроме того, заказчик, который принял результат этапа, несет риск последствий его гибели или повреждения, если это произошло не по вине подрядчика.

В ходе строительства заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством работ и сроками их выполнения. Обнаружив недо­статки, он должен немедленно заявить об этом подрядчику под угрозой утратить право ссылаться на них в дальнейшем.

Если в роли заказчика выступает специализированная организация, которая по договору с инвестором организует строительство (технический заказчик), то в ее функции и войдет проведение контроля. Но когда ин­вестор сам выполняет функции заказчика, ему необходима помощь. Он может на время сооружения объекта создать службу технадзора — струк­турное подразделение, функции которого понятны из его наименования, или пригласить на работу по трудовому договору опытного специалиста по строительству. Существует и другая возможность, когда заказчик для проведения контроля заключает договор на оказание услуг с инженерной организацией или инженером — лицом, действующим на стройке от его имени на основании полученных полномочий.

Следует обратить внимание на авторский надзор, суть которого со­стоит в том, что проектная организация — разработчик проектной доку­ментации — привлекается к контролю за строительством для того, что­бы обеспечить соответствие выполняемых строительно-монтажных ра­бот содержащимся в документации решениям. Вопрос о необходимости авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, отражается в задании на проектирование объекта.

Заказчик вправе отказаться от договора строительного подряда по ряду оснований. Так, задержка подрядчиком начала строительства или сроков выполнения этапов работ, делающие невозможным своевременное завер­шение стройки, могут повлечь такой отказ и требование о возмещении убытков. Те же последствия не исключены, когда подрядчик постоянно допускает нарушения по качеству работ, исправление которых занимает слишком много времени. Он не может продолжать строительство и в том случае, если лишен лицензии или ее действие приостановлено.

Право заказчика на отказ от договора по причинам, не связанным с подрядчиком, зависит от того, имеется ли запрет на такой отказ в обяза­тельстве. И если он не включен в договор, а продолжение работ по тем или иным причинам не входит в интересы заказчика (переориентация бизнеса в связи с изменением конъюнктуры, его свертывание, пробле­мы с финансированием, конфликт между партнерами и т.п.), то он име­ет возможность отказа при условии возмещения подрядчику убытков. Последние включают часть цены, пропорциональную выполненным ра-ботам (т.е. расходы подрядчика и его вознаграждение за эту часть), и не­полученные доходы в пределах разницы между указанной частью и це­ной всего договора.

Возвращаясь к обязанностям заказчика, следует назвать оплату им работы подрядчика. Объем оплаты определяется в смете, а сроки — в договоре. Предложенный в ст. 746 ГК РФ вариант, когда оплата работ происходит единовременно и в полном объеме после приемки объек­та заказчиком, приемлем для подрядчика, когда он строит относитель­но недорогой объект. Но если тот же объект более сложен, а снабжение материалами возложено на подрядчика, то в договоре предусматривает­ся периодическая оплата, чаще всего ежемесячная, работ и материалов, с окончательным расчетом после завершения стройки и устранения не­доделок и дефектов, выявленных при приемке объекта.

Завершающая стадия строительства связана с обязанностью заказчика принять объект. Заказчик после получения письменного сообщения под­рядчика о готовности к сдаче законченного строительством объекта обязан в срок, предусмотренный договором, приступить к организации его при­емки. На первом этапе речь идет о приемке объекта от подрядчика, для чего создается рабочая комиссия, в состав которой входят представители заказчика, генерального подрядчика и субподрядчиков, проектанта и ор­ганизации, осуществлявшей контроль за ходом и качеством работ.

По результатам приемки составляется акт, в котором отмечаются недо­делки и дефекты, подлежащие устранению в оговоренные в акте сроки. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и он подписывается другой стороной. Такой акт считается действительным до момента, пока его недействительность не будет установлена судом, что возможно лишь в случае, когда мотивы отказа от подписания признаны обоснованными. Одним из таких мотивов для заказчика служит обнаруже­ние недостатков, которые исключают возможность использования объекта для целей, предусмотренных договором строительного подряда, и к тому же не могут быть устранены силами подрядчика или заказчика.

Следующий этап по общему правилу состоит в предъявлении объек­та инвестором государственной приемочной комиссии, формируемой орга­нами исполнительной власти. Для ввода объекта в эксплуатацию инвес­тор должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В ГК РФ (ст. 706) предусмотрено правило, по которому заказчик и суб­подрядчик в случаях, предусмотренных обязательством, вправе предъяв­лять друг д р у г у требования, связанные с нарушением договоров, заключен­ных каждым из них с генеральным подрядчиком. Следует, однако, учесть, что обусловленная генподрядным, а вслед за ним и субподрядными дого­ворами возможность прямых расчетов между заказчиком и субподрядчи­ками исключает ответственность генподрядчика только в том случае, если он в силу указанных обязательств вообще не имеет никакого отношения к движению денежных средств от заказчика к субподрядчикам. Но если указанные расчеты допускаются только в качестве альтернативы, для ус­корения поступления сумм на счета субподрядчиков, то ответственность генподрядчика за неплатежи сохраняется за ним.

Заказчик вправе, если сочтет это выгодным, вступить в подрядный договор с организацией, стоящей вне системы генерального подряда. Это случается, в частности, в отношении работ по озеленению: генподрядчик и субподрядчики сооружают объект, а оговоренные в проекте работы по высадке деревьев, устройству газонов и т.п. поручаются заказчиком спе­циализированной организации. Такие договоры именуют прямыми, так как в данном случае между заказчиком и подрядчиком не стоит фигура генподрядчика. В то же время заказчик обязан согласовать с ним привле­чение такого подрядчика, и объясняется это тем, что им так или иначе придется сотрудничать на одной и той же стройплощадке, хотя генпод­рядчик не связан с подрядчиком договором, не принимает его работы и не несет за его действия никакой ответственности.

Ответственность за нарушение договора строительного подряда за не­имением каких-либо законодательных ориентиров устанавливается сторо­нами по собственному усмотрению и выражается в ряде штрафных санк­ций. Главным образом, это пени за просрочку исполнения, исчисляемые от общей стоимости строительства объекта. По истечении месяца их раз­мер увеличивается или заменяется разовой неустойкой, но при всех усло­виях не превышает определенного процента от стоимости объекта.

Особый интерес в плане построения санкций вызывает задержка под­рядчиком сдачи объекта и неустранение им же выявленных в ходе сдачи-приемки недоделок и дефектов. В первом случае практика иногда приме­няет схему, предусматривающую снижение на тот или иной процент размера вознаграждения подрядчика за каждый день просрочки. Удобство такого подхода для заказчика несомненно, так как из стороны, требую­щей уплаты санкций, он превращается в сторону, защищающуюся от воз­можного иска подрядчика, что с учетом состояния нашей судебной сис­темы гораздо комфортнее.

Что касается ответственности подрядчика за неустранение недоделок и дефектов, обнаруженных при сдаче-приемке объекта или в пределах га­рантийного срока, то здесь может быть применен почти забытый, но до­вольно эффективный механизм, который был предусмотрен Правилами о договорах подряда на капитальное строительство 1986 г.1 В соответствии с этим актом наличие недоделок и дефектов устанавливалось двусторон­ним актом заказчика и подрядчика, а в случае неявки последнего — в од­ностороннем порядке. Главное же заключалось в том, что за задержку ус­транения недоделок (дефектов) против предусмотренными актами сроков подрядчик уплачивал штраф в твердой денежной сумме за каждый день просрочки, что и стимулировало его к действию.

Объем возмещения убытков в строительном подряде законодательно не ограничен, но договором может быть предусмотрено возмещение сто­ронами убытков в пределах реального ущерба. Отсутствие договорного ограничения теоретически могло бы привести подрядчика к банкротству, потому что задержка, например, ввода в действие промышленного объек­та породила бы непосильные для него суммы упущенной выгоды.

Но на практике этого не происходит ввиду сложности доказывания в судах причинной связи и размера неполученных доходов.

Прекращение договора имеет место не ранее ввода объекта в эксплуа­тацию, после чего между заказчиком и подрядчиком происходит оконча­тельный расчет. Обязательство может прекратиться и до наступления это­го момента по требованию одной из сторон, если ее право на предъявле­ние подобных требований предусмотрено законом или договором.

Особым случаем прекращения договора является консервация строи­тельства, когда строительные работы приостановлены по причинам, не за­висящим от сторон, что и вызывает необходимость консервации объекта.

Нормативные акты не содержат каких-либо общих относящихся к поряд­ку консервации правил, за исключением ряда технико-юридических норм, но в ст. 752 ГК РФ предусмотрены правовые последствия консервации.

Они заключаются в том, что заказчик должен оплатить работы под­рядчика, выполненные им до момента консервации, возместить расходы, связанные с ее проведением и прекращением работ с зачетом тех выгод, которые подрядчик получил или мог приобрести вследствие прекраще­ния его деятельности на стройплощадке.