Контроль знаний студентов

Практическое занятие 8

Тема. «Оценка объектов в материальной форме»

Цель занятия: рассмотреть особенности оценки объектов в материальной форме.

Количество часов: 2.

Ход занятия:

Обобщение теоретического материала, изученного на лекции.

Фронтальный опрос:

1. Оценка объектов в материальной форме.

2. Оценка недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), в том числе земельных участков, и имущественных прав на них.

3. Оценка машин и оборудования.

4. Оценка колесных транспортных средств.

5. Оценка летательных аппаратов.

6. Оценка судоходных средств.

7. Оценка движимых вещей, кроме тех, которые отнесены к машинам, оборудованию, колесных транспортных средств, летательных аппаратов, судоходных средств и тех, которые представляют культурную ценность.

Решение задач.

Решение типовых задач.

Экспертные методы основываются на суждении специалиста-эксперта или самого оценщика о фактическом состоянии машины исходя из ее внешнего вида, условий эксплуатации и других факторов. Экспертные методы требуют высокого уровня знаний в области конструкции и эксплуатационных характеристик оцениваемых машин.

Метод эффективного возраста базируется на допущении о том, что может достаточно достоверно определить остающийся срок службы Т_ост. Зная величину нормативного срока службы Т_н, эффективный возраст может быть определен из выражения:

Т_ост = Т_н – Т_ост;

Ф_и = Т_эф / Т_н

Срок Т_н определяется из технической документации, а значение Т_ост - экспертно.

Задача 1. Нормативный срок службы термопластавтомата 15 лет. На основании проведенной экспертизы было установлено, что остающийся срок его службы равен 3 годам. Определить физический износ термопластавтомата.

Эффективный возраст определяем:

Т_эф = Т_Н – Т ост

Т_эф = 15 – 3 = 12 лет.

Вычисляем физический износ:

Ф_и= 12/15 = 0,8, т.е. 80%

Задача 2. Нормативный срок службы персонального компьютера 4 года. Он был введен в эксплуатацию в декабре 1995 года. Вследствие неполной загрузки и соблюдения условий эксплуатации эффективный возраст компьютера на 30 % меньше хронологического. Определить физический износ компьютера в июне 1997 года.

Определяем хронологический возраст компьютера. С декабря 1995 года до июня 1997 года прошло 30 месяцев, т.е. 2,5 года.

Исходя из условия определяем эффективный возраст компьютера:

Тэф = ((100 - 30%)/100%)

Тэф = (70% /100%) х 25 = 1,75 года.

Физический износ определяем по формуле:

Ф_и = 1,75/4 = 0,44.

 

Задача 3. Рыночная информация свидетельствует, что здания, расположенные вблизи железной дороги, имеют годовую арендную плату на 500 руб./кв.м. меньше, чем аналогичные здания в других местах. В оцениваемом объекте доли стоимости земельного участка и здания – составляют соответственно 20% и 80%. Площадь сдаваемых в аренду помещений равна 314 кв.м. Коэффициент капитализации для здания равен 0,2. Определить внешний износ здания.

Решение:

1. Величина рентных потерь для объекта равна 500 × 314=157000 руб./год.

2. Доля потерь, приходящаяся на здание: 157 × 0,8 = 125,6 тыс.руб./год.

3. Внешний износ составляет: 125,6: 0,2 = 628 тыс. руб.

Задача 4. Здание площадью 3500кв.м.имеет излишне высокие потолки, приводящие к повышенной стоимости здания и дополнительным эксплуатационным затратам, составляющим 50 тыс. руб. в год.  Коэффициент капитализации – 0,2. Стоимость строительства 1 кв.м. здания с обычными потолками – 11 тыс. руб., с высокими потолками – 12 тыс. руб. Физический износ избыточных конструктивных элементов (стены) и инженерных систем равен 20%. В то же время рынок учитывает высокие потолки вкладом (добавочной стоимостью здания) в размере 500 руб./кв.м. Определить неустранимый функциональный износ.

Решение.

1. Определяем стоимость избыточного объема:

С_стр = (12 – 11) × 3500 = 3,5 млн. руб.

2. Физический износ избыточных элементов составит:

ФИ = 3500 х 0,2 = 0,70 млн. руб.

3. Определяем дополнительные эксплуатационные затраты:

С_д.затр. = 50 / 0,2 = 250 тыс. руб.

4. Добавочная стоимость здания за счет высоких потолков будет равна:

С_доб. = 500 х 3500 = 1,75 млн. руб.

5. Определяем неустранимый функциональный износ 3-го рода:

НФУ_з = 3,5 – 0,7 + 0,25 – 1,75 =1,3 млн. руб.

Задача 5. В оцениваемом здании отсутствует лифт. Стоимость монтажа пристроенного лифта на дату оценки 750 тыс. руб. Определить устранимое функциональное устаревание 1-го рода.

Решение:

УФУ₁ = 750 – 500 = 250 тыс. руб.

Задача 6. Определить стоимость внешнего износа здания расположенного вблизи железной дороги. Здание включает в себя и земельный участок, доля которого в стоимости здания составляет 25%. В аренду предполагается сдавать 450 м² площади. Годовая арендная плата 1 м² площади зданий, расположенных у железной дороги на 1,5 тыс. руб. меньше, чем у других аналогичных зданий с другим местоположением. Коэффициент капитализации для зданий равен 0,2.

Решение:

Определим потери арендных платежей (П) по сдаваемой в аренду площади

П = 1,5 × 450 = 506,25 тыс. руб.

Рассчитаем потери (П_зд), приходящиеся на здание, с учетом того, что стоимость здания составляет 75%.

П_зд = 675×0,75 = 506,25 тыс. руб.

Определим внешний (экономический) (И_вн) износ:

И_вн = 506,25 / 0,2 = 2531,25 тыс. руб.

Задача 7. Определить вид износа в каждом из приведенных ниже случаев:

1. Многоэтажный дом без лифта.

2. В доме протекает крыша.

3. Большой бизнес-центр, не имеющий места для парковки автомашин.

4. Жилой дом рядом с аэропортом.

5. В здании неисправна система теплоснабжения.

6.Торговый центр, расположенный на окраине.

И_эф, эффективный возраст – 12 лет, а затраты на возведение такого объекта составляют 890 тыс. руб. Стоимость земельного участка – 132 тыс. руб.

Определить стоимость здания, если известно, что эффективный возраст аналогичного здания одинаков.

Решение:

1). Определим физический износ (И_фа) объекта-аналога в стоимостном измерении методом сравнения продаж, для чего из затрат объекта-аналога (С_а) вычтем разность между ценой продажи (С_ва) и стоимостью земельного участка аналога (С_зуа):

И_фа = С_ва – С_а – С_зуа = 890 – 900 – 132 = 122 тыс. руб.

2). Определим величину физического износа объекта-аналога в процентах для этого сумму физического износа в стоимостном выражении (И_фа) разделим на затраты по возведению аналога (З_а):

И_а = И_фа / З_а × 100 =122 / 890 × 100 = 13,7 %

3). Определим износ объекта оценки (И_фоб в денежном исчислении, используя показатель эффективного возраста, который и у аналога и у объекта оценки одинаковы (12 лет):

И_фоб = И_а × С_во / 100 = 13,7 × 800 / 100 = 109,6 тыс.руб.

4). Рассчитаем стоимость здания (С_зд), для чего из стоимости воспроизводства оцениваемого здания (С_во) вычтем стоимость износа (И_фоб) и прибавим стоимость земельного участка (С_зу):

С_зд = С_во – И_фоб + С_зу = 800 – 109,6 + 132 = 822,4 тыс. руб.

Таким образом, расчетная стоимость здания составила 822,4 тыс.руб.

Задача 8. Оценить стоимость здания площадью 1200 кв.м., его срок экономической жизни 60 лет, эффективный возраст 8 лет, а стоимость строительства 1кв.м. аналогичного здания 32500 руб.

Решение.

1). Определим износ здания (И_зд) в процентах методом срока жизни:

И_зд = Т_эф / Т_н × 100 = 8 / 60 × 100 = 13,33 %

2). Определим износ здания в стоимостном выражении путем умножения стоимости 1 кв.м. (Н) аналога на площадь здания (S) и на физический износ здания в долях единицы:

И_ф = Н × S × И_зд = 32000 × 1200 × 0,1333 = 5118720 руб.

3). Первоначальная стоимость оцениваемого здания, учитывая его площадь (S) и стоимость 1 кв.м площади недавно построенного здания (Н) составляет:

С_пер = Н × S = 32000 × 1200 = 38400000 руб.

4). Определим стоимость продажи объекта оценки:

С_зд = С_пер – И_ф = 38400000 – 5118720 = 33281280 руб.

Таким образом, расчетная стоимость здания затратным подходом составляет 33281280 руб.

Самостоятельное решение задач.

Задача 1. Изменение схемы районной планировки привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого жилого объекта.  Снижение чистого дохода от аренды квартир в данном здании составило в среднем 75 руб. за 1 м2 общей площади жилья по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Общая площадь жилья в оцениваемом здании составляет 1000 м2, на стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта, а коэффициент капитализации для здания равен 0,25. Определить вид износа и его величину.

Контроль знаний студентов.

Тестирование.

1. Укажите свойства, которыми обладает недвижимость:

a) неподвижность;

б) долговечность существования и эксплуатации;

в) низкая ликвидность.

2. Укажите верное утверждение:

а) объекты недвижимости можно перемещать в пространстве без несоразмерного ущерба функциональному назначению;

б) принадлежность недвижимых вещей - это движимые пред­меты, которые связаны с недвижимым объектом общим назначе­нием, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества;

в) на юридическом уровне недвижимость - это совокупность пуб­личных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

3. Здания для правительственных органов власти не относят­ся к недвижимости:

а) рекреационной;

б) промышленной;

в) коммерческой.

4. Отличительными чертами рынка недвижимости от других рынков является то, что рынок недвижимости:

а) дезагрегирован;

б) локализован;

в) состоит из взаимосвязанных субрынков;

г) централизован.

5. Перераспределение ресурсов по сферам предпринима­тельства и направление участников рынка к формированию эф­фективной структуры экономики и удовлетворению обществен­ных интересов – это функция рынка недвижимости:

а) коммерческая;

б) информационная;

в) регулирующая.

 

Домашнее задание:

Решение задач индивидуального задания.

Рекомендуемая литература: [5] С. 122 – 160; [16]; [21]