Метод дисконтированных денежных потоков

Контрольная работа по дисциплине

«Экономика недвижимости»

Вариант 22

Качественные и количественные характеристики объекта недвижимости

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик.

Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании.

Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

· физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.;

· имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

· экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;

· состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость "неприятных объектов", сейсмичность, гидрография и др.

Сбор и анализ информации проводятся на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию объекта - проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – это приведение стоимости денежных платежей в будущем к настоящему временному отрезку. Дисконтирование основывается на понятии уменьшающейся со временем стоимости денег, действующему в экономики. С течением времени деньги теряют свою ценность по сравнению с текущей. За начало отсчета нужно взять настоящий момент расчета и все последующие финансовые поступления привести к текущему периоду. Для этого применяют коэффициент, используемый в методе дисконтирования денежных потоков. Пример расчета его следующий: k = 1/(1+r)i. В формуле r обозначает ставку дисконтирования, i символизирует номер периода времени.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется повсеместно. Он позволяет определить, сколько стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки финансов могут быть переменчивыми, доходы сменяться убытками. Динамику изменений не всегда можно предугадать. Всегда можно оценить собственность с точки зрения приобретаемых преимуществ в текущий момент, которые она может принести завтра.

Целесообразно применять метод дисконтирования денежных потоков, если:

· есть аргументы считать, что потоки финансов существенно уменьшатся или увеличатся со временем;

· объект оценки достаточен для расчета будущих доходов (положительных или отрицательных);

· на потоки финансов оказывает серьезное влияние сезонность;

· предмет оценки представляет собой объект с расширенным набором возможных функций;

· оцениваемая собственность только что построена или введена в эксплуатацию.

Для расчета методом дисконтирования денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

· Доходность (сами денежные потоки).

· Сроки расчетов.         

· Ставка дисконтирования.

При расчете ставки учитываются следующие факторы влияния:

· коэффициент инфляции;

· доходность по объектам;

· прибыль с учетом всех рисков;

· ставка Центробанка;

· процент коммерческих банков по заимствованию средств;

· средняя стоимость капитала.

Для адекватного использования метода дисконтирования денежных потоков в оценке бизнеса необходимо действовать по следующему алгоритму:

· Выбор периода для оценки. В России он не может превышать тридцать пять лет. В мире используют более длинные периоды оценки.

· Определение типа денежного потока, который исследуют. К примеру, можно описывать величины финансовых уменьшающихся и увеличивающихся потоков (доходов и потерь) путем описания финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и актуальной ситуации на современном рынке с учетом погрешностей. Учитываются несколько видов доходов: совокупный доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов); прогнозируемый суммарный доход; чистый операционный доход (за вычетом вложений в основной капитал и платежей по оплате кредитов и займов); финансовые потоки до и после уплаты фискальных сборов.

· Расчет реверсии или остаточной стоимости оцениваемого объекта после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью изучения стоимости подобных объектов на российском рынке или прогноза ситуации на рынке. Возможен расчет ставки капитализации или годового дохода, следующего после окончания прогнозного временного отрезка.

· Вычисление ставки дисконтирования. Непростой момент в этом расчете – правильное прогнозирование нормы будущего дохода. Для этого существует более десяти способов в методе дисконтирования денежных потоков. Примеры экономических способов расчета: кумулятивный метод или сложение рисков, методы сравнения инвестиций, способ выделения (вычисление процента от сделок относительно аналогичных объектов), мониторинг, основанный на отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, при котором ставка выводится путем сравнения сводных показателей.

· Применение метода дисконтирования денежных потоков по вычисленным исходным показателям. Для вычисления применяют следующую формулу: ДДП = ∑Nt=1ДП / (1+ Сд)t, где ДДП – дисконтированные денежные потоки; ДП – денежный поток в выбранный временной отрезок (t); Сд – норма будущего дохода; t – временной прогнозный период; N – количество прогнозных периодов проявления будущих денежных потоков.

В реалиях специалисты для расчета нормы доходов применяют такие методы:

· кумулятивное построение;

· сравнение альтернативных инвестиций;

· выделение процента;

· мониторинг рынка.

Метод разноплановых инвестиций, а точнее их сравнения, используется, как правило, при расчете будущей стоимости недвижимости. В качестве нормы дохода могут быть взяты либо заявленная инвестором доходность, тогда ставка задается спонсором, или ожидаемая доходность других подобных проектов или инструментов, понятных людям, вкладывающим денежные средства.

Задача 25. Требуется найти сумму годового налога на недвижимость, если известно, что балансовая стоимость здания на конец 4 квартала составила 1 млн. руб., ежеквартальная сумма амортизационных отчислений составляет 2500 рублей. Налог на имущество равен 2,2 %.

Решение:

Годовая сумма налога= среднегодовая стоимость имущества*ставка налога

13195000/13=1015000

1015000*2,2%=22330