Оценка земли

1. Рассчитайте стоимость объекта

№ п/п	Вариант использования сдачи жилья в аренду	Значение
	Потенциальный валовой доход, руб.
	Потери от недоиспользования и неплатежей
	Эффективный валовой доход, руб. (стр. 1 - стр. 2)
	Операционные расходы, руб.
	Чистый операционный доход, руб. (стр. 3 - стр. 4)
	Коэффициент капитализации	0,113
	Стоимость объекта, руб. (стр. 5: стр. 6)

2. Имеется данные о продажах земельных участков с улучшениями

Типичные застроенные участки	Цена продажи участка с постройками	Стоимость улучшений	Отношение стоимости улучшений у цене продажи
Район «У»
Район «У»
Район «У»
Среднее значение	-	-

Основываясь на том, что в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с постройками продается за 1059800 руб., то свободный участок путем соотнесения пра­вомерно оценить в _________________________________________________________

3. Рассчитайте корректировку для сопоставимых продаж участков земли с улучшениями

Элемент сравнения	Оцениваемый участок	Сравнимые участки
Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Местная канализация
1. Цена объекта, руб.	-
2. Местоположение	Район «У»	Район «У»	Район «У»	Район «У»
Корректировка, %
3.Имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка, %
4. Физические характеристики:
Площадь земельного участка, м2
Корректировка, %		- 1	- 0,5	- 1
Площадь строения, м2	129,4
Корректировка, %		-2		-1
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Корректировка, %
Корректировка на физическое состояние объекта, %		-3	- 0,5	-2

5. Транспортная доступность	Удовл.	Удовл.	Удовл.	Удовл.
Корректировка, %
6. Коммуникации	Местная канализация	Местная канализация	Местная канализация	Местная канализация
Корректировка, %
7. Условия финансирования	Собственные средств	Собственные средств	Собственные средств	Собственные средств
Корректировка, %
8. Условия оплаты	Наличные	Наличные	Наличные	Наличные
Корректировка, %
9. Время продажи		2 месяца	1 месяц	1 месяц
Корректировка, %
10. Основные условия продажи	отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует
Общая корректировка
Скорректированная цена
Весовой коэффициент объектов-аналогов	х	0,25	0,5	0,25
Стоимость объектов-аналогов

4. Рассчитайте метод остатка

№ п/п	Показатели	Значение
	Потенциальный валовой доход от единого объек­та (арендная плата за год)
	Недополучение доходов за счет неполной загруз­ки объекта
	Действительный валовой доход (стр. 1 - стр. 2)
	Операционные расходы (постоянные и переменные)
	Чистый операционный доход (стр. 3 - стр. 4)
	Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа
	Коэффициент капитализации для улучшений	0,15
	Чистый операционный доход от улучшений (стр. 6 х стр. 7)
	Земельная рента (стр. 5 - стр. 8)
	Коэффициент капитализации	0,08
	Стоимость земельного участка (стр. 8: стр. 9)

Т.

5. Рассчитайте метод остатка

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
	Потенциальный вало­вой доход
	Недополучение дохо­дов за счет неполной загрузки объекта: - в процентах к стр. 1
- в руб.
	Действительный вало­вой доход (стр. 1 - стр. 2)
	Операционные расходы - в процентах к стр. 1
- в тыс. руб.
	Чистый операционный доход (стр. 3 - стр. 4)
	Цена продажи аналогов	X
	Коэффициент капита­лизации (стр. 5: стр. 6)	X
	Среднее значение коэф­фициента капитализа­ции		X	X	X
	Стоимость единого объекта недвижимости (стр. 5: стр. 8)		X	X	X
	Стоимость улучшений	X
	Соотношение стоимо­сти улучшений и цены продажи (стр. 10: стр. 6)	X
	Среднее соотношение стоимости улучшений и цены продажи		X	X	X
	Стоимость улучшений по единому объекту (стр. 9 х стр. 12)		X	X	X
	Стоимость земельного участка (стр. 9 - стр. 13) с округлением		X	X	X

6. Метод выделения (корректировки даны фрагментарно)

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог	Аналог
	Цена продажи, руб.	X
	Материал стен	кирпич	кирпич	обло­жен кирпичом	кирпич
	Корректировка, %			+ 10
	Скорректированная цена
	Удобства	полные	частич­ные	полные	полные
	Корректировка, %		+5
	Скорректированная цена
	Стоимость объекта (средняя скорректированная цена аналогов)		х	х	х
	Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа
	Стоимость земельного участка (стр. 8 – стр. 9) округленно

7. Метод распределения.

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог	Аналог 3
	Цена продажи	X
	Скорректированная цена (по данным задачи 6 стр. 7)	X
	Стоимость объекта (средняя скорректи­рованная цена ана­логов)		X	X	X
	Доля земельного участка в стоимости единого объекта не­движимости	X	0,19	0,21	0,16
	Средняя доля зе­мельного участка в стоимости единого объекта недвижи­мости		X	X	X
	Стоимость земель­ного участка (стр. 3 х стр. 5) округленно		X	X	X

8. Определите текущую стоимость ЧОД

Показатели	годы
1. Эффективный валовой доход	100,8	100,8	100,8	100,8	100,8	100,8	100,8	100,8	100,8	100,8
2. Постоянные расходы	50,0	-	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Операционные расходы	37,2	37,2	37,2	37,2	37,2	37,2	37,2	37,2	37,2	37,2
4. ЧОД (стр.1 – стр. 2. – стр.3)
5. Ставка дисконта	0,17	0,17	0,17	0,17	0,17	0,17	0,17	0,17	0,17	0,17
6. Коэффициент дисконта
7. Текущая стоимость годового дохода
8. Текущая стоимость денежного потока (за 10 лет)

9. Рассчитайте стоимость земельного участка

№	Показатели	Значения	По годам
	Площадь, сдаваемая в аренду, м2		-	-	-	-	-
	Средняя рыночная ставка арендной платы по аналогичным объектам, руб./м2/год		-	-	-	-	-
	Потенциальный валовой доход (стр.2 х стр.1)		-	-	-	-	-
	Эффективный валовой доход (с учетом потерь) (стр.3 х 0,9)		-	-	-	-	-
	Операционные расходы (по рыночным данным составляют 22% от ПВД)		-	-	-	-	-
	ЧОД (стр. 4 – стр. 5)		-	-	-	-	-
	Стоимость улучшений (определяется с применением УПВС с учетом износа здания)		-	-	-	-	-
	Коэффициент капитализации для объекта недвижимости (по рыночным данным)	0,32	-	-	-	-	-
	ЧОД, относимый к улучшениям (стр. 7 х стр. 8)		-	-	-	-	-
	ЧОД, относимый к арендным правам на замелю (стр. 6 – стр. 9)
	Ставка дисконта (по годам аренды)	0,28	0,28	0,28	0,28	0,28	0,28
	Коэффициент дисконта	х
	Текущая стоимость прав аренды 9по годам) (стр.10 х стр. 12.)
	Стоимость прав аренды

10. Определите на основе цен аналогов остаточную стоимость земельных участков проданных на рынке.

Таблица 1. - Расчет среднего коэффициента капитализации

Аналоги	Цена, тыс. руб.	ЧОД	Rк
		41,3
		40,7
		35,8
Среднее значение

ЧОД здания (из задания 8), остаточная стоимость составит:

_________________________________________________________________________

Стоимость единого объекта недвижимости составит (текущая стоимость денежного потока за 10 лет из задания 8) ______________________________________________

Таблица 2. – Стоимость земельного участка

№ п/п	Показатели	Значение
	Стоимость единого объекта недвижимости
	Средняя доля земельного участка в единой стои­мости объекта недвижимости (по рыночным дан­ным)	0,1
	Стоимость земельного участка (стр. 1 х стр. 2)

11. Необходимо оценить право аренды земельного участка сроком на 5 лет. Арендная плата состав­ляет 18 тыс. руб. в год и не подлежит изменению в течение срока действия договора. Согласно договору, арендатор имеет право вносить свои права аренды в качестве вклада в устав­ный капитал, отдавать в залог, передавать другому лицу.

Характеристика участка:

1. Общая площадь: 6000 м².

2. Улучшения:

— многоэтажное административное здание общей площа­дью: 5600 м²;

— материал стен: кирпич;

— состояние здания: ремонт не требуется;

— удобства: полные.

3. Местоположение объекта — центр города. Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия.

Применим метод капитализации земельной ренты в следую­щей последовательности:

1. Определим чистый операционный доход, приносимый улучшениями земельного участка.

2. Определим стоимость воспроизводства улучшения с уче­том накопленного износа.

3. Определим коэффициент капитализации для улучшений.

Определим стоимость права аренды земельного участка

(задача 9).

Оценка стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком методом соотнесения вклю­чает следующие этапы:

1. Отбор проданных объектов-аналогов, включающих пра­во бессрочного (постоянного) пользования аналогич­ными земельными участками и право собственности на
улучшения (таблица).

2. Определить стоимость улучшений аналогичных участков.

3. Определить по объектам-аналогам стоимость права по­стоянного (бессрочного) пользования участком путем вычитания из цены единого объекта недвижимости сто­имости улучшений.

4. Выявить отличия между оцениваемым участком и ана­логами (местоположение, время продажи, физические характеристики, условия продажи, условия финансирования).

5. Определить необходимые корректировки и скорректи­ровать стоимость прав постоянного (бессрочного) пользования аналогичными участками.

6. Определить стоимость права постоянного (бессрочно­го) пользования оцениваемым участком.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от таких факторов, как полномочия арендатора, срок действия права, обременения права аренды, целевое назна­чение и разрешенное использование земельного участка, ожи­даемые доходы.

Отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земель­ного участка должен содержать:

1. характеристику рынка земли и рынка прав аренды зе­мельных участков;

2. сведения о государственной регистрации права аренды;

3. сведения об обременениях земельного участка и права
аренды;

4. основание возникновения права аренды у арендатора;

5. определение полномочий арендатора;

6. срок аренды;

7. величину арендной платы.

Характер	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	Центр города	Центр города	Центр города	Центр города
Дата продажи	-	Ранее на 1 месяц	Ранее на 1 месяц	Ранее на 2 месяца
Общая площадь земельного участка, м2
Площадь улучшений, м2
Состояние улучшений	Не требует ремонта	Не требует ремонта	Не требует ремонта	Требует ремонта
Цена, тыс. руб.	-
Стоимость улучшений (по УПВС), тыс. руб.	-
Стоимость постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, тыс. руб. (стр. 6 - стр. 7)	-
Корректировка на дату продажи, %	-	-2	-2	-4
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Стоимость права постоянного (бессрочного) пользова­ния в расчете на 1 м2 площади участка (определяется как средневзвешенная стоимость права пользования), тыс. руб.		X	X	X
Стоимость права постоянного (бессрочного) пользова­ния участком (стр. 11 х стр. 3), тыс. руб.		х	х	х

12. Проведите оценку права постоянного (бессрочного) пользо­вания земельным участком, по имеющим следующим характери­стикам:

Таблица 1. – Характеристика объекта

1. Площадь, м2
2. Целевое назначение	Офисное здание
3. Улучшения (4-х этажное офисное здание), площадь, м2
4. Местоположение	Центр города
5. Инфраструктура	Развита
6. Материал стен	Кирпич
7. Коммуникации	В хорошем состоянии
8. Состояние здания	Ремонт не требуется
9. Правовой статус	В собственности

Оценку произведите с целью определения вклада права бессрочного пользования в земельный участок в рыноч­ную стоимость единого объекта недвижимости методом соот­несения.

Таблица 2.- Определение стоимости единого объекта недвижимости

методом соотнесения

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
	Площадь земельного участка, м2
	Цена, тыс. руб.
	Местоположение участка	Центр	Центр	Удален от центра	Центр
	Дата продажи	1 месяц	1 месяц	1 месяц	2 месяца
	Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа (по расчету)
	Стоимость права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (стр. 2 - стр. 5)	X
	Корректировка на местоположение объекта, %	X		+5
	Скорректированная стоимость	X
	Корректировка на площадь земельного участка, %	X	-10	-16	-25
	Скорректированная стоимость	X
	Корректировка на дату продажи, %	X	-2	-2	-4
	Скорректированная стоимость	X
	Стоимость объекта оценки (средняя стоимость (по аналогам)) округленно		-	-	-