Окремі види договорів щодо придбання земельних ділянок

У Земельному кодексі України немає вичерпного переліку цивільно-правових договорів, за якими може набуватися право власності на земельну ділянку.

Набрання чинності новим Земельним кодексом (2001), викликало появу нової групи договорів, пов’язаних з земельними ділянками у зв’язку з прийняттям нового Цивільного кодексу України.

Зокрема, предметом цих договорів є встановлення щодо земельних ділянок обмежених речових прав, які за своєю природою є правами на чужу річ. До таких прав належать сервітути, в тому числі земельний, суперфіцій (право користування земельною ділянкою для забудови) та емфітевзис (право користування ділянкою для сільськогосподарських потреб).

49. Правове регулювання застави земельних ділянок

Застава земельної ділянки — це спосіб забезпечення вико­нання зобов’язань.

Відповідно до ст. 572 ЦК України, «в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).» «Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи» (ч. 1 ст. 575 ЦК України).

У заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, але тільки ті з них, які можуть бути відчужені і на які відповідно до законодавства може бути звернене стягнення. Другою умовою є те, що земельна ділянка має бути сформована у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності (ст. 5 ЗУ «Про іпотеку» від 05.06.2003).

Земельні ділянки, які перебувають у громадян та юридичхних осіб на праві власності або оренди, за згодою власника можуть бути передані в заставу для забезпечення кредитних організацій.

Як речові права емфітевзис та суперфіцій можуть передаватися в заставу так само як речі.

Положення коментованої статті не поширюються на відносини податкової застави, що врегульовані спеціальними нормами ст. 8 ЗУ «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами».

Правило, закріплене у ч. 2 ст. 133 ЗК, з необхідністю випливає із загальних правил про здійснення права спільної власності (згода всіх власників).

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Це положення кореспондує нормі ст. 5 ЗУ «Про іпотеку» від 05.06.2003, відповідно до якої «предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов… нерухоме майно зареєстроване у встановле­ному законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом «.

ЗКУ передбачив неможливість передачі в іпотеку, а так само подальше відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення іншим суб’єктам, окрім тих, що мають статус банків відповідно до ЗУ «Про банки і банківську діяльність» від 07.12.2000. Аналогічні правила встановлені щодо емфітевзису.

Обмеження не поширюється на суперфіцій, який, в принципі, також може встановлюватися щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення (щодо несільськогосподарських угідь, щодо ділянок для садівництва із садибною забудовою тощо).