Влияние QE3 на сектор недвижимости в США

Единственное, что хочется сказать на динамику кэша на счетах американских банков «черт, что они творят?» Уже 2.25 трлн, а учитывая, что останавливаться они не собираются, то недалек тот день, когда и за 3 трлн перевалят.

Межбанк отсох за ненадобностью, теперь стало модно получать деньги без залогов и обязательств – просто за красивые глаза и дружбу с ФРС – по программе QE) Раньше фондирование по межбанку было примерно соизмеримым с объемом кэша. Все изменилось. Мелкие и средние банки работают по старым схемам, а те – кто слишком крупный, чтобы упасть пытаются изобрести вечный двигатель.
Ок, они год назад запустили программу выкупа MBS, чтобы якобы стимулировать рост кредитования и снижение ставок по ипотеке? Ставки по 30 летней ипотеке взлетели с 3.4% в момент объявления QE до 4.4% по настоящий момент. Вышел прокол. Может быть рост кредитования? Нет, не слышали.

Объем ипотечного кредитования со стороны коммерческих банков в США с момента запуска QE ничуть не изменился. Снова провал.
Казалось бы, что мешает брать людям кредит, какие могут быть ограничения?
1. Слишком жесткие условия получения кредита? Схема чупа-чупса и банки кока колы для получения кредита уже не проходит, но благонадежные заемщики имеют примерно такие же условия, как и раньше.
2. Денег у банков нет? Ну-ну))
3. Высокая долговая обремененность? Отношение долг/доход формально снижается и находится на уровне нулевых годов. Но здесь учитываются совокупные доходы без кластерной градации. Другими словами, если доходы у богатых растут при том, что они не имеют кредитов, а доходы малообеспеченных и среднего класса стагнируют при высокой долговой нагрузке, то отношение совокупных доходов к общему долгу покажет снижение. Хотя долговая нагрузка среди тех, кто имеет кредит может сохраняться на высоком уровне.
4. Стоимость обслуживания долга высока? Отнюдь по данным ФРС.

Обслуживание долга к располагаемым доходам на исторических минимумах. Но опять же, чьи брать долги и чьи доходы?
5. Ставки по ипотеке высокие? Средние ставки по 15 летней ипотеке до кризиса в течение 5 лет были около 5.5%, с коррекцией на инфляцию около 2.7%. Сейчас, даже с учетом роста ставок всего 3.4%, в среднем за последние 3 года около 3.3%, минимум 2.6%, с коррекцией на инфляцию реальные ставки за последние 3 года немногим больше 1.1%
Ставки по 15 летнему ипотечному кредиту

6. Доступность недвижимости низкая? ФРС и Бен Бернанке сделал многое, что доступность жилья и способность к покупке жилья снизилась, пытаясь поднять цены по недвижимости. В принципе, отчасти им это удалось. Приход на рынок физической недвижимости денег от ипотечных трастовых фондов, плюс спекулятивный кэш резидентов и иностранцев на фоне низкого предложения действительно разогнали цены по недвижимости.
Медианная цена проданных домов в США на хаях.

Правда во многом за счет увеличения доли более дорогой недвижимости.
Доступность резко упала в условиях стагнации номинальных доходов, спроса на кредиты нет. Это значит, что обычный народ не участвует в спекулятивной гонке и не покупает недвижимость. Главный индикатор этого – стагнация объемов ипотечного кредитования в силу того, что обычно более 97% всех покупок жилья эконом класс происходит с использованием кредитных схем.
Основная причина отсутствия спроса на ипотечные кредиты и недвижимость в том числе – это

1. Высокая обеспеченность жильем в расчете на одного жителя. США мировой лидер по этому показателю

2. Неуверенность в будущем у населения

3. Стагнация доходов и риски потерять работу

4. Изменение парадигмы мышления. Переход от безумной кредитной лихорадки к рациональному мышлению.

5. Отход спекулятивной активности с ипотечного рынка, что ранее было основным драйвером роста этого сегмента.

Поэтому, сколько бы ФРС не выкупал MBS, сколько бы не давал ликвидности, спроса на кредиты не будет до тех пор, пока не будет оживления в реальном секторе экономики. Единственное, что способно регулировать QE – это объем ликвидности, но учитывая, что ее итак переизбыток, поэтому очередное вливание не оказывает никакого положительного воздействия на реальную экономику, а лишь провоцирует нарастание дисбалансов в фин.систем через пузырение активов. Это все прекрасно понимают. Отдача от каждого дополнительного триллиона становится сильно отрицательной, имея нулевое воздействие на темпы выдачи кредитов.
Вот, собственно отчетливый пример того, как после года работы программы эффект в реальной экономике в лучшем случае нулевой, но в действительности больше отрицательный из-за снижения доступности недвижимости (роста ставок и роста цен на дома).
Еще в начале года, они могли говорить, что воздействие имеет определенный лаг и необходимо подождать. Время прошло – эффекта нет. Это провал всей идеологии QE в контексте помощи реальной экономике, обнажая истинные цели программы – повышения рентабельности Wall St с монетизацией долга.

Лучшей иллюстрацией станет объем ипотечных кредитов. Максимум за всю историю был на уровне в 14.8 трлн для всех видов ипотечных кредитов, в настоящий момент объем кредитов сократился на 11.6% до 13 трлн. Главное в это то, что сокращение продолжается квартал за кварталом. Это, разумеется не значит, что не берут кредиты. Берут, конечно, но просто объем погашений кредитов выше, чем объем новых получений или рефинансирования.
В исторической динамике это выглядит следующим образом

Данные по 1 квартал 2013. Здесь отмечу, что на жилую недвижимость приходится 10.7 трлн или 82%, на коммерческую около 2.2 трлн (19%) и совсем ничего на сельскохозяйственную (1%). Но сокращаются абсолютно все значимые категории, за исключением сельскохозяйственной, которая имеет нулевой вес.
Есть опережающие данные из балансовых показателей банков. Многие предполагают, что в текущем квартале ситуация нормализовалась? Отнюдь. К 20 июня 2013 от конца марта объем ипотечных кредитов на балансах коммерческих банков вырос ровно на нисколько. Вообще ничего. Нет никакого оживления, даже близко.
В структуре держателей больше всего приходится на федеральные ипотечные агентства, которые взяли львиную долю кредитов от обосравшихся в хлам частных трастовых агентств в 2008 году, что более, чем отлично видно на графике. Весь глубоко безнадежный мусор записали на государство федералов, а потом методично Беня начал все скупать.

Бен Бернанке, кстати, обещал низкие ипотечные ставки, причем настолько низкие, насколько это возможно. Такая брехня была едва ли не единственной реалистичной установкой для мотивации жульнического маневра по QE3.
Разумеется, ставки выросли. Причем растут рекордными темпами с 1994 года.

В более близком рассмотрении

В США обычно более 97% покупок недвижимости среднего и начального уровня (элитные не берем) производится за счет ипотеки.
А какого, извольте, черта растут продажи домов и цены?

Цены действительно на максимумах, но правда за счет высокой доли относительно дорогой недвижимости в диапазоне 250-350 тыс.
Композитный индекс цен на всю недвижимость растет, но до рекорда далеко. Но цены растут

К сожалению, бюро Census, влепило всем нам пожизненный бан на просмотр их сайта (не грузится с января),а работает стабильно разве что из США и других развитых стран. Но это не должно стать нам помехой, поэтому данные по завершенным строительствам и закладкам новых домов в сумме за последний год в тыс домов

Продажи новых домов растут

Но включив логику начального уровня станет понятно, что рост покупок обеспечивается за счет нескольких факторов.
1. Низкая затоваренность. Проще говоря, крайне низкий объем предложения недвижимости

2. По некоторым косвенным сведениям покупки обеспечиваются в основном ипотечными трастами с подачек ФРС (грубо говоря, манипулируя на фондовом рынке, решили и здесь посодействовать с манипуляциями) + покупки иностранцев за кэш. Типа, раз уж взялись отключать обратные связи, так лучше это сделать везде и сразу.
3. Спекулятивные покупки частных инвесторов за кэш с целью перепродажи в короткий срок.
4. Очень низкая база. По историческим меркам продажи и закладки новых домов на исторических минимумах и просто обязаны были скорректироваться немного вверх.
5. Вероятно, некие муниципальные проекты по расселению районов, что поддерживает высокие уровни закладок новых домов, но эта инфа требует проверки.
В общем и в целом Бернанке и компания сделали ключевую задачу. Если человек не мог купить дом по цене 230 тыс баксов с ипотечной ставкой в 3.5%? Не беда, пусть покупает дом за 270 тыс со ставкой в 4.6%, таким образом он его не купит никогда (спекуляции не в счет), а следовательно это очередной чудовищный удар по спросу на кредиты. Если человек не мог взять на прошлых условиях, то теперь тем более.
Но главное ведь СМИ, как заведенные говорят о восстановлении на рынке жилья, даже буме. Бен рад, что наконец цены растут и он может отчитаться об этом, банки рады, что залоги повысились в цене. Все рады, кроме населения. Но их, как известно, никто не спрашивает, т.к. у них свои задачи.
Так что отскок от низкой базы и спекулятивные покупки частных инвесторов и ипотечных трастов с благословения ФРС за как бы собственные деньги (без кредитов). Реального восстановления нет и черт знает когда будет. Да и что греха таить, уровни еще исключительно низкие, что видно по графикам, а кредитования не собирается оживляться. Поэтому рано радоваться.
И еще. Центральная линия обороны в ФРС в виде содействия низким ставкам феерически прорвалась - ставки выросли, тем самым QE можно считать провальным с целью воздействия на реальных потребителей, а не карманы всяких там Бланкфайнов.