Подходы в оценке недвижимости

Качественный уровень оценки зависит от множества факторов, среди которых немаловажным является выбор подхода, соответствующего поставленным целям.

В оценке недвижимости применяются три стандартных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничение применения какого-либо из подходов должны быть обоснованны в отчете об оценке.

Подходы к оценке:

- затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства зданий и сооружений, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной желательности и полезности.

Затратный подход состоит из пяти этапов.

1. Оценка участка как незастроенной земли.

2. Оценка полной стоимости восстановления или полной стоимости замещения существующих улучшений.

3. Оценка (накопленного износа) по имеющимся улучшениям. В этом разделе учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной стоимости.

4. После проведения оценки предпринимательской прибыли застройщика она прибавляется к остаточной стоимости улучшений.

5. Наконец, стоимость земли, остаточная стоимость улучшений и предпринимательский доход складываются для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость по затратному методу (С_затр) определяется как сумма стоимости участка земли (С_зу) и стоимости строительства сооружений (С_с) с учетом накопленного износа (И_накопл) по формуле:

 

Определение стоимости земли.

При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный в предложении его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полных прав собственности на землю определяется стоимость фактического набора прав на земельный участок.

Стоимость земли может быть определена (согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков разработанных Минимуществом России от 07.03.02. № 568-р) с помощью одного из ниже следующих методов.

1. Метод сравнения продаж

2. Метод выделения

3. Метод распределения

4. Метод капитализации земельной ренты

5. Метод остатка

6. Метод предполагаемого использования

Оценка земли рассматривается в пункте 4.

 

Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

 

Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена объекта оценки его функциональным аналогом).

Методы расчета восстановительной стоимости

 

1. Индексный метод.

2. Метод количественного обследования.

3. Метод разбивки по компонентам (модульный метод).

4. Метод сравнительной единицы.

Индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен базовых лет (в России – 1969, 1984, 1991 гг.) к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

Метод количественного обследования оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат.

Одним из недостатков данного метода оценки восстановительной стоимости недвижимости большая трудоемкость процесса определения стоимости.

Метод разбивки по компонентам (модульным методом) основан на применении укрупненных сметных нормативов для определения затрат на возведение одного или нескольких модулей (конструкции, частей здания) с последующим определением полных затрат на возведение всего здания, исходя из удельного веса этих модулей в общей восстановительной стоимости. Суть метода разбивки по компонентам (модульный метод) заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), таких как: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д.

Метод сравнительной единицы использует данные по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м² (1 м³) общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона.

Определение накопленного износа зданий и сооружений

 

Общепринято разделение износа на три вида:

1) физический износ;

2) функциональное устаревание;

3) экономическое устаревание (результат воздействия внешних экономических факторов).

Определение физического износа

Физический износ – это утрата зданиями и сооружениями в целом, а также их отдельными элементами, конструкциями, инженерными системами первоначально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процессов и внешних воздействий. Иными словами физический износ – это потеря с течением времени потребительной стоимости, выражающаяся в снижении прочности, жесткости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида.

На физический износ влияет много внешних факторов. Степень влияния некоторых из них, выражаемая в коэффициентах значимости (КЗ), приведена ниже:

Внешние факторы КЗ (%)

Неиспользование здания по назначению с отключением

всех видов благоустройства 48

Объем и характер капитального ремонта 14

Санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация) 3

Плотность заселения 1

 

Кроме того, существенно влияют на физический износ следующие факторы: воздействие воздушной среды, грунтовых вод, отрицательных температур, воздействие технологических процессов.

Различают два вида физического износа: исправимый износ и неисправимый износ.

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Неисправимый физический износ объекта вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Методы расчета физического износа

 

Для оценки накопленного физического износа можно применять несколько методов, которые являются наиболее распространенными.

1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод).

2. Определение износа методом срока жизни объекта и его элементов.

3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

4. Определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

5. Экспертный метод.

6. Вероятностный метод.

1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод).

При использовании нормативного метода расчета физический износ рассчитывается, пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы объекта недвижимости в целом или для его конструкций и элементов раздельно. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода объекта оценки или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации могут быть учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом. К короткоживущим элементам относятся строительные конструкции, которые за срок общей эксплуатации объекта недвижимости должны (или могут) неоднократно заменяться.

Данный метод предполагает применять различные нормативные инструкции межотраслевого или ведомственного уровня. Например, «Правила оценки физического износа зданий» ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 Госгражданстроя. Данные инструкции (правила) широко применяются в БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Выявление физического износа конструктивных элементов, инженерных систем производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания и оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями, которые приведены в ВСН 53-86.

Физический износ отдельного конструктивного элемента или системы определяется по формуле:

 

 

где ФИ_к - физический износ конструктивного элемента или системы в процентах;

ФИi - физический износ i-го участка элемента или системы, определенный по табл.1-71 в ВСН-53-86, %;

Р_i – размеры (площадь, длина) i–го участка, м² или м;

Р_к – размеры всего конструктивного элемента или системы, м² или м.;

n – число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом определяется по формуле:

 

где ФИ_з – физический износ здания, %;

ФИ_ki – физический износ i–го конструктивного элемента или системы, %;

S_i – доля восстановительной стоимости i–го элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания, %;

n -число отдельных элементов или систем в здании.

2. Определение физического износа методом срока жизни.

Для этого метода существует определенный понятийный аппарат: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок жизни.

Срок физической жизни Т_физ - это срок, в течение которого здание или элемент может реально существовать с момента завершения строительства.

Срок экономической жизни Т_эк - это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Увеличению и физического, и экономического срока жизни способствуют капитальные, текущие ремонты, а также реконструкции зданий.

Оставшийся срок экономической жизни Т_оэ – это оцениваемый период, в течение которого здание будет приносить и далее доход собственнику.

Фактический возраст Т_факт – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства.

Эффективный возраст Т_эф – это возраст, показываемый состоянием полезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание эксплуатировалось плохо, его эффективный возраст может быть больше фактического. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра объекта оценки и основывается на опыте и суждениях оценщика-эксперта.

Нормативный срок службы Т_норм – нормативно установленная продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Величина износа выражается формулой:

 

Данный метод имеет ряд недостатков:

- не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;

- определение эффективного срока и срока экономической жизни является субъективным со стороны оценщика.

На практике одним из простейших и в то же время приближенных способов оценки износа здания (сооружения) является его определение с использованием сопоставления фактического срока эксплуатации здания (элемента) с нормативным:

 

где И – износ сооружения;

t, Т – соответственно фактический и нормативный сроки эксплуатации.

Но определение физического износа по такой формуле является не точным, дает приближенное значение.

3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

Применяя данный метод, следует рассматривать устранимый и неустранимый физический износ короткоживужих и долгоживущих элементов здания.

Производятся раздельные расчеты по износам короткоживущих и долгоживущих элементов с последующим их суммированием.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплутационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и тому далее), при этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или замещающей стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплутационных характеристик.

После определения величин устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.

4. Определение физического износа по объему ремонтных работ.

Этот метод имеет еще название – стоимостной метод. Суть его заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Кратко это можно выразить в виде формулы:

 

 

где С_стр – полная восстановительная стоимость ремонтируемых элементов здания, определяемая сметой на СМР или по УПВС;

С_рем – стоимость ремонта, определяемая сметой на ремонт.

Этот метод достаточно трудоемкий.

5. Экспертный метод.

Основное отличие экспертного метода от нормативного состоит в том, что сроки службы (процент износа) элементов и здания в целом назначаются по экспертным данным.

6. Вероятностный метод.

Вероятностный метод расчета позволяет найти параметры физического износа в условиях неопределенности исходных данных. Расчетный алгоритм моделирует на каждой реализации определенные входные параметры как случайные величины. Выбор числа реализаций зависит от требуемой точности результатов.

В качестве моделируемых случайных величин могут быть выбраны:

- сроки эксплуатации короткоживущих элементов;

- срок службы здания в целом;

- процент износа элемента.

Расчет выполняется методом статистических испытаний (Монте-Карло). При проведении расчета задается не строго определенное значение физического износа каждого элемента, а возможные диапазоны изменения входных характеристик и закон их распределения.

Результатом расчета являются функции распределения и математические ожидания параметров физического износа. Функция распределения физического износа позволяет определить:

- наиболее вероятное значение физического износа;

- получить возможный диапазон изменения физического износа из-за неточностей задания исходных данных.

 

Определение функционального износа

 

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного, конструктивного решения современным стандартам, включая оборудование, необходимое для эксплуатации здания (сооружения) Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Основные методы, применяемые в оценке функционального износа:

– метод разбивки;

– капитализация потерь в арендной плате;

– капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- «сверхулучшениями».

К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении, и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиции сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Понятие «сверхулучшений» тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение недостатков объемно-планировочных, конструктивных решений позволяют судить о признаке неустранимого функционального износа.

Неустранимый функциональный износ определяется восстановительной стоимостью отсутствующих, морально устаревших или излишних элементов, с одной стороны, и убытков от них – с другой. Под убытком подразумевается либо чистая потеря дохода, либо дополнительные эксплуатационные затраты.

Неустранимый функциональный износвызывается:

- недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но которые должны быть;

- недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового строительства, но которых быть не должно;

- «сверхулучшениями».

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистый доход, относящийся к этому недостатку, капитализированный при норме капитализации для зданий, минус стоимость позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неустранимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или замещающая стоимость будут приниматься за основу.

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, которые не включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (то есть настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Последовательность расчета неустранимого функционального износа за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неустранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом, к издержкам владельца относятся дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и тому далее, то есть связанные с наличием «сверхулучшения».

Неустранимый функциональный износ может определяться также следующими методами, в зависимости от ситуации:

– определение капитализированной потери в арендной плате.

– капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и другого) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. Аналоги не должны содержать признаков функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приносящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Функциональное устаревание в крайней форме может существенно повлиять на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Определение экономического износа

Экономическое (внешнее) устаревание или устаревание из-за окружающей среды, вызывается факторами, внешними по отношению к собственности, и всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.

Экономический износ определяет уменьшение полезности объекта недвижимости в результате изменения внешний факторов. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное в жилой зоне или поблизости. Это может быть и месторасположение объекта. Экономическое устаревание является неустранимым, поскольку величина затрат на него во много раз превосходит величину прироста стоимости после устранения внешних факторов. Но экономический износ может быть и временным, например, спад активности на рынке недвижимости.

Внешний износ присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Но наиболее достоверный результат величины экономического износа способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Для оценки экономического износа могут применяться методы:

- капитализация потерь доходов (в арендной плате) из–за внешнего воздействия;

- сравнительных продаж;

- срока экономической жизни.

 

Метод капитализации потерь в арендной плате

 

Применения данного метода требует наличия данных по ренте (годовой арендной плате) на сопоставимых объектах. Последовательность анализа следующая.

1. Определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях.

2. Из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходящаяся на здание. Здесь имеется в виду, что часть арендной платы приходится на земельный участок.

3. Выделенная доля рентных потерь капитализируется (делится на коэффициент капитализации), исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий.

 

Метод сравнительных продаж

 

Метод сравнительных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

Алгоритм применения метода сравнительных продаж следующий.

1. Определяются сопоставимые объекты к оцениваемому объекту.

2. Корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы.

3. Разница рыночных стоимостей после корректировки относится на экономический износ.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. В практике этот метод применяется только при наличии достоверной информации.

 

Метод срока жизни

Данный метод можно применять в том случае, если наблюдается тенденция резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни объекта недвижимости по причине сноса. Примером может быть снос объектов недвижимости для строительства моста, магистрали, перепланировки. При расчете общего накопленного износа, преимущественная доля отдается экономическому износу, вызванному внешними факторами. Доли других видов износа будет малой, поэтому есть все основания общий накопленный износ интерпретировать как экономический износ.

 

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием

затратного подхода

 

В качестве нормативной базы для расчета в затратном подходе по укрупненным показателям были использованы:

- «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий (УПВС) 1969-1972 гг.»;

- «Разъяснения по применению УПВС для целей переоценки основных фондов» (Республиканское бюро инвентаризации, Москва, 1995 г.);

- индексы цен на строительство (бюллетень Управления государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области).

Основная формула расчета полной восстановительной стоимости для зданий:

 

,

 

где ПВС – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки;

ВС – восстановительная стоимость 1 м³ в уровне цен 1969 г. (куб/м³);

V_стр – строительный объем (м³);

К_о – общий поправочный коэффициент, учитывающий технические характеристики здания оцениваемого объекта от типового с учетом климатического района, сейсмичности, территориального района;

И_69-84 – индекс удорожания СМР за период с 1969 г. по 01.01.84.;

И_84-91 – индекс удорожания СМР за период с 1984 г. по 01.01.91.;

И_91-02 – индекс удорожания СМР на дату оценки по сравнению с 1991 г. (с учетом НДС).

Восстановительная стоимость принята по сборнику УПВС 18.

Расчет восстановительной стоимости зданий приведен в табл. 2.

Согласно табл. 2, стоимость объектов оценки, определенная затратным путем, равняется 12316496 руб. (двенадцать миллионов).

Сравнительный подход

Рыночный подход в практике оценки недвижимости получил более широкое применение.Одним из методов этого подхода является метод сравнительного анализа продаж, основанный на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках, производя сравнение с оцениваемым объектом. Поэтому можно утверждать, что данный метод основывается на принципе замещения, т.е. на предположении, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму, превышающую таковую, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности:

- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

- определение подходящих единиц сравнения;

- выделение необходимых элементов сравнения;

- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Таблица 2

Расчет восстановительной стоимости зданий

№/п	Наименование объекта	Строительный объем, м3	Восстановительная стоимость в ценах 1969 г., р.	Коэффициенты	Восстановительная стоимость в ценах 1969 г., р.	И 1969-1984	И 1984-1991	И 1991-2003	Восстановительная стоимость в ценах 2002 г., р.
Различие в объеме	По климатическому району	По капитальности	Территориальный район	По сейсмичности	Общий коэффициент
	Склад № 1 Холодильника 2		14,4	1,01	1,09	1,00	1,03	1,05	1,19	86608,4	1,24	1,55	57,93	5017224,6
	Склад № 2 Фруктохранилища			1,57	1,09	1,27	1,03	1,05	2,35	312908,4	1,24	1,55	57,93
	Итого													23144007,6

 

Расчет рыночной стоимости объектов оценки приведен в табл. 3.

Таблица 3

Расчет рыночной стоимости объектов оценки с использованием затратного подхода

№/п	Наименование объекта	Восстановительная стоимость на дату оценки	Износ, %	Износ накопленный	Рыночная стоимость, р.
физический	функциональный	внешний	в %	в рублях
	Склад № 1 Холодильника 2	50172257,6
	Склад № 2 фруктохранилища
	Итого

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых прав;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер пользования;

- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

- анализ парного набора данных;

- статистический анализ;

- графический анализ;

- анализ тенденций;

- анализ издержек.

К качественным методикам относят:

- относительный сравнительный анализ;

- распределительный анализ;

- метод экспертных оценок.

Поскольку сравнимая недвижимость не может быть абсолютно идентично оцениваемой, требуются поправки для учета различий в продажной цене. Одним из способов определения правильных поправок является нахождение нескольких наборов парных продаж.

Парными продажами называются объекты недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной детали, которую оценщик должен оценить, чтобы сделать правильную поправку.

Обычно поправки осуществляют в денежном либо процентном выражении.

Поправки в денежном выражении - это суммы, прибавляемые и вычитаемые для каждого сравниваемого объекта.

Поправки в процентах используются, когда затруднительно найти денежные величины.

Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. При этом предпочтение следует отдавать в порядке, установленном перечислением методик.

Корректировки производятся в следующей последовательности:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4), которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (5-9), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

Сравнение продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов – аналогов на существующие отличия от объекта оценки. Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи объектов недвижимости, которые называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.

Под корректировкой на набор прав понимается учет разницы между рыночной арендной платы и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект недвижимости.

Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами:

- прямой капитализацией между контрактной и рыночной арендными платами (в предположении бессрочности аренды);

- дисконтирование разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течении оставшегося срока действия договора аренды.

Под корректировкой на условия финансирования сделки купли- продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормой процента.

Величину корректировки на условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования.

Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, то есть наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынужденных обстоятельств.

Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи понимается учет изменения стоимости недвижимости по времени.

Величину корректировки на время совершения сделки купли-продажи определяют двумя способами:

- с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции;

- с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости.

Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов.

Под корректировкой на использование понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального и действительного валового дохода.

Под корректировки на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости.

Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняется в следующей последовательности факторов:

- набор прав на недвижимость;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия сделки купли-продажи;

- время совершения сделки купли-продажи.

Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене – цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.

При корректировках все поправки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:

- определение элементов сравнения;

- определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;

- определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения;

- определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.

Анализ парного набора заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основе анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.

На заключительной стадии оценки методом сравнительного анализа продаж устанавливается стоимость оцениваемого объекта.

В практике оценки также весьма распространенным способом определения стоимости недвижимости при сравнительном подходе является оценка на основе соотношения дохода и цены продажи.

В этом случае в качестве единиц сравнения используют следующие единицы сравнения:

1) валовой рентный мультипликатор (коэффициент валового дохода);

2) общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (коэффициент валового дохода) – это соотношение между продажной ценой и потенциальным валовым доходом, либо действительным валовым доходом. Чтобы применить коэффициент валового дохода, обычно производятся следующие три действия:

1) оценивается рыночная годовая плата для объекта недвижимости;

2) определяется отношение продажной цены к валовому доходу по последним рыночным сделкам;

3) умножают рыночную годовую арендную плату объекта недвижимости на коэффициент отношения, полученный во втором действии.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

- может применятся только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

- в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимом аналогом

- не учитывает вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Общий коэффициент капитализации

 

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

3) вероятная цена продажи объекта оценке будет определяться путем деления чистого операционного дохода объекта оценка на коэффициент капитализации.

Расчёт рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием сравнительного подхода

 

В рамках сравнительного подхода оценщиками была проанализирована доступная информация о фактах продажи коммерческой недвижимости в Ленинском районе г. Иркутска за 2000-2002 гг. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в СМИ («Из рук в руки», «Все объявления Иркутска» и тому подобное), а также информация, полученная непосредственно от собственников продаваемой недвижимости. Осуществлен поиск аналогов в сети Internet.

В качестве объектов-аналогов были выбраны два объекта, которые были выставлены на продажу и реализованы. Объекты-аналоги находятся в Ленинском районе. Технические характеристики и функциональные назначение объектов-аналогов идентичны с объектом оценки. Определение рыночной стоимости оцениваемых складов производилось по выбранным объектам-аналогам, наиболее эффективное использование которых заключается в организации складских помещений (баз). Данные расчёта рыночной стоимости представлены в табл. 4.

 

Таблица 4

 

Расчет рыночной стоимости склада с использованием сравнительного

подхода

 

	Оцениваемые объекты: склад № 1 склад № 2	Сопоставимые объекты
Склад № 3	Склад № 4	Склад № 5
Год постройки	1976 1969
Площадь здания, м2	1942,9 902,4			420,7
Площадь земельного участка, м2				684,4
Цена продажи	-
Дата продажи	-	ноябрь 2000 г.	декабрь 2000 г.	Декабрь 2002 г.
Корректировки:
- по дате продажи
- по площади		6,6	6,6	6,8
- по техническому состоянию		0,5	0,5	0,8
- по конструктивным элементам и строительным материалам			1,3
Общая корректировка		6,6	8,58	5,44
Рыночная стоимость

 

Для моделирования стоимости оцениваемого объекта вносятся поправки или корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Для корректирования выбраны следующие элементы сравнения:

- переданные права собственности на недвижимость;

- условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

- условия продажи (чистота сделки);

- динамика сделок на рынке (дата продажи);

- дополнительная корректировка на предложение;

- местоположение;

- физические характеристики.

Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная с использованием в сравнительном подходе метода сопоставимых продаж, равняется (9240000 + 14586000 + 9524624 / 3) = 33350620 / 3 = 11116873 рублей.

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект (предприятие, имущественный комплекс и т.д.). Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать деньги в будущем от ее эксплуатации и от возможной последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации применим к объектам, со стабильными денежными потоками.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта недвижимости по формуле:

 

 

где ЧОД – годовой чистый операционный доход;

R – общий коэффициент капитализации.

Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка.

Расчеты по методу капитализации можно разделить на три этапа.

1. Прогнозирование чистого операционного дохода.

2. Расчет коэффициента капитализации.

3. Определение вероятной цены продажи объекта оценке путем деления чистого операционного дохода объекта оценка на коэффициент капитализации.

1 этап. Прогнозирование чистого операционного дохода

 

Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления структурированного отчета о доходах (табл. 5).

 

Таблица 5

 

Составление реконструированного отчета о доходах

 

Потенциальный валовой доход Плановая аренда		xxxx
Скользящий доход		xxxx
Рыночная аренда		xxxx
Прочие доходы		xxxx
Итого потенциальный валовой доход		xxxxx
Недогрузка и потери при сборе арендной платы	-xxxx
Действительный валовой доход		xxxx
Операционные расходы Постоянные	-xxxx
Переменные	-xxxx
Расходы на замещение	-xxxx
Итого операционные расходы	-xxxx
Чистый операционный доход		xxxxx
Обслуживание долга	-xxxx
Денежный поток до выплаты налогов		xxxxx

 

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ой занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.

Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы – это доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (в эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т.д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка. Оценка занятости должна производиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.

Действительный валовой доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

- постоянные расходы;

- переменные расходы;

- расходы на замещение.

К постоянным расходом относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно, это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

- расходы на управление;

- расходы на заключение договоров аренды;

- заработная плата обслуживающему персоналу;

- коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

- расходы на уборку;

- расходы на эксплуатацию и ремонт;

- расходы на содержание территории и автостоянки;

- расходы на обеспечение безопасности т.д.

Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

Расходы на заключение договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы на оформление аренды могут быть учтены либо в году выплат, либо могут быть распределены на весь срок аренды.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходов на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторами, которые ими пользуются.

Расходы на обеспечение безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включают расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

- кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

- санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

- механическое оборудование;

- пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а из износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.

При составлении структурированного отчета о доходах не учитываются:

- расходы, связанные с бизнесом;

- бухгалтерская амортизация;

- подоходные налоги владельца;

- капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

 

2 этап. Расчет коэффициента капитализации

 

Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора – получение дохода, который превышает изначально инвестированную сумму.

С точки зрения инвестора, все вложения в приносящие доход активы должны:

- полностью возместить инвестиции;

- обеспечить доход на инвестиции с учетом риска его получения.

Выбор соответствующей ставки (нормы) доходности или рентабельности является решающим шагом в процессе оценки при использовании доходного подхода.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации.

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения.

3. Метод связанных инвестиций.

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

6. Метод Элвуда.

При достаточно большом количестве методов определения норм дохода, из-за объективных причин на практике широко используются только два метода: метод наращения (кумулятивный метод) и метод рыночной экстракции.

Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

 

Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск

 

Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта.

Премия за риск включает все виды рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят:

- риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости;

- риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости;

- риск, связанный с уровнем управления недвижимости;

- риск неожиданного изменения уровня инфляции.

Данный метод применим в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в выражении.

Метод рыночной экстракции – является самым простейшим и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободных рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная привлекательность, мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, финансирование и тому подобное) и полезности объектов недвижимости. Данный метод сопоставим с методом рыночных сравнений, основан на сборе информации о доходности и продажной стоимости аналогичных объектов на рынке.

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимо­сти, ставка капитализации вычисляется путем деления ЧОД на цену продажи:

 

R = ЧОД / цена продажи

3 этап. Определение вероятной цены продажи объекта оценке путем

деления чистого операционного дохода объекта оценка на

коэффициент капитализации

Метод дисконтных денежных потоков используется для опре­деления текущей стоимости будущих выгод, которые принесут ис­пользование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость опре­деляется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциаль­ный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобрете­ние другой недвижимости, способной приносить аналогичный до­ход).

Метод ДДП пр