Регулирование рынка недвижимости

Основные законодательные и нормативные акты РФ, регулирующие рынок недвижимости – Конституция, Гражданский Кодекс РФ, Жилищный кодекс, Земельный Кодекс, Закон о не­драх, Семейный кодекс, Налоговый кодекс, ФЗ-122 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отдельные положения послед­него документа, а также Жилищного кодекса, требуют более детального рассмотрения.

Можно с полной ответственностью сказать, что сегодня нет более за­путанного и противоречивого законодательства, чем жилищное, которое включает в себя акты, содержащие зачастую взаимоисключающие или не­согласованные нормы. Разобраться в этом во многих случаях сложно даже юристу, не говоря уже о других гражданах, не обладающих необходимыми юридическими познаниями. В такой ситуации определяющее значение имеет правильность применения действующих нормативных актов с уче­том того, что нормы одних актов законодательства пользуются приорите­том по отношению к нормам других актов. Кроме того, указанные нормы в процессе их применения следует соотносить с соответствующими нормами Конституции Российской Федерации 1993 г. и нового Гражданского кодек­са Российской Федерации.

Область применения жилищного законодательства не ограничивается жилым домом, квартирой, где гражданин проживает и имеет определенные права и обязанности как наниматель (поднаниматель), член жилищно-­строительного кооператива или собственник. Жилищная сфера – это та об­ласть правоотношений, которая непосредственно касается всех: граждан и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного са­моуправления. Поэтому вопрос о применении жилищного законодательст­ва имеет огромное практическое значение. Особенно это важно сейчас – в период становления рынка жилья, когда жилищные отношения во многих случаях носят имущественный характер, и всякая неточность или ошибки в применении законодательства могут привести к значительным матери­альным издержкам.

Обязательность проведения государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним предусмотрена Гражданским кодек­сом Российской Федерации, а именно статьями 131, 164, 223, 433 и другие, а также ст.8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с названными нормами регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управ­ления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, преду­смотренных ГК РФ и иными законами.

Цель предпринятых законодателем мер – создание предельно от­крытой системы прав на недвижимое имущество, позволяющей свободно получать информацию об этих правах и осуществлять государственный контроль за совершением сделок с таким имуществом, защита интересов различных субъектов прав на недвижимость, а также введение единых процедур регистрации прав на недвижимость на всей территории Россий­ской Федерации.

С момента введения в действие ГК РФ возникла необходимость приня­тия специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой закон – Федеральный закон № 122-ФЗ «О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - был принят 21 июля 1997 г. и вступил в силу 31 января 1998 г. (далее - За­кон № 122-ФЗ)

Поскольку недвижимое имущество является объектом гражданских прав, то указанные объекты согласно ст. 129 ГК РФ могут быть предметом совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рам­ках гражданско-правовых отношений, при условии, гели они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограниченная оборотоспособность объектов может заключаться в том, что отдельные объекты могут принад­лежать лишь определенным участникам гражданского оборота либо их приобретение и (или) отчуждение допускается при наличии разрешений.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недви­жимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) вносятся зе­мельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несораз­мерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолет­ние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания космические объекты. Законом к недви­жимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается не­движимостью (ст. 132 ГК РФ).

Следует обратить внимание, что государственной регистрации подле­жат исключительно вещные права. К вещным правам относятся, во-первых, право лиц, являющихся собственниками (право собственности), во-вторых, право лиц, не являющихся собственниками (право пожизненно­го наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком, сервитута, право хозяйствен­ного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом).

При этом содержание вещных прав в зависимости от объекта не­движимого имущества или субъекта – носителя прав на недвижимое иму­щество различно. Носителями вещных прав могут быть как физические, так и юридические лица. В зависимости от принадлежности к соответст­вующей категории лиц различается и набор правомочий, которые могут принадлежать указанным субъектам гражданских правоотношений.

Что касается момента введения обязательной регистрации прав на не­движимое имущество, то в связи с этим следует отметить, что на основа­нии ст. 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и ст. 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ «О введении в дей­ствие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» до при­нятия Закона № 122-ФЗ следовало руководствоваться существовавшим по­рядком регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Кроме того, в отдельных нормативных актах, например в указе Прези­дента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по разви­тию ипотечного кредитования» (п. 14), прямо указано, что впредь до при­нятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним регистрацию проводят органы, осуществляющие эту деятельность на дату издания Указа.

В соответствии со ст. 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимость, су­ществовавшие до момента вступления в силу названного Закона, являются юридически действительными при отсутствии регистрации. Такие права регистрируются по желанию их правообладателя. Регистрационные сборы при этом не взимаются. При переходе после введения в действие закона ранее существовавших прав на недвижимое имущество другому лицу, ог­раничении или прекращении соответствующих прав они подлежат регист­рации на общих основаниях.

Следует отметить, что ранее в разных субъектах Российской Фе­дерации регистрация сделок со зданиями, сооружениями, помещениями и тому подобными осуществлялась комитетами по управлению имуществом, бюро техни­ческой инвентаризации, а также другими государственными органами. Та­кая регистрация носила в основном учетный или специальный характер, который и сохранен в настоящее время. Например, в соответствии со статьями 10 и 11 Земельного кодекса РСФСР и постановлением Прави­тельства РФ от 25 августа 1992 г. № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» прово­дится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре.

Государственная регистрация, осуществляемая в настоящее время в соответствии со ст.2 Закона № 122-ФЗ, является актом юридического зна­чения. Это означает, что закон с совершением регистрации связывает оп­ределенные юридические последствия - возникновение, ограничение (об­ременение), переход, прекращение прав на недвижимое имущество. Так, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государ­ственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствую­щих прав на него, если иное не установлено законом.

В пункте 2 ст. 223 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в поряд­ке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом № 122-ФЗ.

При возникновении права собственности на вновь создаваемое недви­жимое имущество следует учитывать нормы ст. 219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь соз­даваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистра­ции, возникает с момента регистрации.

В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым иму­ществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной ре­гистрации, следует обратить внимание на требование п. 3 ст. 433 ГК РФ, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, счита­ется заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация – акт государственного признания и под­тверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная ре­гистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юс­тиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ре­гистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их за­конности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ст. 131 ГК РФ в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществ­ляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоста­вить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.

Государственная регистрация прав является единственным дока­зательством существования права на недвижимость. Оспорить заре­гистрированное право можно только в судебном порядке.

В соответствии с требованиями ст. 33 Закона № 122-ФЗ к 1 января 2000 г. субъектами Российской Федерации должна быть сформирована система органов юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако до настоящего времени эта работа практически не завершена.

В связи с этим следует напомнить, что в период создания учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество субъектам РФ на основании п. 2 ст. 32 Закона № 122-ФЗ предоставлено право использовать для государственной регистрации прав те органы, которые ранее осущест­вляли регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого иму­щества. Так, регистрацию прав на жилые помещения проводили органы технической инвентаризации (БТИ) (в г. Москве – Комитет муниципально­го жилья Правительства г. Москвы). Регистрация прав на земельные участ­ки производилась органами по землеустройству (земельными комитетами). Вопросами регистрации нежилых помещений занимались органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом (на местах такие органы назывались по-разному, например комитетами по управле­нию государственным имуществом – КУГИ).

На сегодняшний момент информацию об органах, осуществляющих регистрацию прав по месту нахождения недвижимого имущества, можно получить в Министерстве юстиции РФ, в органах местного самоуправле­ния, а также в вышеназванных органах, осуществляющих технический и специальный учет недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 9 Закона № 122-ФЗ, а также принятым в соответ­ствии с ним Примерным положением об учреждении юстиции по государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ут­вержденным Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288, в компетенцию органов по государственной регистрации входит:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

- проверка действительности поданных заявителем документов и нали­чия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на не­движимое имущество и сделок с ним;

- правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству РФ, а также проверка законности сделки; выявление оснований для приос­тановления или отказа в государственной регистрации прав;

- направление запросов с целью получения сведений и документов, не­обходимых для государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав;

- выдача свидетельства о государственной регистрации права;

- совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;

- ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

- обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона № 122-ФЗ порядок создания и структура уч­реждений юстиции, а также принципы их размещения определяются субъ­ектами РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ.

В связи с тем, что до введения в действие Закона № 122-ФЗ отдельные нормативные акты, посвященные вопросам регистрации тех или иных ви­дов недвижимого имущества, принимались субъектами Российской Феде­рации в соответствии с их компетенцией и существующим на тот момент разграничением полномочий между федеральными органами и органами субъектов РФ, необходимо обратить внимание на следующее.

Статьей 3 ГК РФ установлено, что в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в ведении РФ. Оно представлено ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами (далее – законы), регулирующими отношения, указанные в пунктах 1, 2 ст. 2 ГК РФ. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Кроме того, отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 ГК РФ, могут регулироваться также указами Прези­дента РФ, которые в свою очередь не должны противоречить ГК РФ и иным законам. На основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, ука­зов Президента РФ Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права.

Из вышеизложенного следует, что акты местных властей о реги­страции прав на отдельные виды недвижимого имущества, принятые до введения в действие Закона № 122-ФЗ, носят учетный характер. Такой подход к статусу указанных актов местных властей подтверждается ст.4 Закона № 122-ФЗ, согласно которой акты законодательства субъектов Фе­дерации о регистрации прав собственности и других вещных прав на не­движимое имущество должны приниматься в строгом соответствии с ука­занным Законом.