ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ
Действительный (эффективный) доход — это потенциальный доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр., называется действительным (эффективным) доходом.
Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. В Санкт-Петербурге действует несколько десятков частных управляющих компаний, в том числе созданных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.
Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.
В Санкт-Петербурге более 20000 зданий сдается в аренду и только 30 объектов находится в доверительном управлении. Районные агентства КУГИ не в состоянии эффективно управлять каждым конкретным объектом. В результате городская аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. Управляющая компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как минимумна 15 % и заработать на этом виде предпринимательской деятельности.
|
|
Специалисты рынка недвижимости утверждают, что в городе не существует нормативной базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.
Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договораучредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.
Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. Структура органов управления недвижимостью и компетентных органов исполнительной власти по управлению недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге представлена на рис. 3.3, 3.4 и в прил.8
|
|
Рис. 3.3. Государственные органы управления недвижимостью в Санкт-Петербурге
Рис.3.4. Структура органов управления недвижимостью в Москве
Таким образом, мы рассмотрели основные вопросы, связанные с субъектами рынка недвижимости. Далее необходимо рассмотреть, каким образом они взаимодействуют с государственными органами на предмет регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:
- недвижимость общественных организаций;
- «, принадлежащая акционерным обществам.
В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:
- государственная (муниципальная);
- частная.
Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.
При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:
- объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);
- на уровне того или иного национального образования;
- областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);
- объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.
Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.
При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).
Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).