Распределение существующих ресурсов и прав на них

КЛАССИФИКАЦИЯ, КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ РАЗЛИЧНОГО ФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

Классификация - это распределение множества объекта недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.) Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (схема).

Иерархический метод классификации - последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся па одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

· наличие только одной ступени классификации;

· разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

· высокая информационная насыщенность. При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки.

Существующая система классификации недвижимости различного назначения разработана преимущественно для специализированной недвижимости, т.е. недвижимости, спроектированной и построенной для обеспечения функционально определенного назначения.

Жилую недвижимость можно классифицировать по следующим характеристикам:

· Предпочтения и платежеспособность потребителей (элитное жилье; жилье повышенной степени комфортности; типовое жилье; жилье низких потребительских качеств).

· Градостроительные ориентиры (старый фонд; дома построенные в 1917-1930гг; сталинские дома; дома первого поколения индустриального домостроения (хрущевки); дома второго поколения индустриального домостроения(1970-1980гг); современные жилые дома).

· Продолжительность и характер использования (первичное-место постоянного проживания; вторичное-загородное жилье, используемое в течении ограниченного периода; третичное-предназначенное для кратковременного проживания(гостиницы, отели)).

Система характеристик наиболее полно разработана для жилой недвижимости.

Система характеристик объектов жилой недвижимости:

· юридический статус;

· адресно-учетные характеристики

· характеристики местоположения

· характеристики здания

· характеристики квартиры.

Для офисной недвижимости наиболее распространенной является группировка характеристик офисной недвижимости с соответствующим разделением на классы А, В, С, Д ит.д. Иногда вводится микросегментация внутри класса (А₁, А₂, А₃ или А+, А, А-). Недавно принята классификация в Самаре Гильдией управляющих и девелоперов.

Основные показатели, используемые в системах классификации офисной недвижимости:

1. Качество местоположения

2. Качество строительства

3. Качество микроклимата

4. Характеристики объемно-планировочных решений

5. Качество энергоснабжения

6. Качество систем телекоммуникаций

7. Адекватность парковки

8. Уровень безопасности.

9. Качество оформления прав собственности.

10. Качество управления недвижимости.

Ориентирами классификации торговой недвижимости являются:

· Формат.

· Размер.

· Экономическое местоположение.

В системе классификаций торговых центров значимой является классификация Международного совета торговых центров (ICSC)

основание- зона экономического влияния.

классы- микрорайон, район, округ, регион и т.д.

Другое основание для классификации - аренднопригодная площадь (GLA).

Классификация складской недвижимости. Классификация буквенная от А+ до Д. Основные требования арендаторов к складской недвижимости.

1) Погрузочно-разгрузочные механизмы

2) Отопление

3) Близость к транспортным магистралям, удобство подъезда

4) Высота потолков (7-9 м)

5) Удовлетворение требованиям безопасности, санитарии, температурных режимов

6) Наличие ж/д путей

71. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ, ОСОБЕННОСТИ, СЕГМЕНТАЦИЯ.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» обеспечивается создание, эксплуатация, финансирование и передача прав собственности, определение цены и распределение пространства между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого территориального образования.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностям, которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства.

Ценовой механизм рынка реализуется через функции рынка.

К основным функциям рынка недвижимости относятся:

Распределение существующих ресурсов и прав на них;

Свободное формирование цен на объекты недвижимости;

Отражение изменений спроса на недвижимость и на права владения;

Мотивация предложения изменяться в соответствии с изменениями спроса;

Отражение изменений в условиях, на которых предлагаются ресурсы недвижимости;

Мотивация спроса реагировать на изменения в условиях предложения;

Обеспечение владельцев доходом;

Посредничество;

Обеспечение свободы предпринимательства.

В условиях совершенного конкурентного рынка задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями.

В ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или права на недвижимость. Каждому виду права соответствует комплекс последствий результатов владения им. Именно своими последствиями конкретный вид права представляет интерес для участников рынка. За счет возможности образования новых интересов рынок недвижимости успешно функционирует, отражая ценовыми изменениями индивидуальные предпочтения.