Правовой режим земель населенных пунктов

Регулируется ЗК и ГСК.

(правовой режим земель - совок уст в зак-ве правил оп рациональному использованию и охране земель). Состоит из а) права на землю; б) управление в сфере использования земель.

Правовой режим ЗУ. Совокупность правовых норм, определяющих сущность и состав элементов: …

Правовой режим – элемент земельного правопорядка.

Предназначенные для застройки и развития города – ст. 83 ЗК.

Признаки земель НП:

· Наличие границы НП. Черта отдел земли одной категории земель от земель других категорий (С/х, транспортное и т.п.). поэтому определенное прав значение. Определяет не только границы, но определяет и пределы, в которой органы публ власти города, осущ свои полномочия. Это обяз признак земель НП. Ст.84 ЗК – порядок уст границ НП. И правила уст границ: а) не может пересекать ЗУ и делить ЗУ на части так, чтоо часть находится в черте, а часть за границами НП. Граница НП всегда совпадает с границей ЗУ. Б) в границе НП, ЗУ НП делится на зоны (см. след признак).

· Неоднородность структуры земель НП. Выделяются зоны и террит, предн для застройки опред объектами. Ст. 85 и 35 ГСК – примерный перечень террит зон, которые могут выделяться в границах НП. Т.к. земли НП предн для застройки и развития города, и поэтому для реализ таких действий, необх проверить, а пригодна ли территория для застройки. Поэтому ЗУ в черте города, всегда проводятся подгтов работы по исслед пригодности и поэтому см. след признак

· Подготовка к использованию ЗУ для застройки (инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование). Особенности проведения таких подготовительных работ. Насколько пригоден для исп под застройку. Ст. 47, 48 ГСК.

· Разрешительный порядок использ ЗУ для застройки и развития НП, в соотв с ПЗЗ. Это осн НП Док, приним ОМСУ, рег порядок использования земель НП. Этот акт специф и рег прав режим опред категории – земель НП.

Предназначенность для застройки и развития НП:

ü Док-ты террит планирования. Генеральный план города/ городского округа– осн закон, по которому живет террит НП, и который безусловно обязателен для правообл ЗУ, наход в соотв границах.

ü Документ градостроительного зонирования. Это схема градостроительного зонирования в составе ПЗЗ. В нем опред те террит зоны и их границы, которые выделяются на территории города.

ü Документы по планировке территории. Прав регулирование составления этих док-в – в ГСК. Это еще одна правоая форме, в которой закрепл погредназн земель. К ним отн проект планировки, проект межевания и отдельно решение о развитии застроенной территории (выделяется в отд пункт, т.к. правовое рег данной правовой форме осущ в ГСК и решение – это НА, приним исп органами гос влатси, в котором опред перспект направл развития террит, а развитие уже осущ на основании договора). Требования – в ГСК. Обязательно для подготовки. Ст. 46.1 и ст. 46.2 - порядок подготовки и принятия решения и порядок заключения договора.

ü Решение о развитии застроенной территории. Предст собой именно сложную процедуру. Совок фактов: принятие решение и заключение договора (прав форма реализ решения). А решение определяет пригодность для застройки

ü Подготов работы: инженерные изыскания и арх-строительного проектирование. Исследование. Проводятся коомерч орг на основании договора. Задача инженерных изыск, определить пригодность ЗУ для застройки и сформулир технич требования, в т.ч. по подкл к инженерным сетям. См. ст.30 ЗК.

Арх- строительное проектирование – деятельность по определению требований к объектам капитального строительства. По сути деят по опред треб к разреш использ с учетом специфики объекта.

Ø На основании архитектурно-планировочного задания. Это акт, выдав органам градостр и архитектуры и по сути это осн для проведения такого проектирования и определ треб к градостр характеристикам объекта капит строительства.

Ø Требования к градостр характеристикам объекта капитального строительства.

Содержание АПЗ (арх планировочного задания).

Об утвержд градостр док-в. Строительство возможно с такими-то характиричтиками (этажность и т.д.). плюс экологические требования (с учетом террит зоны, с треб с ПЗЗ). Санитарно-технич треб (где вытяжки, где окна и т.п.). противопожарные требования и т.д. особые условия строительства. Требования соблюдения прав раждан и ю.л., чьи права затрагиваются при строительстве (требуется ли соблюсти требования по благоустройству).

Использование для застройки и развития НП:

· Разработка проектной документации на стритлеьство объекта.

· Получение разрешения на АСП. Получение АПЗ. Корректировка желаний собственника под публ требования (пожарные и т.д.).

· Получение разрешения на строительство. Ст. 51 ГСК. Если проектная документация соотв ГС требования правилам ПЗЗ. Условия выдачи: а) наличие документа о праве; б) наличие разработанной проектной документации. Правовое значение: признает факт безопасности создаваемого объекта. Безоп для жизни, здоровья и имущества. Признание соотв проектной документации на создаваемых объект утвержденной градостроительной документации. Соотв ПЗЗ, документам по планировке территории, в зак-ве о пожарной безопасности. Условие реализации права на застройку.

· Получение разрешения на ввод объекта. Завершение строительства. Акт органа градостр и архитектуры, спец уполномоченного. Условие выдачи: соответствие построенного объекта требований ГС регламентов, пожарных, санитарных, экологич треб. Кроме при знания факта безопасности; б) соотв утвержд градостр документации; в) основание для постановки построенного объекта на государственный кадастровый учет. Т.е. он законно реализ свои полномочия на извлечение полезных свойств ЗУ. И может дальше продолжать извлекать полезные свойства.

Что раньше проводиться: АПЗ или инженерные изыскания? АПЗ! А по результатам инженерных изысканий – АПЗ.

Проектная докум, разраб при проектировании на осн АПЗ – содержит технические требования к объекту.

По результатам – преоктная документация. А потом разрешение на строительство.

Т.е. технические требования в трех документах: в АПЗ, в инженерных изысканиях и в проектной документации. А потом на осн всего этого – разрешение на застройку.

Вопросы, разрешаемые ПЗЗ.

Ø Виды и границы террит зон

Ø Виды разрешенного использования ЗУ для каждой зоны

Ø Макс и миним размеры ЗУ

Ø Предельные параметры разрешенного использования ЗУ

Ø Минимальная доля озелененной террит

Ø Максимальные отступы за красные линии

Ø Особые условия исп ЗУ

Ø Порядок изм видов разрешенного использования.

Задача.

Администрация города Энск и МУП «Энкстрой» заключили соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству 12-ти этажного жилого дома и трансформаторной подстанции. Согласно соглашению, МУП «Энкстрой», как заказчик по строительству объекта, обязалось выполнить ряд мероприятий, в частности:

Ø Снести временные железобетонные гаражи

Ø Осуществить реконструкцию спортивной площадки школы

Ø Вынести сети с территории строительства

Ø Разработать проект застройки участка и проект комплексного благоустройства, прилегающей к объекту территории, включая инженерную инфраструктуру.

Ø Передать в мун исобств города долю жилых помещений в течение одного месяца стачи объекта эксплуатацию

Ø Выполнить проектирование объектов коммун назначения, в т.ч. трансформаторного пункта

Ø Администрация города на осн соглашения обязалась

Ø … посмотреть фотки

Во-первых заявление о предост ЗУ. ЗУ м.б. предост на ьторгах, елси это АО или ООО (любая коммерч структура). Это общий порядок прелсот на территории города. На подготов этапе при предост ЗУ. Инженерные изыск на подготов этапе. На этапе подг документов для формирования ЗУ. Результаты этих инд изыск, опр требований к будущему объекту, реализ на этапе формир, поср определения местополож сооруж инж коммуникаций и определение тех усл подключения к инженерным сетям. Это все подготовительный этап.

Ю.л. получает документы по планировке, ген план, ПЗЗ. И оценивает надо оно ему или нет.

По рез учатсия в торгах, оно получает ЗУ. Способ предост – торги.

У победителя уже могут быть определенные условия будущего объекта. То что в послед будет включено в АПЗ. Пожарные, строительные, экологические и другие.

Теперь непосредственно задача. Ю.л. уже получило ЗУ. И определенные требования уже в договоре по предост ЗУ.

ЗУ передан в аренду на срок строительства. Т.е. построит – аренда закончится. Арендатор был обязан разработать проектную док-ю.

Согласно ПЗЗ данная террит отн к жилой зоне для этой террит согл градостр регл уст след виды разрешенного использования.

В этом проявл разреш порядок. Заключ договор, и в нем возлагаются обязательства на правообладателя ст. 56 и 42 ЗК – обязанности, огр права и возл обязанности на правообладателя.

Поэтому след этап – получение разрешения на строительство. Пр усл исп требований АПЗ, а также условий в договоре.

В договоре аренды м.б. предусм эти обязанности. Они включены в торги. Если к-л из этих условий не предусм в условиях торгов!, включение их в договор необоснованно! В условиях торгов д.бю. указаны все условия предоставления.

Спор: прокурор полагает что договор аренды заключен в МУП на ЗУ без собл порядка. Без аукциона. А значит треб что признать недействительным.

1) Спорные земельные правоотношения и назвать специфику

2) Какие обстоятельства будут иметь значение при рассм спора

3) Какое значение имеет факт неисполнения МУП соглашения о реализации инвестиционного проекта по строительству дома и трансформ подстанции для законности договора аренду ЗУ.

ОТВЕТ:

1) В данном случае спор из З правоотн по предост ЗУ. Причем предост ЗУ с предв согласованием места размещения объекта. Кроме того отношения по аренде, по исп ЗУ для проектирования и строительства. Специфика: субъекты – ОИВ и заинтер в предост ЗУ лицо. Факт формир ЗУ в данных правоотн имеет след особенности. Особые условия возникновения – торги. Поэтому формирование ЗУ на момент проведения торгов д.б. завершено. В соот со ст32 ЗК. МУП может оплатить работы по формированию такого ЗУ, а следовательно д.б. урег ПО по учету потраченной суммы на уст границ, либо МУП – субъект отношений по формированию ЗУ. Прелост с урег предаварительного размещения не предполагают заключение к-л соглашения. Но само решение о предв согласовании по сути по правовому значению явл предв согласием ОМСУ на получение в будущем ЗУ МУПом. Комитет по градостр по оформл акта выбора ЗУ также участником таких правоотн, составляя акт выбора ЗУ.

2) А) факт завершенности формир ЗУ для строительства жилого дома; б) факт принятия законад органами города ПЗЗ и ген плана. Если ген план и ПЗЗ приняты, то сост акта выбора ЗУ – незаконно. Т.к. если уже есть ген план и ПЗЗ, предв согласование места размещения объекта не проводится! А значит действия комитета по строительству, выразивш в оформл акта по выбору ЗУ и действия по утв этого акта не соотв зак-ву.

Б) если есть ген план, но нет ПЗЗ. Наличие ген плана – наличие границ города! Без ген плана город вообще ничего не может делать с территорией. В этом случае предв согласование места размещения застройки – законно. Но приусловии проведения публ слушаний по этому поводу – соблюдение принципа публичности. Соответственно В) Вынесение на обсуждение города вопроса возможности строительства этого жилого дома. Поэтому если не было публ слушаний – не законно. Г) проводились ли торги – т.е. соблюдена ли процедура предоставления с предв согласованием места размещения. Если нет ПЗЗ – предв согласование допустимо, но торги всегда обязательны. Исполнение обязанностей по инвестиц соглашению влияние на правомернсоть исп ЗУ не оказывает. Т.к. для зем правоотн инвест согл – правового соглашения не имеет. В данном случае не было торгов – значит договр аренды не действиетлен – т.к. нет конкурентного элемента! Отсутствие оснований акта по предоставлению ЗУ. Не соблюден трбе зак-ва, в частности о порядке торгов.

3) основание для закл догвора аренды, в случ если было предв согл о размещении. Основание решение о предв согласовании места разм объекта. А решение о пред– либо решение о целевом назначении. Емсли ЗУ предост путем предв соглас места размещения. То основание – либо протокол о проведении торгов, либо если ЗУ предорст целывым олразом, то основанием м.б. и решение о целевом предост.