Заключение договора купли-продажи земельных участков

Купля-продажа - это двухсторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Одним из существенных условий такого договора являются стороны, его заключившие, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий продаже. Основные характеристики земельного участка, такие как площадь, месторасположение, границы, сервитут и т. д., отражаются в кадастровом паспорте на земельный участок. В соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует учитывать их категорию. В литературе дискуссионным остается вопрос о том, следует ли считать договор незаключенным, если отсутствует категория земельного участка.

Категория земли определяет целевое использование земельного участка, что в конечном итоге позволит сохранить его плодородный слой и соответственно такое условие, по нашему мнению, является существенным для таких сделок. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должна быть указана его цена, которая определяется рыночными условиями. При установлении рыночной цены земельного участка учитываются все нормативные акты земельного законодательства, касающиеся формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации.

Действующее законодательство предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов (если собственник участка принял решение продать его на торгах).

Нами разделяется точка зрения М.Ю. Тихомирова [6, с. 124], который считает, что получение максимально полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка можно обеспечить лишь обратившись к профессиональным оценщикам недвижимости (юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, имеющим выданную в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности). Оценка в данном случае проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», в ст. 8 которого закреплено, что при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются со собственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной.

Из сказанного есть исключение. Например, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ собственники недвижимости, расположенной на землях публичных образований, а также лица, которые приватизировали объект недвижимости без приватизации земельного участка, имеют исключительное право на его выкуп. При этом положения ФЗ «Об оценочной деятельности» не применяются. Цена в таких случаях определяется по правилам пп. 2, 3 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» - для выкупа земельного участка из земель публичных образований применяется минимальная ставка земельного налога, умноженная на повышающий коэффициент, устанавливаемый субъектом РФ. Если же на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена не определена, то подлежит применению минимальная ставка земельного налога.

При проведении оценки земельного участка и определении его рыночной стоимости принимаются во внимание: целевое назначение, разрешенное использование, местоположение участка, права третьих лиц на земельный участок, текущее использование участка, влияние внешних факторов и др. Особое внимание уделяется оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом характеристик входящих в состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка также определяется на основании отчета независимого оценщика. Окончательная стоимость земельного участка, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов.

Другие условия не являются существенными, поскольку их отсутствие не является основанием для признания договора незаключенным.

Земельный участок может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких. При наличии нескольких собственников собственность считается совместной, если доли не определены, или долевой, если определена доля каждого собственника. При совершении сделки купли-продажи земельного участка одним из собственников необходимо учитывать положения ст. 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Правовая природа доли земельного участка является предметом дискуссий, поскольку часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок, не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок. Считаем данную точку зрения обоснованной, поскольку отсутствует объект - конкретный земельный участок. Для реализации собственником своей доли необходимо ее выделить в установленном законодательством порядке. На практике выдел доли вызывает серьезные трудности, поскольку при осуществлении выдела чаще всего нарушается целостность участка, что приводит к затруднениям его дальнейшего использования. Особенно остро это ощущается на использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения. Собственник, продающий свою долю, обязан о предстоящей сделке надлежащим образом известить всех остальных собственников, а в некоторых случаях не только известить, но и получить согласие на такую сделку. В данном случае речь идет об имуществе, включая земельные участки, нажитом в период брака. Нарушение указанной процедуры является основанием для оспаривания сделки.

Однако, как указывает Верховный суд РФ, в данном случае необходимо применять не только нормы ст. 35 Семейного кодекса РФ, но и нормы ст. 253 ГК РФ, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

При рассмотрении таких исков вопрос о добросовестности приобретателя является существенным и подлежит выяснению в обязательном порядке. Законами либо иными нормативными правовыми актами могут быть установлены особенности купли-продажи отдельных категорий земель. Так, ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Для реализации данного преимущественного права, отмечает С.А. Чаркин, законодателю необходимо предусмотреть положения в законе, обязав участников общей долевой собственности при осуществлении продажи земельного участка или при выполнении иного правомочия, установленного в ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уведомлять муниципальное образование, в пределах которого находится данный земельный участок, о намерении осуществить куплю-продажу.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Государственная регистрация осуществляется путем проставления штампа на договоре купли-продажи, а переход права собственности к лицу, приобретшему земельный участок, удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым этому лицу.

Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы. При регистрации доли в праве общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться заявления о согласии других собственников, оформленные в органе государственной регистрации либо нотариально заверенные.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Проанализировав все вышеизложенное, считаем возможным сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Хочется надеяться, что законодателем будет продолжена работа по совершенствованию законодательства, регулирующего совершение сделок с земельными участками.