Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими.
Согласно ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Отношения, возникающие в сфере потребительской кооперации, традиционно являются объектом гражданско-правового регулирования*(20). Пунктом 6 ст. 116 ГК РФ предусмотрено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права иобязанности их членов определяются всоответствии с ГК РФ законами о потребительских кооперативах. Надо полагать, речь идет о специальном законе, регламентирующем вопросы, в частности, жилищной кооперации. Представляется, что целесообразность присутствия в Жилищном кодексе РФ положений об организации и деятельности кооперативов: определения порядка образования кооператива, приема в члены кооператива и исключения, организации общего собрания, определения органов управления, реорганизации кооператива и т.д. (см. разд. V ЖК РФ) довольно сомнительна.
|
|
Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным и жилищно-строительным кооперативом признается добровольное*(21) объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищного кооператива на свои средства приобретают многоквартирный дом, готовый к использованию его жилых помещений для проживания членов кооператива (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ). Члены жилищно-строительного кооператива на свои средства ведут строительство многоквартирного дома, чтобы впоследствии его заселить (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ)*(22).
Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет и (или) юридические лица. Часть 2 этой статьи предусматривает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие граждане и иные, определенные федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации граждане).
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей; количество членов кооператива не может быть менее 5, но не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме (ст. 112 ЖК РФ)*(23).
Законодатель предъявляет обязательные требования к уставу жилищного кооператива. В уставе должны быть указаны: наименование кооператива, его местонахождение, цель его деятельности и т.д. (см. ст. 113 ЖК РФ). Устав может содержать другие не противоречащие Жилищному кодексу РФ, иным федеральным законам положения.
|
|
Устав жилищного кооператива является его учредительным документом (см. ст. 52 ГК РФ).
Жилищный кооператив должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. В этом вопросе следует руководствоваться положениями ст. 51 ГК РФ, Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц". Жилищный кооператив считается созданным с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов кооператива; конференция (при определенных условиях); правление кооператива и председатель правления.
Роль каждого органа управления предусмотрена ст. 116-119 ЖК РФ. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция). Решение общего собрания является обязательным для всех членов кооператива.
Общее собрание решает вопросы: избрания правления жилищного кооператива (ст. 118 ЖК РФ) и ревизионной комиссии (ст. 120 ЖК РФ); утверждения заявления о приеме в члены кооператива (ст. 121 ЖК РФ); реорганизации кооператива (ст. 122 ЖК РФ) и проч.
Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок работы ревизионной комиссии, которая избирается общим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, определяются уставом кооператива, другими документами кооператива (ст. 118 и 120 ЖК РФ).
Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива, таким образом, правление является исполнительным органом, который решает организационные, хозяйственные вопросы; осуществляет руководство текущей деятельности кооператива.
Статья 122 ЖК РФ предусматривает, что жилищный кооператив в установленном порядке может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Жилищный кооператив может быть ликвидирован на основании и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Вопросы ликвидации юридического лица решаются в соответствии со ст. 61-63 ГК РФ.
Что касается правового положения членов жилищных кооперативов, то данным вопросам посвящена гл. 12 ЖК РФ. Она определяет порядок вселения, а также владения и пользования жильем, предусматривает преимущественное право вступления в члены кооператива, случаи прекращения членства и проч.
Основания прекращения членства в жилищном кооперативе определены ст. 130 ЖК РФ. Это:
выход из кооператива;
исключение из кооператива (в случае грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин установленных обязанностей). В этом случае бывшему члену кооператива выплачивается в установленном порядке сумма пая (ст. 132 ЖК РФ). Бывший член жилищного кооператива (исключенный из кооператива) обязан вместе с членами семьи освободить занимаемое жилое помещение в кооперативном доме (ст. 133 ЖК РФ);
ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
ликвидация жилищного кооператива (см. ст. 123 ЖК РФ);
смерть гражданина, являющегося членом кооператива. Положение о преимущественном праве на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования пая содержится в ст. 131 ЖК РФ.
Следует иметь в виду, что рассмотренный выше материал (правовое положение членов кооператива) касался в основном членов жилищных кооперативов, не выплативших паевого взноса.
Согласно ст. 129 ЖК РФ в случае выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение*(24). На отношения собственности в многоквартирном доме жилищного кооператива - при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооператива- распространяется действие гл. 6 ЖК РФ ("Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников").
|
|
В случае сноса кооперативного дома по предусмотренным основаниям к выселяемым из него членам кооператива (и членам их семей) применяются правила: ст. 86 ЖК РФ - для членов кооператива, не выплативших пай; ст. 32 ЖК РФ - для членов кооператива, выплативших пай (ст. 134 ЖК РФ)*(25).