Содержание договора аренды зданий и сооружений

Содержание договора аренды зданий и сооружений являются права и обязанности стороны, которыми они обладают при заключении данного договора.

Сначала рассмотрим права и обязанности арендодателя

1.Обяанностью арендодателя заключается в том, что он обязан предоставить имущество в том состоянии, которое должно отвечать требованиям, оговорённым в договоре.[8] Особенностью является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему также и предаются права на землю, только на ту часть, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, если иное не предусмотрено договором. Также арендодатель отвечает по недостаткам имущества, которые препятствуют нормальному использованию имущества.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-Потребовать досрочного расторжения договора.

2. Имущество должно быть передано со всеми его принадлежностями и документами (технический паспорт и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Так же ответственность арендодателя наступает если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Арендодатель обязан передать здание или сооружение арендатору по передаточному акту, подписанному сторонами.[9] Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное, чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную, материально - техническую информацию о здании (сооружении).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Ответственность наступает у арендодателя согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение этой обязанности арендодателем дает право арендатору по своему выбору: — произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать его стоимость с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы; — потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; — потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель имеет право в случае выявления нарушений условий договора со стороны арендатора требовать устранения этих нарушений, а также осуществлять проверку использования имущества арендатором, следует отметить, что договором могут предусматриваться и иные права арендодателя, которые не противоречат законодательству.

Права и обязанности арендатора

1) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков.

2) В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций), а также ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования и улучшения эксплуатационных показателей. Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушение данной обязанности, однако если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель вправе (по своему выбору):

— потребовать досрочного расторжения договора в силуп.2ст619ГКРФ;

— потребовать возмещения убытков, вызванных возвратом имущества со сверхнормативным износом"

3) Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом. Данное условие относится к существенным условиям договора аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем, но не более чем за два срока подряд это закреплено в п.5 ст. 614 ГК РФ.

4) Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате имущества в установленный срок арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Арендатор в свою очередь имеет право:

1) сдавать имущество в установленном порядке в субаренду с письменного согласия арендодателя и государственного органа (организации), давшего согласие на передачу имущества в аренду;

2) собственности на доходы, полученные от использования имущества, и на отделимые улучшения имущества;

3) договором могут предусматриваться и иные права арендатора, которые не противоречат законодательству.