Стороны договора аренды

Понятие и признаки договора аренды (имущественного найма). Виды договоров аренды

Понятие и виды обязательств по передаче имущества во временное пользование

Помимо договоров, направленных на передачу имущества в собственность, также важное значение имеют договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование. В данном случае полный переход всех полномочий собственника на имущество иному лицу экономически невыгоден, так как их интерес сторон лежит в том, чтобы временно позволить одной из сторон извлекать полезные свойства имущества в условиях сохранения права собственности на это имущество за другой стороной.

Договоры, направленных на передачу имущества в пользование, по признаку возмездности делят на возмездные (аренда, наем жилого помещения) и безвозмездные договоры (ссуда).

Договор имущественного найма сам по себе известен еще в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. и Гражданский кодекс 1964 г. не применяли понятие аренда и обозначали соответствующие отношения "имущественным наймом". Понятие аренды официально было закреплено Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. №810-I. В дальнейшем законодательное регулирование аренды получило закрепление в ч. 2 ГК РФ от 26 января 1996 г.

В ст. 606 ГК РФ договор аренды определяется как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Действующий ГК РФ использует термины "аренда" и "имущественный наем" как идентичные, юридически значимого различия в настоящее время между ними не усматривается.

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование или владение и пользование является основным отличием, индивидуализирующим аренду в системе иных гражданско-правовых обязательств. Это позволяет отличать договор аренды от договоров, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги) и предполагающих иные юридические последствия. Отличие договора аренды от близкого по правовой природе договора найма жилого помещения состоит в особенностях объекта найма (жилое помещение, предназначенное только для проживания), ограниченном субъектном составе (на стороне нанимателя выступают только физические лица).

Таким образом, в силу договора аренды арендатор приобретает возможность реализовывать часть полномочий собственника чужого имущества – пользоваться им (т.е. эксплуатировать вещь в соответствии с ее назначением) и иногда владеть (осуществлять хозяйственное господство над вещью). Необходимо отметить, что передача арендатору полномочий по владению вещью является факультативным, т.к. владение осуществляется в целях нормального пользования и не имеет самостоятельной ценности. Арендатор в силу договора обладает статусом титульного владельца вещи и может использовать вещно-правовые способы защиты от притязаний третьих лиц (ст. 305 ГК).

По общему правилу пользование арендованным имуществом считается временным не только в случае указания в договоре срока аренды, также и в договоре аренды, который заключен без указания срока его действия и считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), пользование можно рассматривать временным, т.к. законодатель предполагает, что полномочия пользования и владения, не переходят к арендатору навсегда и могут быть возвращены арендодателю по его требованию.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Отдельными видами договора аренды являются: прокат (этот вид обособлен специфическим объектом аренды и субъектным составом), аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий (специфика данных договоров также в объекте), финансовая аренда (в основном специфика вида состоит в системе договорных связей).

Статья 607 ГК утверждает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Такие нормы содержатся в Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 г. Передача в пользование участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах от 21 февраля 1992 г., Водным кодексом от 16 ноября 1995 г., Лесным кодексом 29 января 1997 г. Помимо этого, аренда отдельных видов транспортных средств регулируется и в Воздушном кодексе от 19 марта 1997 г., Кодексе торгового мореплавания от 30 апреля 1999 г., Кодексе внутреннего водного транспорта от 7 марта 2001 г.

3. Заключение и форма договора аренды. Регистрация договора аренды

Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК, аренда предприятий - ст. 658 ГК).

Несоблюдение требуемой законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Договор аренды зданий (сооружений) и предприятий должен заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Статьи 633 и 643 ГК устанавливают, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. Договор аренды предприятий подлежит государственной регистрации независимо от срока договора и считается заключенным с момента регистрации.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Стороны могут быть физическими и юридическими лицами (коммерческими и некоммерческими), публичными субъектами (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

Арендодателями имущества являются собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К таким относятся органы исполнительной власти, которые распоряжаются государственным и муниципальным имуществом от имени публичных образований. Если имущество принадлежит юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти организации с соблюдением норм ст. 294-297 ГК.