Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин "застройщик", другие - "заказчик", а третьи - "заказчик-застройщик".
Так, в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Законом N 214-ФЗ дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
|
|
Закон N 39-ФЗ использует только понятие "заказчик". Заказчиком является уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.
Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т.д.).
Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Заказчик-застройщик несет материальную и иную предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.
Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика. Указанное требование предусмотрено ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", а также в п. 2 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174.
|
|
Следует учесть, что лицензирование деятельности по проектированию зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, деятельности по строительству зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, а также деятельности по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, прекращается с 1 июля 2007 г. (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 29.12.2006 N 252-ФЗ "О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации").
Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т.д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.
Законодательно закрепленный перечень основных задач и функций заказчика-застройщика содержится только в Положении о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденном Постановлением Госстроя России от 08.06.2001 N 58.
Основные функции заказчика-застройщика следующие:
- выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
- приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
- выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
- обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства.
В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то, соответственно, основные функции заказчика по организации процесса строительства, как правило, остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.
На каждой стадии строительства заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчика по строительству объектов.
Предпроектная проработка и подготовка к строительству. На этой стадии заказчик:
- выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;
- разрабатывает бизнес-план;
- выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;
|
|
- организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;
- получает в установленном порядке разрешение на строительство;
- получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;
- получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.;
- выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;
- подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;
- определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком - организатором конкурса;
- осуществляет выбор, как правило, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;
- организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;
- разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;
- готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;
- руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;
|
|
- публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение, оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;
- заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;
- получает разрешение на выполнение СМР;
- согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;
- определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
- определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.
Освоение территории и отвод земельного участка. На этом этапе заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:
- оформляет документы по отводу земельного участка;
- назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;
- получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения СМР действующих коммуникаций источников газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;
- оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;
- определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;
- создает геодезическую разбивочную основу для строительства;
- выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;
- проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;
- обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;
- производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;
- возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;
- получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;
- обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;
- организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.
С 1 января 2007 г. вступил в силу Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который внес изменения в том числе в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Теперь п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на основании заявления указанных далее лиц в следующие сроки:
- до 30 декабря 2007 г. - если предоставление земельного участка для жилого строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрено соглашением, заключенным органом государственной власти или органом местного самоуправления с лицом до 30 декабря 2004 г. При этом данным соглашением должны быть предусмотрены и выполнены полностью на момент заключения договора аренды земельного участка обязанности лица по передаче жилых помещений, сносу объектов капитального строительства либо строительству объектов коммунальной или социальной инфраструктуры;
- до 1 марта 2007 г. - если предоставление земельного участка для жилищного строительства предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 г., но не ранее чем за три года до представления земельного участка.
Договор аренды земельного участка, предоставляемого в указанных случаях для жилищного строительства, должен соответствовать следующим требованиям:
- может быть заключен на срок не более чем пять лет;
- прекращается, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо к которому перешли права и обязанности по такому договору аренды, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство;
- в случае если объекты капитального строительства не введены в эксплуатацию, ежегодная арендная плата устанавливается в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка по истечении трех лет с даты заключения договора аренды и не менее 5% по истечении трех лет с даты заключения договора аренды.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в указанных случаях для комплексного освоения в целях жилищного строительства, должен соответствовать следующим требованиям:
- может быть заключен на срок не более девяти месяцев и не может быть продлен;
- арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков в границе ранее предоставленного земельного участка, которые должны соответствовать требованиям, описанным выше для договора аренды земельного участка для жилищного строительства.
Контроль и надзор за ходом строительства. На этой стадии заказчик:
- утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением СМР и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
- регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
- получает разрешение на выполнение СМР;
- передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;
- осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
- создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;
- принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в том числе временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;
- сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, не пригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
- передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 N 1008) в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;
- утверждает графики выполнения работ;
- согласовывает с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;
- проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
- осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
- принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шеф-монтажных услуг производителей оборудования и заключает договоры на выполнение указанных работ;
- устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;
- дает указания подрядчику о конкретном составе приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
- согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
- осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
- контролирует выполнение графика производства работ;
- принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;
- производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;
- в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
- по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта и контролирует их качественное выполнение;
- принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;
- при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;
- организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;
- заключает договоры и организует выполнение шеф-монтажных и пусконаладочных работ;
- представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;
- после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;
- осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т.д.;
- подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;
- принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.
В отдельных случаях заказчик может поручить выполнение своих функций по контролю и надзору за строительством инженерной организации (инженеру), заключив с ней соответствующий договор согласно ст. 749 ГК РФ. Такая организация будет являться техническим заказчиком.
В целях квалификации функций технического заказчика при заключении такого договора стороны могут воспользоваться Положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве (утв. Распоряжением мэра Москвы от 13.07.1998 N 715РМ). Технический заказчик, выполняя функции контроля и надзора за строительством, не имеет, в частности, права распоряжаться финансовыми и иными ресурсами заказчика-застройщика и вести учет капитальных затрат и источников финансирования.
Подрядчики (генеральный и субподрядчики)
Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют строительные, монтажные, ремонтные работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договоров субподряда.
Совместным Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 3 июля 1987 г. N 132/109 утверждено Положение о взаимоотношениях организаций - генеральных подрядчиков с субподрядными организациями.
Заказчик состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ последний отвечает перед генеральным подрядчиком.